導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存監(jiān)測(cè)研究一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1引言

2017年4月6日住建部、國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)各地商品住房庫(kù)存量進(jìn)行分類(lèi)指導(dǎo)。對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36～18個(gè)月的，要減少供地；12～6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。目前對(duì)于商品住房庫(kù)存監(jiān)測(cè)，主要針對(duì)狹義房地產(chǎn)庫(kù)存，即達(dá)到預(yù)售許可的待售房地產(chǎn)建筑面積，也稱顯性庫(kù)存。而對(duì)于已經(jīng)拿地但還沒(méi)有開(kāi)發(fā)，或已開(kāi)發(fā)還沒(méi)有拿到預(yù)售證的“隱性庫(kù)存”部分，目前只停留在估算層次，還沒(méi)有精確的統(tǒng)計(jì)。譬如：張泓銘通過(guò)推算，得出2015年底我國(guó)廣義房地產(chǎn)庫(kù)存（現(xiàn)房加期房）小于54.55億平方米的結(jié)論；而社會(huì)科學(xué)院公布的這一數(shù)據(jù)是39.96億平方米。同時(shí)，根據(jù)文件要求，對(duì)消化周期在6個(gè)月以下的城市，要顯著增加供地。倘若該城市隱性庫(kù)存很大，則會(huì)導(dǎo)致未來(lái)商品住房供給過(guò)剩，形成與政策初衷相背的局面。浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)文，從2017年5月1日起，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在浙江新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可、建筑工程施工許可、商品房預(yù)售許可、完成竣工驗(yàn)收備案的，應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取有關(guān)文件（證書(shū)、合同等）之日起20日內(nèi)，通過(guò)浙江省住房信息網(wǎng)的“全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)”填報(bào)基本信息?！绊?xiàng)目庫(kù)”的出現(xiàn)，使得“隱性庫(kù)存”一目了然，房地產(chǎn)庫(kù)存調(diào)控會(huì)更精準(zhǔn)、更有針對(duì)性。在上述背景下，如何用好房地產(chǎn)（項(xiàng)目庫(kù)）大數(shù)據(jù)，如何根據(jù)顯性庫(kù)存和隱性庫(kù)存，建立土地供應(yīng)動(dòng)態(tài)機(jī)制，制定出更加切合實(shí)際的調(diào)控政策，為政府決策提供參考，成為當(dāng)前重要的研究課題。劉枬等系統(tǒng)地梳理了有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)的研究現(xiàn)狀，提出未來(lái)的一個(gè)主要研究方向是利用不同數(shù)據(jù)組合進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、行情預(yù)測(cè)和分析、投資決策和宏觀調(diào)控，以幫助政府職能部門(mén)和房地產(chǎn)企業(yè)快速、科學(xué)的決策。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)利用特征價(jià)格模型，構(gòu)建了基于大數(shù)據(jù)的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)模型。唐代中等對(duì)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系進(jìn)行研究，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)供給總量、結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)的指標(biāo)體系。借鑒以往的研究成果，本文從房地產(chǎn)供應(yīng)角度出發(fā)，提出建立房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存監(jiān)測(cè)體系的思路，通過(guò)對(duì)庫(kù)存（包括顯性庫(kù)存和隱形庫(kù)存）的監(jiān)測(cè)，以存化周期為主要研究指標(biāo)，探究該指標(biāo)的合理區(qū)間，探討政府可供采用的調(diào)控措施，并以此為基礎(chǔ)來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)土地出讓節(jié)奏、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏、預(yù)售節(jié)奏等，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)短期和中長(zhǎng)期供需平衡，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。建立房地產(chǎn)庫(kù)存監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，有助于解決兩個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：一是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總量均衡問(wèn)題，政府何時(shí)需要出讓土地，出讓多少土地？這是一個(gè)最優(yōu)化問(wèn)題；二是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)短、中期供需結(jié)構(gòu)均衡問(wèn)題，在供需總量均衡的前提下，如何保證短、中期供應(yīng)與需求平衡。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)程介紹

2.1開(kāi)發(fā)階段主要過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。從項(xiàng)目全壽命周期角度分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程可以分為以下幾個(gè)階段：項(xiàng)目決策階段、前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷(xiāo)售階段和交付使用階段。項(xiàng)目決策階段，主要進(jìn)行投資決策分析，是開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的一環(huán)，決策的好壞直接關(guān)系到項(xiàng)目的成?。辉讷@取土地使用權(quán)后，項(xiàng)目進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段，這一階段主要是申辦各種許可證以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建登記，辦理招投標(biāo)手續(xù)等；經(jīng)過(guò)招投標(biāo)選定施工企業(yè)后，項(xiàng)目進(jìn)入工程建設(shè)階段；工程建設(shè)達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，即《商品房預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證》申領(lǐng)下來(lái)后，項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)盤(pán)預(yù)售階段；工程竣工驗(yàn)收后，項(xiàng)目進(jìn)入交付使用階段。本文的著眼于庫(kù)存監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的建立，因此重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段和銷(xiāo)售階段，此三個(gè)階段的標(biāo)志性事件分別是土地獲取、項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)工和項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)預(yù)售，具體如圖1所示。在這個(gè)流程中，以項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，將土地獲取至項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)預(yù)售分割為兩個(gè)階段：階段1主要工作為前期準(zhǔn)備，包括設(shè)計(jì)、相關(guān)許可證的獲取；階段2是按照設(shè)計(jì)成果進(jìn)行施工直到達(dá)到預(yù)售條件，領(lǐng)取預(yù)售證。2.2各階段的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。2.2.1各階段的平均時(shí)間周期。從2016年杭州幾個(gè)新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)來(lái)看，大家綠城金麟府2015年11月獲取土地，2016年8月開(kāi)盤(pán)預(yù)售，周期僅9個(gè)多月；綠城九龍倉(cāng)的柳岸曉風(fēng)2015年10月獲取土地，2016年8月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，周期大約10個(gè)月；融創(chuàng)時(shí)代奧城2015年12月獲取土地，2016年12月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，周期1年左右。本文主要探討庫(kù)存監(jiān)測(cè)體系及運(yùn)作機(jī)制建立，因此各階段平均時(shí)間周期具體數(shù)值僅供參考。待“項(xiàng)目庫(kù)”建成后，通過(guò)搜集近些年各開(kāi)發(fā)企業(yè)的歷史數(shù)據(jù)，可以了解各階段平均時(shí)間周期的真實(shí)現(xiàn)狀。以杭州為例，目前從土地獲取到開(kāi)盤(pán)，平均時(shí)間周期大概為12個(gè)月。細(xì)分看，從土地獲取到開(kāi)工（階段1），平均時(shí)間周期大約為2個(gè)月；從開(kāi)工到開(kāi)盤(pán)（階段2），平均時(shí)間周期大約為10個(gè)月。2.2.2從開(kāi)工到開(kāi)盤(pán)階段的工程形象進(jìn)度統(tǒng)計(jì)。工程形象進(jìn)度分布的理想狀態(tài)是符合均勻分布，這樣每個(gè)月達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)建筑面積是相同的，有利于進(jìn)行未來(lái)供求缺口或盈余預(yù)測(cè)，從而有利于保證房地產(chǎn)市場(chǎng)短、中期供需結(jié)構(gòu)均衡。實(shí)際操作中，可將在建工程的平均上市周期作為政策調(diào)整的依據(jù)。通過(guò)劃分工程形象進(jìn)度，結(jié)合歷史數(shù)據(jù)，獲取不同工程形象進(jìn)度達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的平均時(shí)間周期，進(jìn)而根據(jù)在建工程不同形象進(jìn)度的分布情況，計(jì)算出整個(gè)在建工程達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的平均時(shí)間周期。

3房地產(chǎn)庫(kù)存指標(biāo)介紹

借鑒貨幣體系的三個(gè)維度M0、M1、M2，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩個(gè)階段的劃分，從狹義—中義—廣義的角度出發(fā)，依次建立房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存指標(biāo)F0、F1、F2。3.1庫(kù)存指標(biāo)介紹。3.1.1狹義庫(kù)存F0為狹義房地產(chǎn)庫(kù)存，又稱顯性庫(kù)存，表示某一時(shí)點(diǎn)拿到預(yù)售許可但尚未出售的房地產(chǎn)建筑面積，可直接進(jìn)入市場(chǎng)成為現(xiàn)實(shí)供應(yīng)。目前該指標(biāo)統(tǒng)計(jì)相對(duì)比較成熟。政府可根據(jù)短期市場(chǎng)供需狀況，通過(guò)調(diào)控預(yù)售政策和預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)調(diào)節(jié)狹義房地產(chǎn)庫(kù)存供應(yīng)數(shù)量。3.1.2中義庫(kù)存根據(jù)已開(kāi)工地塊的規(guī)劃建筑面積，再結(jié)合F0形成F1。F1為中義房地產(chǎn)庫(kù)存，表示某一時(shí)點(diǎn)的F0，加上已開(kāi)工建設(shè)但未達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的在建房地產(chǎn)建筑面積（稱為F1-F0庫(kù)存）。從目前杭州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀看，開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地開(kāi)工到預(yù)售，平均時(shí)間周期為10個(gè)月?？赏ㄟ^(guò)監(jiān)測(cè)F1-F0庫(kù)存上市的平均時(shí)間周期，進(jìn)行政策調(diào)整來(lái)調(diào)節(jié)短、中期供需結(jié)構(gòu)平衡。3.1.3廣義庫(kù)存F2為廣義房地產(chǎn)庫(kù)存，表示某一時(shí)點(diǎn)上的F1，加上已獲得出讓土地、還未開(kāi)工建設(shè)的擬建房地產(chǎn)建筑面積。結(jié)合目前杭州的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，從土地出讓到達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，平均時(shí)間周期為12個(gè)月。政府可根據(jù)未來(lái)長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況，通過(guò)調(diào)控房地產(chǎn)土地供應(yīng)節(jié)奏，來(lái)調(diào)節(jié)廣義房地產(chǎn)供應(yīng)數(shù)量。3.2房地產(chǎn)存化周期介紹。該指標(biāo)表示以當(dāng)前的銷(xiāo)售速度（代表需求狀況），當(dāng)前的庫(kù)存水平可供銷(xiāo)售的月份數(shù)。為了對(duì)不同城市的房地產(chǎn)庫(kù)存進(jìn)行比較，這里選取近6個(gè)月的房地產(chǎn)平均銷(xiāo)售數(shù)據(jù)進(jìn)行換算，計(jì)算某一時(shí)點(diǎn)各類(lèi)庫(kù)存指標(biāo)的存化周期。3.2.1狹義房地產(chǎn)庫(kù)存存化周期也稱狹義存化周期，作為供需結(jié)構(gòu)平衡的緩沖設(shè)計(jì)，從最優(yōu)化角度，該指標(biāo)為6個(gè)月較合適。若太小，可能會(huì)出現(xiàn)顯性庫(kù)存即將消化殆盡，而隱性庫(kù)存還未轉(zhuǎn)化成顯性庫(kù)存的局面；若太大，隨著后續(xù)隱性庫(kù)存逐漸轉(zhuǎn)化為顯性庫(kù)存，顯性庫(kù)存會(huì)越來(lái)越多，造成資源錯(cuò)配。3.2.2廣義房地產(chǎn)庫(kù)存存化周期也稱廣義存化周期，該指標(biāo)不應(yīng)小于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均周期與狹義存化周期之和。所謂開(kāi)發(fā)平均周期，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)從拿地到預(yù)售的平均時(shí)間周期。前面的分析表明，杭州目前的房地產(chǎn)平均開(kāi)發(fā)周期為12個(gè)月。若廣義存化周期遠(yuǎn)小于平均開(kāi)發(fā)周期與狹義存化周期之和（18個(gè)月），未來(lái)長(zhǎng)期可能會(huì)出現(xiàn)供（顯性）不應(yīng)求局面，即使當(dāng)前及時(shí)加快推地節(jié)奏，也無(wú)法避免未來(lái)出現(xiàn)供應(yīng)斷層；若該指標(biāo)遠(yuǎn)大于平均開(kāi)發(fā)周期與狹義存化周期之和（18個(gè)月），未來(lái)長(zhǎng)期會(huì)出現(xiàn)供（顯性）大于求的局面。因此從最優(yōu)化角度考慮，以杭州為例，結(jié)合住建部、國(guó)土資源部的文件要求，該指標(biāo)的合理值可設(shè)定為18個(gè)月。3.2.3中義房地產(chǎn)庫(kù)存存化周期也稱中義存化周期，從最優(yōu)化角度考慮，該指標(biāo)應(yīng)與從開(kāi)工到預(yù)售的平均時(shí)間周期相協(xié)調(diào)。以杭州為例，該指標(biāo)的合理值可設(shè)定為16個(gè)月。3.3房地產(chǎn)隱性庫(kù)存上市周期。廣義存化周期反映出長(zhǎng)期房地產(chǎn)供應(yīng)的總量問(wèn)題，還需關(guān)注房地產(chǎn)供應(yīng)的時(shí)序結(jié)構(gòu)問(wèn)題。若總量滿足要求，但時(shí)序結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問(wèn)題，同樣會(huì)導(dǎo)致短、中期出現(xiàn)供求失衡。舉個(gè)極端的例子，若中義存化周期為16個(gè)月，狹義存化周期為6個(gè)月，均處在合理范圍，但F1-F0這部分庫(kù)存剛開(kāi)工建設(shè)，成為顯性庫(kù)存需要10個(gè)月，因此6個(gè)月后會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)斷層。3.3.1工程形象進(jìn)度劃分工程形象進(jìn)度可粗略分為地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)（進(jìn)一步細(xì)分為地面以下、地面以上）、裝飾裝修、整體驗(yàn)收四個(gè)階段。在實(shí)踐中，可根據(jù)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)一步細(xì)分。“項(xiàng)目庫(kù)”的建立，能夠時(shí)時(shí)獲取F1-F0這部分庫(kù)存的工程進(jìn)度信息?？蓪⒃诮üこ贪葱蜗筮M(jìn)度劃分為若干個(gè)階段（x1，x2，x3…），再結(jié)合歷史資料，獲取不同階段達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的平均時(shí)間周期（y1，y2，y3…）。3.3.2F1-F0庫(kù)存上市平均周期以不同形象進(jìn)度階段的建筑面積所占比重（z1，z2，z3…）為權(quán)重，結(jié)合它們達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的平均時(shí)間周期來(lái)加權(quán)計(jì)算F1-F0庫(kù)存的上市平均周期（單位：月），具體計(jì)算公式如下：F1-F0庫(kù)存上市平均周期=y1×z1+y2×z2+y3×z3+……實(shí)踐中，可根據(jù)F1-F0庫(kù)存上市平均周期來(lái)粗略描述在建工程的形象進(jìn)度分布情況，若該數(shù)值=5（5為均勻統(tǒng)計(jì)分布的均值），可以認(rèn)為分布是較均勻的；F1-F0庫(kù)存上市平均周期也不宜超過(guò)6（狹義存化周期的合理值為6），否則未來(lái)可能出現(xiàn)供應(yīng)斷層。

4庫(kù)存監(jiān)測(cè)體系研究

4.1研究思路。本文以房地產(chǎn)供給為研究對(duì)象，假設(shè)房地產(chǎn)需求一定，用盡可能少的庫(kù)存供應(yīng)來(lái)滿足未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量和結(jié)構(gòu)平衡，這是一個(gè)最優(yōu)化問(wèn)題；同時(shí)假設(shè)政府隨時(shí)有土地可供出讓?zhuān)赐恋爻鲎屢?guī)劃不屬于本文的研究范疇。首先，以各類(lèi)庫(kù)存存化周期為出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系的運(yùn)作，根據(jù)監(jiān)測(cè)時(shí)點(diǎn)的廣義存化周期數(shù)據(jù)，及時(shí)、合理地進(jìn)行土地出讓?zhuān)ＷC廣義房地產(chǎn)供應(yīng)總量處于合理范圍，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期供需總量平衡；其次，依靠政策手段依次保證F1-F0庫(kù)存上市平均周期和狹義存化周期均處于合理范圍，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中期和短期供需結(jié)構(gòu)平衡。具體研究思路如圖2所示。4.2政策手段介紹。目前可用于庫(kù)存調(diào)控的政策手段包括以下幾點(diǎn)。4.2.1預(yù)售政策調(diào)整政府通過(guò)調(diào)控預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)提高或降低狹義房地產(chǎn)庫(kù)存，從而調(diào)節(jié)短期內(nèi)的房地產(chǎn)供需不平衡，使得狹義存化周期處于合理范圍。該手段為短期調(diào)控手段，調(diào)控效果會(huì)很快顯現(xiàn)。譬如2015年10月杭州市預(yù)售政策調(diào)整，原本只要完成地下工程（正負(fù)零）就可申領(lǐng)商品房預(yù)售證，改為建到10層以上才能預(yù)售，會(huì)延緩房地產(chǎn)供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)至少1～2個(gè)月，減少短期的房地產(chǎn)供應(yīng)數(shù)量。4.2.2調(diào)控房地產(chǎn)用地供應(yīng)節(jié)奏。政府通過(guò)增加或降低房地產(chǎn)用地供應(yīng)，來(lái)調(diào)節(jié)監(jiān)測(cè)時(shí)點(diǎn)的廣義房地產(chǎn)庫(kù)存。該手段為長(zhǎng)期調(diào)控方式，效果會(huì)在未來(lái)12個(gè)月左右（與企業(yè)從土地出讓到預(yù)售證獲取的平均時(shí)間周期相同）顯現(xiàn)，用來(lái)調(diào)節(jié)長(zhǎng)期的房地產(chǎn)供需總量平衡。4.2.3調(diào)控拿地企業(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏政府通過(guò)縮短辦理相關(guān)證件的時(shí)間、督促加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏等，調(diào)節(jié)F2-F1庫(kù)存、F1-F0庫(kù)存上市平均周期，使得它們處于合理的區(qū)間范圍，從而保證中期和短期供需結(jié)構(gòu)平衡。4.3具體運(yùn)行機(jī)制?？砂凑找韵虏襟E，來(lái)保持未來(lái)（短、中、長(zhǎng)期）房地產(chǎn)供需總量和結(jié)構(gòu)平衡：4.3.1監(jiān)測(cè)月度廣義存化周期。（1）若該指標(biāo)大于18，表明以最近六個(gè)月的平均銷(xiāo)售速度，從長(zhǎng)期（12個(gè)月）看，廣義房地產(chǎn)庫(kù)存供應(yīng)大于需求。因此，當(dāng)前不需要推地，直到后續(xù)某監(jiān)測(cè)時(shí)點(diǎn)該指標(biāo)下降至18附近。（2）若該指標(biāo)小于18，表明從長(zhǎng)期看，由于還需有6個(gè)月的狹義存化周期作為緩沖，當(dāng)前需要加快推地。若廣義存化周期小于18，則未來(lái)長(zhǎng)期的房地產(chǎn)總量供需缺口為：（18-當(dāng)月廣義存化周期）×房地產(chǎn)平均月度銷(xiāo)售量，推地量應(yīng)能滿足該供需缺口。4.3.2監(jiān)測(cè)月度狹義存化周期。（1）若該指標(biāo)大于6，表明短期內(nèi)房地產(chǎn)顯性供應(yīng)大于需求。此時(shí)只要F1-F0庫(kù)存上市平均周期小于該指標(biāo)，可以保證未來(lái)短、中期房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)平衡。（2）若該指標(biāo)小于6，表明短期內(nèi)房地產(chǎn)顯性供應(yīng)小于需求，此時(shí)需關(guān)注F1-F0庫(kù)存的分布情況，若分布較均勻，隨著時(shí)間的延續(xù)，狹義存化周期會(huì)不斷上升，最終達(dá)到合理范圍；在分布不均勻的情況下，若F1-F0庫(kù)存上市平均周期較?。ǎ?），表明作為緩沖設(shè)計(jì)的狹義存化周期雖然不足，但中義存化周期的隱性庫(kù)存很快能轉(zhuǎn)換成顯性庫(kù)存，從而接續(xù)保證供需結(jié)構(gòu)平衡。若F1-F0庫(kù)存上市平均周期較大（＞5），短、中期顯性庫(kù)存供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)不足，一是可采取降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)等手段，來(lái)增加即期狹義房地產(chǎn)供應(yīng)，二是調(diào)控拿地企業(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏，降低F1-F0庫(kù)存上市平均周期，從而保證短、中期房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)平衡。

5完善該庫(kù)存監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的建議

本文拓展了房地產(chǎn)庫(kù)存的廣度和深度，以存化周期為主要研究指標(biāo)，探究各指標(biāo)的合理區(qū)間，并結(jié)合政府可供采取的政策調(diào)控措施，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存監(jiān)測(cè)體系；探討監(jiān)測(cè)體系的動(dòng)態(tài)運(yùn)作機(jī)制，即采用“盯住”策略，先保證長(zhǎng)期房地產(chǎn)供求總量均衡，再保證中、短期結(jié)構(gòu)均衡，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。鑒于文中使用的一些假設(shè)條件，還可從以下幾方面進(jìn)一步完善該庫(kù)存監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。5.1關(guān)于房地產(chǎn)存化周期的計(jì)算。文中在計(jì)算房地產(chǎn)存化周期時(shí)，使用的是歷史數(shù)據(jù)（近六個(gè)月的銷(xiāo)售數(shù)量），而歷史數(shù)據(jù)具有時(shí)滯性。為提高指標(biāo)的可靠性，可通過(guò)建立時(shí)間序列模型對(duì)未來(lái)幾個(gè)月的數(shù)據(jù)進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，在計(jì)算存化周期時(shí)考慮歷史數(shù)據(jù)和未來(lái)短期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的融合。5.2關(guān)于政府始終有土地可推的假設(shè)。監(jiān)測(cè)系統(tǒng)采用“盯住”策略，何時(shí)推地以及推多少土地，可結(jié)合監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的運(yùn)行結(jié)果，完全隨市場(chǎng)而變化，不利于政府提前做用地計(jì)劃。方向一：未來(lái)可進(jìn)行年度房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)，以此來(lái)預(yù)測(cè)當(dāng)年的用地需求，進(jìn)而提前做好用地計(jì)劃；方向二：可將未來(lái)規(guī)劃土地看做潛在庫(kù)存（規(guī)劃土地一經(jīng)出讓?zhuān)纯沙蔀閺V義庫(kù)存），比廣義庫(kù)存的含義更廣，納入到監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。在實(shí)踐中，先保住遠(yuǎn)期房地產(chǎn)供求（潛在庫(kù)存）滿足總量均衡，再保證長(zhǎng)、中、短期結(jié)構(gòu)均衡，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。5.3關(guān)于預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整對(duì)短期和長(zhǎng)期市場(chǎng)的真實(shí)影響。預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，短期看，會(huì)改變狹義房地產(chǎn)存化周期；長(zhǎng)期看，會(huì)改變房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到預(yù)售的平均時(shí)間周期，即會(huì)影響到廣義存化周期。因此，需了解房地產(chǎn)市場(chǎng)在建工程所處的形象進(jìn)度統(tǒng)計(jì)分布情況，并據(jù)此動(dòng)態(tài)模擬預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)影響。同時(shí)，需對(duì)整個(gè)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)中各庫(kù)存指標(biāo)的合理區(qū)間進(jìn)行修正，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)監(jiān)測(cè)體系的更新完善。

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作者:宋立 孫磊 單位:浙江建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院