導(dǎo)語(yǔ)：我國(guó)住房抵押貸款證券化論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

自從上個(gè)世紀(jì)70年代美國(guó)率先推行資產(chǎn)證券化以來(lái),經(jīng)過(guò)半個(gè)世紀(jì)的發(fā)展,資產(chǎn)證券化在發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)相當(dāng)成熟和普及。從美國(guó)、日本以及歐洲的一些發(fā)達(dá)國(guó)家資產(chǎn)證券化的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,它們大多都是將住房抵押貸款證券化作為其資產(chǎn)證券化的切入點(diǎn)。事實(shí)證明,住房抵押貸款證券化的實(shí)施不僅能夠有效地降低商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),改善商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),而且還能有效拓展房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著我國(guó)住房商品化的加快,房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。許多學(xué)者和實(shí)業(yè)界人士認(rèn)為當(dāng)前應(yīng)當(dāng)積極推動(dòng)中國(guó)的住房抵押貸款證券化進(jìn)程,希望借此能帶來(lái)一系列的良性循環(huán),解決我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)的種種矛盾和問(wèn)題,促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

從相關(guān)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,住房抵押貸款證券化的推行需要具備以下四個(gè)基本的市場(chǎng)和制度條件:首先需要有大量的作為證券化標(biāo)的住房抵押貸款存量;其次是市場(chǎng)上要有大量潛在的對(duì)住房抵押貸款證券的有效需求;第三,市場(chǎng)上存在被廣大投資者所認(rèn)可的權(quán)威信用評(píng)級(jí)等中介機(jī)構(gòu);第四,完善的制度和法律環(huán)境。但是,從下面的分析可以看出,當(dāng)前我國(guó)這幾個(gè)條件還不太成熟,因而可以說(shuō)大規(guī)模推行房地產(chǎn)證券化的時(shí)機(jī)還沒(méi)有到來(lái)。

一、要推動(dòng)中國(guó)的住房抵押貸款證券化,必須滿足的最基本的條件就是市場(chǎng)上存在數(shù)量可觀的可以用來(lái)證券化的資產(chǎn)標(biāo)的——住房抵押貸款存量。

雖然自1998年啟動(dòng)住房抵押貸款以來(lái),中國(guó)的住房抵押貸款發(fā)展十分迅速,貸款規(guī)模年平均增長(zhǎng)率接近30％。但是由于啟動(dòng)時(shí)間較晚,當(dāng)前我國(guó)的住房抵押貸款存量相對(duì)來(lái)說(shuō)還是很小,住房貸款一級(jí)市場(chǎng)發(fā)育還嚴(yán)重不足。根據(jù)中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì),截止到2004年末,個(gè)人住房貸款余額已達(dá)到15922.3億元。分別占GDP和個(gè)人消費(fèi)貸款總額的11.7％和93.5％。但是與發(fā)達(dá)國(guó)家相比。這樣的規(guī)模還是顯得過(guò)小。早在2001年,住房抵押貸款占GDP的比重,英國(guó)為60％、德國(guó)為47％、荷蘭則為74％,由此可見(jiàn)我國(guó)住房抵押貸款的規(guī)模存量之小。在資產(chǎn)證券化的技術(shù)操作過(guò)程中,如果沒(méi)有相應(yīng)的貸款存量規(guī)模作保證。就很難在有限規(guī)模的資產(chǎn)池中組合出相似期限、利率,違約率及提前清償率的抵押貸款組群,更談不上有效地對(duì)資產(chǎn)池中的抵押貸款進(jìn)行信用增級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)化處理。更為不利的是,由于我國(guó)啟動(dòng)個(gè)人住房抵押貸款較為倉(cāng)促,商業(yè)銀行對(duì)這類貸款的技術(shù)操作還處于試驗(yàn)階段。雖然中國(guó)人民銀行曾下發(fā)了統(tǒng)一的個(gè)人住房抵押貸款辦法,但由于各地、各行之間的情況不同,在具體操作中并沒(méi)有形成全國(guó)統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的住房抵押貸款體系。而貸款條件高相似度,是對(duì)資產(chǎn)池中的抵押貸款進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理、實(shí)現(xiàn)信用增級(jí)的一個(gè)重要條件,這一點(diǎn)也增加了我國(guó)推行住房貸款抵押證券化的難度。

另外根據(jù)國(guó)際慣例。只有當(dāng)個(gè)人住房貸款的比重達(dá)到18％～20％時(shí),商業(yè)銀行的整體流動(dòng)性才會(huì)成為比較突出的問(wèn)題。但是,當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款的規(guī)模離這一標(biāo)準(zhǔn)還有很大一段距離,中國(guó)商業(yè)銀行現(xiàn)在面臨的首要問(wèn)題還不是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。相反由于住房抵押貸款總體上來(lái)說(shuō)是一種比較優(yōu)質(zhì)的長(zhǎng)期貸款,違約率極低(約為0.5％),大多數(shù)銀行并不情愿將這類貸款出售來(lái)進(jìn)行證券化處理。因而住房抵押貸款證券化對(duì)當(dāng)前中國(guó)的商業(yè)銀行而言,雖然有必要但不是很迫切。這導(dǎo)致當(dāng)前我國(guó)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)推行住房抵押貸款證券化的熱情不高,增加了住房抵押貸款證券化推行的難度。

二、資產(chǎn)證券化作為一種融資方式,它的推行需要有長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金供給來(lái)源,也就要求市場(chǎng)上存在比較穩(wěn)定的對(duì)于該類資產(chǎn)支持證券的需求。

從相關(guān)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,由于該類資產(chǎn)支持證券的復(fù)雜性,個(gè)人投資者沒(méi)有能力也不可能對(duì)自己投資策略的收益與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效分析。同時(shí),資產(chǎn)支持證券還是一種大額的標(biāo)準(zhǔn)化交易,對(duì)投資者的資金數(shù)量也有一定的要求。因而資產(chǎn)支持證券的主要投資需求來(lái)自機(jī)構(gòu)投資者,像養(yǎng)老基金、投資基金、保險(xiǎn)公司等。但是就中國(guó)目前的情況來(lái)看,我們不能期望中國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者能在推動(dòng)住房抵押貸款證券化過(guò)程中發(fā)揮多大的作用。一方面,與發(fā)達(dá)國(guó)家相比。我國(guó)能夠參與證券投資的機(jī)構(gòu)投資者在數(shù)量上十分有限,典型的機(jī)構(gòu)投資者的數(shù)量就更加有限。另一方面,機(jī)構(gòu)投資者能夠真正用于證券投資的資金規(guī)模也很有限。這首先因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)現(xiàn)行的金融制度,銀行、保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者在從事證券投資方面還存在諸多限制,使得這些機(jī)構(gòu)投資者擁有的長(zhǎng)期資金無(wú)法有效地進(jìn)入證券市場(chǎng);其次,中國(guó)現(xiàn)有的主要機(jī)構(gòu)投資者的自身發(fā)展?fàn)顩r不佳、規(guī)模有限,很難成為推動(dòng)住房抵押貸款證券化的主要?jiǎng)恿?例如當(dāng)前我國(guó)的證券公司和養(yǎng)老基金就遇到了比較嚴(yán)峻的難題。

通過(guò)上面的分析我們可以發(fā)現(xiàn),當(dāng)前中國(guó)推行住房抵押貸款證券化還缺乏大量、持續(xù)、穩(wěn)定的長(zhǎng)期資金支持,對(duì)資產(chǎn)支持證券的市場(chǎng)需求力量還不是十分雄厚,這也是中國(guó)推行住房抵押貸款證券化所面臨的需求方面的障礙。

三、住房抵押貸款證券化作為一項(xiàng)高度技術(shù)化的金融創(chuàng)新業(yè)務(wù),完善和規(guī)范的資產(chǎn)證券化技術(shù)支撐體系是保證住房抵押貸款證券化順利推行的必不可少的環(huán)節(jié),這其中獨(dú)立、客觀、公正的信用評(píng)估是住房抵押貸款證券化成敗的關(guān)鍵。

在成熟的資產(chǎn)證券化體系中,一般會(huì)由國(guó)家出面,建立全國(guó)統(tǒng)一的擔(dān)保機(jī)構(gòu),對(duì)證券化資產(chǎn)標(biāo)的進(jìn)行擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn),再通過(guò)權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)的認(rèn)證,使其信用等級(jí)得以保障。一般情況下,資產(chǎn)支持證券的發(fā)行需要經(jīng)過(guò)兩道評(píng)級(jí):第一道是對(duì)交易機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)支持證券考核評(píng)價(jià)的內(nèi)部評(píng)級(jí),因?yàn)橐话銍?guó)家都有法律明文規(guī)定,資本市場(chǎng)只能公募經(jīng)過(guò)信用評(píng)級(jí)的票據(jù),并規(guī)定一些機(jī)構(gòu)投資者只能對(duì)具備投資級(jí)別的證券進(jìn)行投資;第二道是發(fā)行評(píng)級(jí),并將結(jié)果向投資者公告,以幫助投資者做出正確的投資策略。而這些評(píng)估工作都需要由權(quán)威性的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)完成。而我國(guó)目前的評(píng)估體制還欠完善,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的運(yùn)作也很不規(guī)范,信用評(píng)級(jí)透明度不高,沒(méi)有形成一個(gè)統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),難以做到獨(dú)立、客觀、公正地評(píng)估,甚至可能會(huì)出現(xiàn)為推行住房抵押貸款證券化肆意美化資產(chǎn)、隨意提高其信用級(jí)別的現(xiàn)象。因此,當(dāng)前我國(guó)亟待進(jìn)一步加快住房貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)和擔(dān)保制度的建設(shè),規(guī)范信用評(píng)估行為,完善資產(chǎn)評(píng)估及個(gè)人信用認(rèn)證的標(biāo)準(zhǔn)體系,建立幾個(gè)為市場(chǎng)所認(rèn)可的權(quán)威性的評(píng)估機(jī)構(gòu),為推行住房抵押貸款證券化做準(zhǔn)備。

四,推行資產(chǎn)證券化還要有完善的法律制度體系作保障。

在沒(méi)有必要的制度保障下,匆忙推行住房抵押貸款證券化,不僅很難達(dá)到預(yù)期目標(biāo),而且還有可能形成新的信用危機(jī)和流動(dòng)性危機(jī),造成金融市場(chǎng)的混亂。國(guó)外一些成熟的市場(chǎng)都有其專門(mén)的證券化法律條例,例如法國(guó)在1988年就實(shí)施了《資產(chǎn)證券化法》、韓國(guó)在1998年7月實(shí)施了《資產(chǎn)證券化法案》、中國(guó)臺(tái)灣有《金融資產(chǎn)證券化條例》、日本則將其《選定目的公司法》修改成《資產(chǎn)流動(dòng)化法》。相比之下,我國(guó)不僅在資產(chǎn)證券化的立法工作上嚴(yán)重滯后,而且一些現(xiàn)行的法律規(guī)定還和資產(chǎn)證券化的發(fā)展相沖突。資產(chǎn)證券化是一種相當(dāng)復(fù)雜的金融創(chuàng)新,會(huì)涉及到一系列的法律制度安排。因此。要推行住房抵押貸款證券化不僅要盡快研究制定出關(guān)于中國(guó)資產(chǎn)證券化專門(mén)的法規(guī),還要對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》、《會(huì)計(jì)法》以及《破產(chǎn)法》的相關(guān)條款做出修改,以明確我國(guó)推行資產(chǎn)證券化的諸多制度安排,保障資產(chǎn)證券化的推行。例如資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的許可制度和審批程序、資產(chǎn)證券發(fā)行人發(fā)行條件、信用增級(jí)制度和信用保障制度、信息披露制度、市場(chǎng)交易制度、稅收制度、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度與監(jiān)管制度等等。因而,對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō),當(dāng)前和今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)應(yīng)當(dāng)把注意力和重點(diǎn)放在完善住房抵押貸款證券化的制度保障體系建設(shè)上來(lái),而不是匆忙地推行住房抵押貸款證券化。公務(wù)員之家:

上面提到的四個(gè)方面只是目前我國(guó)推行住房抵押貸款證券化所面臨的幾個(gè)主要難題。除此之外,中國(guó)住房抵押貸款證券化的推行還會(huì)遇到其它一些阻礙,例如,缺乏一支高素質(zhì)的專業(yè)人才隊(duì)伍、中國(guó)資本市場(chǎng)的不完善、政府過(guò)多的不正當(dāng)干預(yù)等等。當(dāng)然,分析當(dāng)前我國(guó)推行住房抵押貸款證券化所面臨的困難,并不是反對(duì)當(dāng)前在一些條件相對(duì)比較成熟的大城市進(jìn)行住房抵押貸款證券化的試點(diǎn),為大規(guī)模地推廣積累經(jīng)驗(yàn)。事實(shí)上我們不可能等到什么條件都成熟了再開(kāi)展我國(guó)的住房抵押貸款證券化,就像我國(guó)的股票市場(chǎng)一樣,如果要等到我國(guó)的公司治理結(jié)構(gòu)規(guī)范了、監(jiān)管當(dāng)局的監(jiān)管水平提高了、投資者的投資意識(shí)提高了再來(lái)發(fā)展股票市場(chǎng),那么我國(guó)的股票市場(chǎng)到今天可能還建立不起來(lái)?？傊覀儜?yīng)當(dāng)結(jié)合中國(guó)目前的實(shí)際,在推行住房抵押貸款證券化的呼聲中保持一份理性。