導(dǎo)語：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中，房地產(chǎn)項目成本是成本控制的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)要以價值鏈理論為指導(dǎo)，從房地產(chǎn)項目實施的全過程入手，采取有效的成本控制策略，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟利潤。本文基于價值鏈視角，對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問題進行分析，并提出加強成本控制的有效策略，期望對提高房地產(chǎn)項目市場競爭力，優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)有所幫助。

關(guān)鍵詞：價值鏈；房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制

一、價值鏈視角下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問題分析

1．成本控制認識不足。在價值鏈理論下，企業(yè)各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的成本都會對企業(yè)利潤帶來直接影響，并且各個環(huán)節(jié)都具備一定的關(guān)聯(lián)性，需要各部門、全員共同參與到成本控制各個環(huán)節(jié)中，形成成本控制的整體鏈條。但是，房地產(chǎn)企業(yè)管理層對價值鏈角度下的成本控制認識不足，將成本控制各個環(huán)節(jié)割裂開來，導(dǎo)致成本控制效果欠佳。2．成本控制過于片面。房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中，將原材料價格和平米價格作為成本控制重點，將成本控制活動局限于實施階段，而忽略了房地產(chǎn)項目開發(fā)階段的成本控制。據(jù)調(diào)查研究顯示，房地產(chǎn)項目開發(fā)階段的成本支出雖然只占總成本的10％，但是卻會對95％以上的成本產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)不重視該環(huán)節(jié)的成本控制，則有可能帶來成本失控風險。3．成本控制缺乏連續(xù)性。在價值鏈體系下，成本控制既要重視事中控制，又要重視事前、事后控制。但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制仍停留在事中環(huán)節(jié)，尚未構(gòu)建起完善的成本控制管理體系，沒有對成本形成過程進行連續(xù)性控制。

二、價值鏈視角下的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制策略

價值鏈體系下，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制要將成本發(fā)生的各個階段作為有機整體進行控制，使成本控制貫穿于投資決策、規(guī)劃設(shè)計、項目管理、市場銷售等環(huán)節(jié)，提高成本控制的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中要運用先進的信息技術(shù)，善于使用ERP系統(tǒng)、計價軟件、CAD、互聯(lián)網(wǎng)等工具，及時收集獲取可靠的成本信息資料。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還要打破各部門之間的界限，實現(xiàn)銷售部、財務(wù)部、成本核算部、工程部、招標部、采購部等各部門之間的信息系統(tǒng)對接，從而便于企業(yè)成本控制部門及時獲取價值鏈上的各類成本信息，采取有效的成本控制措施。1．投資決策的成本控制。在房地產(chǎn)項目投資決策階段，要深入進行市場調(diào)研活動，了解項目選址、土地規(guī)劃、人力資源、市場供需等情況，明確房地產(chǎn)項目定位，對房地產(chǎn)項目方案進行可行性研究。投資決策階段是成本控制的前期階段，企業(yè)要通過合法渠道降低土地取得成本，從而提高房地產(chǎn)項目的市場競爭力，確保項目獲取更大的增值空間。2．規(guī)劃設(shè)計的成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)要細化規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制，找出影響該環(huán)節(jié)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，不斷提高規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量，為項目后續(xù)實施建設(shè)階段的成本控制提供依據(jù)。關(guān)鍵成本控制點包括以下四個方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)工程部、市場部、銷售部、財務(wù)部要聯(lián)合起來，對房地產(chǎn)項目功能和經(jīng)濟性進行評估，提出完善建議，形成概念方案圖。二是房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)研政策環(huán)境、市場環(huán)境、城市建設(shè)規(guī)劃等相關(guān)情況的基礎(chǔ)上，結(jié)合概念方案圖以及以往工程項目經(jīng)驗，設(shè)計項目方案圖。三是房地產(chǎn)企業(yè)要成立成本部，由成本部牽頭，組織設(shè)計部和工程部設(shè)計方案圖，根據(jù)方案圖確定費用總額，為招標文件編制提供參考依據(jù)。四是房地產(chǎn)企業(yè)各部門要結(jié)合消費者調(diào)研反饋信息，運用智能化科技手段，對項目設(shè)計標準進行確定，推行二次深化設(shè)計。若前期規(guī)劃設(shè)計工作量較大，房地產(chǎn)企業(yè)可委托專業(yè)的設(shè)計機構(gòu)進行圖紙設(shè)計，縮短房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期。3．項目管理的成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)要在項目實施階段落實成本控制措施，杜絕資源浪費現(xiàn)象，降低項目成本支出，具體控制措施如下：（1）材料設(shè)備成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項目建設(shè)實際情況采取材料設(shè)備成本控制措施：結(jié)合工程建設(shè)進度制定采購計劃，確定供應(yīng)材料數(shù)量，合理安排材料設(shè)備進場順序；設(shè)計部根據(jù)項目建設(shè)需要向采購部提出設(shè)備技術(shù)參數(shù)、規(guī)格型號等方面的要求，由采購部進行集中采購；在材料設(shè)備運送到現(xiàn)場且通過驗收合格后，扣留一定比例的保修款；財務(wù)部要合理確定采購款項的支付方式，按照款項金額比例進行支付，減輕企業(yè)資金壓力。（2）招投標成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)要在招投標環(huán)節(jié)加強對投標人的實際情況考察，包括投標人歷史業(yè)績、技術(shù)力量、相應(yīng)資質(zhì)、資金實力、工程經(jīng)驗等方面，最終優(yōu)選出最佳投標人。在招投標工作中，房地產(chǎn)企業(yè)要按照投標法的相關(guān)規(guī)定編制招投標文件，確定綜合評標辦法，創(chuàng)建公平、公正的招投標環(huán)境，避免因投標人惡意低價中標而在工程實施階段擅自提高工程造價。（3）工程變更成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)要強化工程變更管控，并將工程變更控制端口前移，最大程度消除引起工程變更的隱患。具體措施包括：提高工程設(shè)計質(zhì)量，在設(shè)計中全面考慮與工程成本相關(guān)的因素，確保設(shè)計與工程項目實際情況相符，降低設(shè)計變更數(shù)量；嚴格審核工程量清單是否存在錯漏，要求工程量清單與施工圖紙相符，降低工程價款變更的可能性；在施工階段嚴格執(zhí)行工程變更程序，對因工程變更帶來的成本造價變化進行研究分析，確定合理的變更范圍。（4）工程索賠成本控制。在承包商向房地產(chǎn)企業(yè)提出索賠方案時，房地產(chǎn)企業(yè)要對索賠事項進行調(diào)查研究，準確計算索賠事件造成的實際經(jīng)濟損失，包括人工費、材料費、機械使用費、現(xiàn)場管理費等。在索賠金額計算時，要剔除與索賠事項無關(guān)的費用，有效控制不必要的支出。（5）竣工結(jié)算成本控制。在該階段要充分發(fā)揮監(jiān)理單位的監(jiān)督審核職能，收集齊全各項工程資料，檢查工程變更、現(xiàn)場簽證的手續(xù)是否完備，針對工程量、價差調(diào)整、定額套取等內(nèi)容進行重點審查，以確保工程結(jié)算與工程建設(shè)實際情況相符，避免出現(xiàn)承包商故意提高工程造價的情況。4．市場銷售成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)要控制好項目市場銷售環(huán)節(jié)的成本控制，力求通過付出最小的成本獲取最佳的營銷效果，具體措施如下：銷售部要制定經(jīng)濟合理的銷售方案，在充分考慮銷售方案實施可能面臨的各項不確定性因素的基礎(chǔ)上，確定銷售成本支出總額；銷售部要聘用優(yōu)秀銷售員工，為提高銷售員工的工作效率，可采用激勵措施激發(fā)員工工作熱情，提升員工的銷售業(yè)績；在營銷過程中，選擇成本低、效果好的宣傳方式，根據(jù)既定銷售成本確定媒體投放資金，避免因媒體廣告投入資金過大造成營銷環(huán)節(jié)成本失控；在銷售房產(chǎn)中，企業(yè)要裝修和展示樣板房，增加房產(chǎn)項目對消費者的吸引力。樣板房的裝修要確定目標成本，并在出售樣板房時考慮裝修成本。

三、結(jié)論

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中要引入價值鏈理論，將各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的成本支出都納入到成本控制體系中，形成對價值鏈上各項活動的閉環(huán)控制。房地產(chǎn)企業(yè)要將房地產(chǎn)項目成本控制作為重點，運用價值鏈理論將項目實施的各個環(huán)節(jié)進行細分，并在投資決策、規(guī)劃設(shè)計、項目管理、市場銷售等環(huán)節(jié)采取相應(yīng)的成本控制措施，從而將項目成本支出控制在合理范圍內(nèi)，增大企業(yè)獲利空間，提高房地產(chǎn)項目市場競爭力。

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作者:王永霞 單位:臨清市鑫城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司