導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展的思索一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫，土地財(cái)政，物業(yè)稅，土地銀行

論文摘要：本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體態(tài)勢(shì)、價(jià)格上漲因素及與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系等各種觀點(diǎn)進(jìn)行了述評(píng)，指出了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控過(guò)程中貨幣政策與土地財(cái)政政策運(yùn)行中的兩大困境，分析了土地財(cái)政政策怪圈，論述了過(guò)渡的房產(chǎn)稅、規(guī)范的物業(yè)稅將要實(shí)施的國(guó)內(nèi)外背景，提出了制定中、東、西和城鄉(xiāng)差異化的宏觀調(diào)控政策和成立土地銀行的構(gòu)想，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速、均衡、良性發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系研究方面

1998年我國(guó)住房貨幣化改革以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升，從指數(shù)上看，2004年達(dá)到高峰（見(jiàn)圖1）。即便是面臨席卷全球的金融危機(jī)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在2008年出現(xiàn)短暫下跌過(guò)后，即再次上漲。在積極財(cái)政政策和寬松貨幣政策支持下，2009年房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了快速上漲的局面，其漲幅甚至超過(guò)2007年高峰期，這一年成為15年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅最大的一年。全年新房成交價(jià)格漲幅超過(guò)了20%，達(dá)到24%。房地產(chǎn)銷售日漸火爆，乃至向瘋狂演變。2010年中央出重拳遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價(jià)格依然保持堅(jiān)挺。

圖1：1998-2009年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)，許多學(xué)者從不同角度對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行了論述，大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為從長(zhǎng)期看，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格存在不可逆的上漲趨勢(shì)，元真、徐闖、張曉晶、孫濤（2006）研究了房地產(chǎn)周期與金融穩(wěn)定的關(guān)系，指出“在驅(qū)動(dòng)本輪房地產(chǎn)周期的因素中，增長(zhǎng)面因素仍會(huì)在今后較長(zhǎng)一段時(shí)期發(fā)揮作用，鑒于增長(zhǎng)面因素將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用，經(jīng)過(guò)全面權(quán)衡，我們認(rèn)為：無(wú)論是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還是房地產(chǎn)價(jià)格總水平，在今后較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍然會(huì)處在一個(gè)穩(wěn)中趨升的態(tài)勢(shì)?！眲⒑橛瘢?007）預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，增加住房的有效供給是未來(lái)幾年的重要任務(wù)。

1、關(guān)于房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用方面。大多數(shù)學(xué)者都認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用十分顯著。梁云芳、高鐵梅、賀書平（2006）認(rèn)為“房地產(chǎn)投資的沖擊對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著大約10～20年的同向影響，因此，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱型產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著舉足輕重的作用?！贝送?，“房地產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，除了對(duì)經(jīng)濟(jì)的直接影響之外，可以通過(guò)對(duì)其他相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng)作用，對(duì)經(jīng)濟(jì)起到間接的影響?！狈康禺a(chǎn)支柱地位通過(guò)脈沖響應(yīng)模型分析得出，房地產(chǎn)行業(yè)有投資周期長(zhǎng)的特征使其不僅具有前向推動(dòng)、后向拉動(dòng)的作用，還具有側(cè)向關(guān)聯(lián)作用，可以帶動(dòng)眾多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

近幾年，隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用愈發(fā)重要。唐志軍、徐會(huì)軍、巴曙松（2010）研究了金融危機(jī)后我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，“研究表明，房地產(chǎn)投資額的波動(dòng)對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)率有正的影響，當(dāng)房地產(chǎn)投資額的增長(zhǎng)率上升1個(gè)百分點(diǎn)時(shí)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值額增長(zhǎng)率上漲0.1181個(gè)百分點(diǎn)，且1個(gè)單位的房地產(chǎn)投資波動(dòng)的沖擊對(duì)GDP增長(zhǎng)率有正向影響。計(jì)量結(jié)果表明，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度上升1個(gè)百分點(diǎn)時(shí)，通貨膨脹率則上升0.1118個(gè)百分點(diǎn)，且通貨膨脹率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)沖擊的響應(yīng)比較小。”

也有一些學(xué)者研究認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用并沒(méi)有預(yù)想的那么大。劉國(guó)慶（2009）研究了房地產(chǎn)行業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)系。結(jié)果表明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于粗放階段，對(duì)工業(yè)、建筑業(yè)帶動(dòng)作用顯著，對(duì)物質(zhì)型產(chǎn)品的投入需求較大，而與批發(fā)零售業(yè)、紡織業(yè)的關(guān)聯(lián)性微弱。劉維新（2009）提出我們要正確看待房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)作為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，而不適宜作為支柱產(chǎn)業(yè)。

我們認(rèn)為，隨著我國(guó)農(nóng)村城市化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著長(zhǎng)期看平穩(wěn)發(fā)展、短期中波動(dòng)式發(fā)展的各種基礎(chǔ)和條件。而且在實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能過(guò)剩并亟需調(diào)整的背景下，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位會(huì)更加重要，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響從長(zhǎng)期看會(huì)隨著其他產(chǎn)業(yè)的增強(qiáng)而相對(duì)減弱，而在目前房地產(chǎn)業(yè)收益水平一業(yè)獨(dú)大，而其他產(chǎn)業(yè)被擠出的局面不能改變的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)越來(lái)越大。

2、房地產(chǎn)發(fā)展是否存在泡沫。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫頗多爭(zhēng)論，且見(jiàn)仁見(jiàn)智。自從2000年魏杰提出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在泡沫之后，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)者對(duì)這一觀點(diǎn)進(jìn)行了檢驗(yàn)。周小川（2003）第一次公開(kāi)指出，貨幣供應(yīng)量的過(guò)度增長(zhǎng)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)、股票及其他投資價(jià)格上，形成資產(chǎn)泡沫，會(huì)造成很大的危害。袁志剛、樊瀟彥（2003）利用經(jīng)濟(jì)“泡沫”理論，構(gòu)造了一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部均衡模型，給出了地產(chǎn)均衡價(jià)格中理性泡沫產(chǎn)生和存在的條件，并且認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成了泡沫。沈悅、劉洪玉（2004）認(rèn)為“如果房地產(chǎn)價(jià)格的上漲只是投機(jī)造成，缺乏相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支持，這種價(jià)格上漲會(huì)向市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤的信號(hào)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，反而會(huì)損害經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。”姜春海（2005）在袁志剛模型的基礎(chǔ)上，利用房地產(chǎn)供給函數(shù)定義并測(cè)算了房地產(chǎn)商品的基本價(jià)值、泡沫及泡沫度，結(jié)果顯示目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不但存在泡沫，而且還比較嚴(yán)重。

當(dāng)然，也有部分學(xué)者持有房地產(chǎn)中尚不存在泡沫的看法。蕭灼基（2003）認(rèn)為房屋空置現(xiàn)象只是暫時(shí)的，在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)階段，商品房出現(xiàn)供求不平衡是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然現(xiàn)象，這種比例失調(diào)不是泡沫。黃征學(xué)（2004）認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲、住房空置率高都只是表象，通過(guò)四大指標(biāo)的分析可以認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)泡沫。

價(jià)格作為一種動(dòng)態(tài)變量，在不同地區(qū)、不同時(shí)間經(jīng)常發(fā)生著變化。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)范圍、容量巨大，區(qū)域差距巨大，城鄉(xiāng)差距巨大，情況紛紜復(fù)雜，各種計(jì)量分析中樣本的采集相比于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，始終是小樣本，具有一定的片面性，不能全面客觀地反映這種價(jià)格變化的真實(shí)情況。局部的泡沫不能代表全國(guó)，全國(guó)的平均數(shù)低下也不能說(shuō)明某個(gè)城市就沒(méi)有泡沫，因此力圖從宏觀的角度對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫做出判斷，我們認(rèn)為價(jià)值不大。

3.房地產(chǎn)價(jià)格上漲主要因素分析。（1）供求失衡說(shuō)。2000年，一些學(xué)者從供求角度出發(fā)，運(yùn)用均衡理論，分析了造成房地產(chǎn)價(jià)格高漲的因素。盧安，薛毅然提出了我國(guó)住房?jī)r(jià)格剛性的問(wèn)題，這種剛性主要在于我國(guó)房地產(chǎn)高額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)嫁和“供給方面房地產(chǎn)價(jià)格中一些不合理要素人為抬高了價(jià)格，以及需求方面居民支出結(jié)構(gòu)和扭曲的預(yù)算約束機(jī)制支持了房?jī)r(jià)的剛性”。也有學(xué)者認(rèn)為“一方面，我國(guó)目前的商品房供應(yīng)中的住宅與辦公商業(yè)用房的供需比例不匹配。”“另一方面，商品住房供應(yīng)中的中高檔住房與普通住房比例不匹配?！奔又枨蠓矫婵焖俪鞘谢⒆灾餍枨?、投資需求與供給方面地方政府及開(kāi)發(fā)商利益驅(qū)動(dòng)共同造成了房地產(chǎn)價(jià)格的推高效應(yīng)。

（2）貨幣寬松說(shuō)。寬松的貨幣政策使得市場(chǎng)流動(dòng)性充足，在一定程度上成為高房?jī)r(jià)的推手。周京奎（2005）從房地產(chǎn)價(jià)格和貨幣政策之間的關(guān)系，通過(guò)計(jì)量模型的分析，可以看出房地產(chǎn)價(jià)格的上漲與寬松的貨幣政策有緊密聯(lián)系，“當(dāng)開(kāi)發(fā)投資和住宅抵押貸款源源不斷涌向房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，消費(fèi)者會(huì)產(chǎn)生價(jià)格持續(xù)上漲的預(yù)期，從而推動(dòng)住宅價(jià)格脫離正常軌道，打破住宅價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的均衡關(guān)系，造成市場(chǎng)虛假繁榮，使社會(huì)財(cái)富進(jìn)一步向少數(shù)人轉(zhuǎn)移，嚴(yán)重影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！币虼朔康禺a(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮需要得到足夠重視。

但是，也有一些學(xué)者對(duì)于貨幣政策的作用持相反看法。王華（2010）研究了金融危機(jī)后我國(guó)應(yīng)用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，結(jié)果顯示，我國(guó)力圖通過(guò)緊縮貨幣政策調(diào)控房?jī)r(jià)的效果不顯著，主要原因在于我國(guó)貨幣政策的獨(dú)立性不強(qiáng)，利率沒(méi)有市場(chǎng)化以及貨幣政策的傳導(dǎo)途徑的不完善。

（3）土地財(cái)政推高說(shuō)。土地財(cái)政源于我國(guó)于1994年開(kāi)始實(shí)施的分稅制改革。分稅制改革后，我國(guó)形成了“財(cái)權(quán)上移、事權(quán)下移”的局面。加之我國(guó)上級(jí)政府向下級(jí)政府的轉(zhuǎn)移支付能力較弱，地方政府單純依靠財(cái)政收入和上級(jí)的轉(zhuǎn)移支付難以滿足財(cái)政支出，因此地方政府積極尋求其他財(cái)政來(lái)源，以土地財(cái)政彌補(bǔ)預(yù)算內(nèi)收入的不足。

表1：土地出讓金占地方本級(jí)財(cái)政收入的比重（單位：億元）

根據(jù)財(cái)政部統(tǒng)計(jì)，2009年，全國(guó)土地出讓收入為14239.7億元，比2008年大幅增長(zhǎng)43.2%。2009年地方政府本級(jí)收入總額為32581億，土地出讓收入，占比接近43.7%。如表2所示，目前全國(guó)主要城市，包括北京、上海在內(nèi)的地方政府財(cái)政在很大程度上仍離不開(kāi)土地出讓金收入。

表2：全國(guó)主要城市土地出讓金占比（單位：億元）

土地財(cái)政導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)成本上升，最終形成高昂房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。吳航、竇爾翔（2007）具體分析了我國(guó)土地的招拍掛制度及地方政府的利益驅(qū)動(dòng)導(dǎo)致土地價(jià)格被炒高。壟斷市場(chǎng)容易人為造成土地供應(yīng)量不足，一方面引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商競(jìng)相提高競(jìng)價(jià)并囤積土地，另一方面則推動(dòng)土地價(jià)格上漲，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，增加了房地產(chǎn)泡沫”。王岳龍、武鵬（2009）通過(guò)計(jì)量模型分析顯示：土地招拍掛制度使得全國(guó)房?jī)r(jià)整體水平提高13.2%，無(wú)論長(zhǎng)期還是短期，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的需求拉動(dòng)作用明顯，而長(zhǎng)期中存在地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)成本的推動(dòng)作用。

（4）羊群心理說(shuō)。心理因素在很大程度上影響了消費(fèi)者的消費(fèi)行為。陳淼峰、陳龍乾（2005）認(rèn)為社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響比真實(shí)的供求關(guān)系大，我國(guó)采取的緊縮銀根、限制土地審批、提高銀行存貸款利率等方式并不能抑制高漲的需求及看漲的社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲。位志宇、楊忠直、王愛(ài)民（2007）從羊群行為的角度探討了房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，房?jī)r(jià)的快速上漲推動(dòng)了羊群行為的出現(xiàn)，同時(shí)羊群行為又進(jìn)一步導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。劉旦（2008）認(rèn)為購(gòu)房者的心理因素對(duì)于房?jī)r(jià)有著很大的影響，通過(guò)對(duì)我國(guó)長(zhǎng)三角地區(qū)購(gòu)房者進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，分析得出結(jié)論，房地產(chǎn)市場(chǎng)中需求超過(guò)供給，市場(chǎng)中存在著“買房即掙”的信念，造成了群體性的非理性購(gòu)買行為，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

（5）調(diào)控失敗說(shuō)。一些學(xué)者研究了宏觀調(diào)控措施及其他因素對(duì)于房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用。楊玉珍、文林峰（2005）認(rèn)為2004年實(shí)施的調(diào)控政策中，金融政策沒(méi)有發(fā)揮作用，土地政策反而拉升了房?jī)r(jià)。孫力軍、孫力彬（2006）考察了貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的效果，研究結(jié)果顯示貨幣政策吸納了金融市場(chǎng)上一部分流動(dòng)性，起到了抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的效果，但不能從根本上消除房地產(chǎn)過(guò)熱的情況，要防止房地產(chǎn)過(guò)熱需要綜合運(yùn)用各項(xiàng)政策。劉維新（2006）認(rèn)為2005年出臺(tái)的“國(guó)八條”的執(zhí)行效果不佳其主要原因在于稅收、金融、土地、房屋管理不到位；加之地方政府出于自身經(jīng)濟(jì)利益不愿執(zhí)行以及開(kāi)發(fā)商刻意炒作使得政策效果大打折扣。

我們認(rèn)為：我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展勢(shì)頭良好，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，價(jià)格上漲不均衡，部分中心城市價(jià)格上漲過(guò)快，已出現(xiàn)泡沫，多數(shù)邊遠(yuǎn)城市顯得過(guò)冷，不足以進(jìn)行良性開(kāi)發(fā)，區(qū)域、城鄉(xiāng)和三次產(chǎn)業(yè)的不平衡使得政府一刀切的宏觀調(diào)控措施顧此失彼，要使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展，就要從抑制投資需求、投機(jī)需求和增加有效供給兩個(gè)方面人手，綜合運(yùn)用貨幣、財(cái)政、稅收等手段，有針對(duì)性、差異化地調(diào)控冷熱并存的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使我國(guó)的房地產(chǎn)快車駛向促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的軌道。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的困境與出路

（1）金融危機(jī)后世界經(jīng)濟(jì)和我國(guó)經(jīng)濟(jì)都存在二次探底的可能性，刺激經(jīng)濟(jì)的政策不敢輕言退出，但是單一的貨幣刺激政策一旦放開(kāi)則使部分城市的房?jī)r(jià)陡漲，泡沫橫飛；一旦緊縮則使原本就在寒冬里的地處邊遠(yuǎn)城鄉(xiāng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜，使這些地區(qū)的土地資本化、城鄉(xiāng)一體化的目標(biāo)更加滯后于全國(guó)的平均水平，這一切都使政府處在使用貨幣手段促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩難之中。

從土地稀缺和后發(fā)展國(guó)家的角度來(lái)說(shuō)，中心城區(qū)及其輻射周邊的房地產(chǎn)價(jià)格的漸次上漲是規(guī)律性的，從本質(zhì)上說(shuō)決定房地產(chǎn)價(jià)格的是供求，運(yùn)用均衡理論，從供求角度研究房地產(chǎn)的價(jià)格形成機(jī)制，評(píng)判現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)與理論狀態(tài)下的房?jī)r(jià)之間的差異是研究問(wèn)題的基本出發(fā)點(diǎn)。均衡理論認(rèn)為，房地產(chǎn)的供求關(guān)系共同決定了房地產(chǎn)的均衡價(jià)格，當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因在于供求失衡。影響供給的因素主要有土地供給、資金供給、預(yù)期利潤(rùn)、宏觀政策等，而需求則受到了收入、心理預(yù)期、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的影響。

解決這一問(wèn)題的出路在于加大財(cái)政和稅收手段的力度，當(dāng)前正在熱議的物業(yè)稅的變種－－房產(chǎn)稅將在幾個(gè)城市試點(diǎn)的消息如果得以實(shí)施，倒是一種指向性極強(qiáng)的稅收手段。短期看會(huì)很有效，但將房產(chǎn)稅應(yīng)征范圍從經(jīng)營(yíng)擴(kuò)大到保有環(huán)節(jié)也有其負(fù)面效應(yīng)，一是房產(chǎn)稅主要是抑制需求，并不能解決供給問(wèn)題，二是用房產(chǎn)稅取代物業(yè)稅只是短期的行為，長(zhǎng)期看還要使用和國(guó)際接軌的規(guī)范的物業(yè)稅才能從根本上解決土地財(cái)政的問(wèn)題。長(zhǎng)期而言，加大財(cái)政支持力度，增加福利性保障住房供給是治本之策。

（2）土地財(cái)政是地方政府的主要收入來(lái)源，也是地方政府和開(kāi)發(fā)商合謀推高房地產(chǎn)價(jià)格的制度原因。抑制土地財(cái)政會(huì)減輕房地產(chǎn)價(jià)格上漲的壓力，但是會(huì)使地方財(cái)政無(wú)以為繼，正常運(yùn)轉(zhuǎn)都會(huì)發(fā)生困難；鼓勵(lì)土地財(cái)政則會(huì)使中央政府遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的各種有效政策到地方執(zhí)行時(shí)失效，這是當(dāng)前政府促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展遇到的第二個(gè)困境。

上述研究已經(jīng)表明，地方政府的土地財(cái)政政策是形成房地產(chǎn)高昂開(kāi)發(fā)成本的基礎(chǔ)原因。地方政府在土地財(cái)政的利益驅(qū)動(dòng)下.為了最大化土地升值的收益，一方面利用其在一級(jí)土地市場(chǎng)上的絕對(duì)壟斷地位制造土地市場(chǎng)“非飽和”的供應(yīng)狀態(tài)，使得土地始終供不應(yīng)求，另一方面一味抬高地價(jià)，加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)土地資源稀缺的預(yù)期，對(duì)開(kāi)發(fā)商不計(jì)成本地拿地及囤地行為形成了推波助瀾的作用，使得土地市場(chǎng)運(yùn)行嚴(yán)重背離了價(jià)值規(guī)律的作用。

圖2：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與房?jī)r(jià)上漲惡性循環(huán)圖

更深層次地思考宏觀調(diào)控政策失效的原因在于地方政府沒(méi)有動(dòng)力真正落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控政策，因?yàn)槟且馕吨績(jī)r(jià)的下跌，隨之而來(lái)的是地價(jià)下跌，由于地方政府財(cái)政收入對(duì)土地財(cái)政的依賴，因此地方政府不愿看到這種局面的出現(xiàn)，土地財(cái)政自然也就成了高房?jī)r(jià)的背后推手。

三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期良性發(fā)展的幾點(diǎn)思考

1、解決土地財(cái)政的根本途徑在于實(shí)施與國(guó)際接軌的規(guī)范的物業(yè)稅?，F(xiàn)行的土地財(cái)政政策，是把70年的土地出讓金一次性收歸地方政府，由此推高了房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)格，透支了房地產(chǎn)行業(yè)的成長(zhǎng)空間，長(zhǎng)期看，使地方財(cái)政不可持續(xù)。開(kāi)征物業(yè)稅的作用在于把地方政府目前一次性收取土地開(kāi)發(fā)的出讓金收入，轉(zhuǎn)變?yōu)榧{稅人在物業(yè)持有期間持續(xù)上繳的稅收，將土地未來(lái)收益一次性折現(xiàn)的行為變?yōu)槠骄謹(jǐn)偟轿磥?lái)各期按期固定額度征收，從而改變房屋購(gòu)買與交易環(huán)節(jié)成本高、持有環(huán)節(jié)成本低的現(xiàn)狀：物業(yè)稅通過(guò)將土地出讓金分年繳納，降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，加之增加了房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平，有效地抑制房地產(chǎn)買賣中的投機(jī)行為，使房地產(chǎn)業(yè)回歸理性，有效地抑制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

在國(guó)外，物業(yè)稅作為地方財(cái)政的主要稅種，其征收已經(jīng)相對(duì)成熟。美國(guó)物業(yè)稅屬于地方稅，各征稅權(quán)高度分散，美物業(yè)稅稅率由各地方政府根據(jù)各自支出規(guī)模及可征稅財(cái)產(chǎn)估價(jià)自行確定，如紐約州的奧爾良縣稅率最高，達(dá)到3.05%，最低的物業(yè)稅稅率則只有0.12%。不僅各地稅率不同，在不同年份稅率也不相同。如金融危機(jī)的襲擊，使得美國(guó)許多州紛紛采取措施降低稅率，鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)房。

美國(guó)這種稅收格局把地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)有效地結(jié)合起來(lái)，調(diào)動(dòng)了地方政府征稅的積極性，并且推動(dòng)了地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共事業(yè)的發(fā)展。美國(guó)這樣一種高度靈活、彈性的物業(yè)稅制度，符合各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異、人民收入水平差異，有利于高收入者多納稅，高收入地區(qū)多納稅。這樣一種稅制安排，充分考慮了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民負(fù)擔(dān)水平，不僅增加了各地的財(cái)政收入，促進(jìn)各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展，而且有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保證居民生活質(zhì)量，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅，涉及多個(gè)主體的利益，受到法律、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)手段等多個(gè)方面的制約，需要通盤考慮，謹(jǐn)慎研究，合理開(kāi)征。

由于我國(guó)當(dāng)前各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展差異較大，城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間的不均衡，泡沫嚴(yán)重地區(qū)、健康發(fā)展地區(qū)與不成熟地區(qū)并存，同一城市中不同區(qū)域泡沫程度差別巨大，因此針對(duì)全國(guó)統(tǒng)一開(kāi)征物業(yè)稅時(shí)機(jī)并不成熟。另外，由于開(kāi)征物業(yè)稅涉及到原有土地稅負(fù)的合理調(diào)整，以及我國(guó)目前缺乏權(quán)威公正的房屋估價(jià)制度，這些問(wèn)題都制約了我國(guó)物業(yè)稅的開(kāi)征。依據(jù)循序漸進(jìn)的原則，從房產(chǎn)稅開(kāi)始，部分城市試點(diǎn)，再過(guò)渡到規(guī)范的有差別的物業(yè)稅是現(xiàn)實(shí)的選擇。

2、解決土地供應(yīng)緊張的根本途徑。即改革現(xiàn)有土地資源配置方式，統(tǒng)籌使用城市住宅建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地，成立土地銀行，平衡現(xiàn)已嚴(yán)重失衡的土地供求市場(chǎng)和區(qū)域間的土地級(jí)差收益。我國(guó)城市用地緊張與農(nóng)村土地閑置局面并存，城市住房緊張，農(nóng)村住房空心化，土地資源的空間配置方式不合理。

針對(duì)這一問(wèn)題，我們要運(yùn)用創(chuàng)造性的思維，制定靈活的政策對(duì)這一問(wèn)題加以解決。制定閑置標(biāo)準(zhǔn)，解除對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的限制，對(duì)于購(gòu)買農(nóng)村宅基地并從事商業(yè)開(kāi)發(fā)的行為，提高其稅負(fù)水平，并將稅收轉(zhuǎn)移用于城市廉租房建設(shè)，從而在保障居民居住權(quán)的基礎(chǔ)上促進(jìn)農(nóng)村城市化、促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。

為了加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)速度，可以通過(guò)設(shè)立土地銀行的方式提高農(nóng)村閑置土地利用效率。在確保農(nóng)民對(duì)于土地具有長(zhǎng)期使用權(quán)并且出于農(nóng)民自主自愿的基礎(chǔ)上，允許土地銀行收購(gòu)農(nóng)民的閑置宅基地、承包地，但不能將耕地移作他用，開(kāi)發(fā)商通過(guò)購(gòu)買土地銀行的土地進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，并允許農(nóng)民將土地收益置換為城市住宅。通過(guò)這一手段，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村閑置宅基地的直接流轉(zhuǎn)，將農(nóng)民收益與房地產(chǎn)市場(chǎng)掛鉤，農(nóng)民可以分享土地資源升值帶來(lái)的收益。但要防止農(nóng)民將承包地作為宅基地使用。遵循這樣的邏輯，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格適度上漲所造成的泡沫有利于農(nóng)民土地資產(chǎn)的升值，有利于農(nóng)民收入的增加，從而在房地產(chǎn)業(yè)總體價(jià)格上漲過(guò)程中，使農(nóng)民受益。

具有政府背景的土地銀行，在國(guó)家宏觀規(guī)劃下，可以超時(shí)空預(yù)收預(yù)儲(chǔ)，并規(guī)定該銀行的土地級(jí)差收益主要用于補(bǔ)償邊遠(yuǎn)落后地區(qū)，使全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差距縮小。通過(guò)農(nóng)村土地置換，城市小塊土地可以實(shí)現(xiàn)集約式立體化開(kāi)發(fā)，提高城市吸納人口能力，解決低收入人群住房問(wèn)題。而對(duì)于置換出來(lái)的農(nóng)村土地，允許開(kāi)發(fā)商進(jìn)行平面式發(fā)展，開(kāi)發(fā)高檔商業(yè)住宅、別墅，滿足高收人人群的住房需求，并且實(shí)現(xiàn)城市人流、資金流、信息流向農(nóng)村的轉(zhuǎn)移。通過(guò)這樣的制度安排降低城市的負(fù)擔(dān)，加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，增強(qiáng)城市輻射力和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。

成立土地銀行的作用可概括為，一是平衡土地供求市場(chǎng)，二是平衡土地的級(jí)差收益。通過(guò)跨區(qū)域、跨城鄉(xiāng)收儲(chǔ)和貸出、售出和置換，從宏觀角度在全國(guó)范圍內(nèi)，保住18億畝土地紅線，調(diào)節(jié)東、西部、城鄉(xiāng)間土地供求的不平衡；同時(shí)通過(guò)其部分政府職能，轉(zhuǎn)移支付，從而起到“損有余以奉不足”的作用。另外，土地銀行與政府土地行政管理部門一個(gè)偏重市場(chǎng)調(diào)節(jié)，一個(gè)偏重政府調(diào)節(jié)，形同政府手中的一對(duì)“鴛鴦劍”，便于靈活地調(diào)控土地供求市場(chǎng)。

3、充分認(rèn)識(shí)我國(guó)住宅的商品屬性和社會(huì)福利品的雙重屬性，制定東、中、西部和城鄉(xiāng)間差異化的宏觀調(diào)控政策，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速、均衡、良性發(fā)展。所謂快速發(fā)展，是因?yàn)槲覈?guó)處在城市化快速發(fā)展期，加快住宅的建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是政府的民生工程和最基本的職責(zé)所在。居住權(quán)作為公民人權(quán)的基本內(nèi)容，理應(yīng)得到國(guó)家的保障。

所謂均衡發(fā)展，就是實(shí)現(xiàn)中、東、西部房地產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展；實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)東中西部發(fā)展極不均衡，既存在如：京、滬、深等房地產(chǎn)價(jià)格高不可攀的地區(qū)、城市，也存在著大量房地產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展的中東部地區(qū)，同時(shí)在西部、邊遠(yuǎn)地區(qū)還存在著房地產(chǎn)發(fā)展緩慢的地區(qū)。如地處西部的西寧，在全國(guó)所有省會(huì)城市中，其房?jī)r(jià)最低，不及外省區(qū)二三線城市。即使和同處西部的周邊城市蘭州、銀川相比，在人口相差無(wú)幾、收入水平也相同的條件下，房地產(chǎn)的價(jià)格卻大大低于這些城市。

表3：全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)漲幅與GDP變化圖

與西寧類似，西部許多城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還處于較低水平，如圖3所示，西寧、呼和浩特的房?jī)r(jià)與全國(guó)平均水平相比，始終處于偏低狀態(tài)。

圖3：西寧、呼和浩特與全國(guó)房?jī)r(jià)對(duì)比圖

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的火爆吸引了眾多資本的進(jìn)入，同時(shí)出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)擠出效應(yīng)。由于房地產(chǎn)業(yè)高額利潤(rùn)的誘惑，許多非房地產(chǎn)業(yè)的民營(yíng)資本紛紛進(jìn)入，試圖在豐厚的利潤(rùn)蛋糕中分一杯羹。如我國(guó)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的寧波地區(qū)，形成了全民房地產(chǎn)熱。雅戈?duì)?、羅蒙、杉杉、太平鳥這些服裝企業(yè)均投資于房地產(chǎn)業(yè)，而且大部分的制造業(yè)幾乎都開(kāi)始涉足地產(chǎn)開(kāi)發(fā)了，比如做文具的廣博、做模具的海天、做外貿(mào)的布利杰以及做銅的金田銅業(yè)等。不僅民營(yíng)資本進(jìn)入，而且許多國(guó)企攜天量資本涌入這一領(lǐng)域，形成了房地產(chǎn)業(yè)資本過(guò)度而其他行業(yè)資金匱乏的局面。