導語：物流園區(qū)物業(yè)管理探討一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

自1998年中國第一個物流園區(qū)在深圳建成并投入使用，物流園區(qū)在中國發(fā)展已近20年。近年來，伴隨著網絡經濟特別是移動互聯(lián)網經濟的高速發(fā)展，現(xiàn)代物流產業(yè)得到了高速發(fā)展和成熟?，F(xiàn)代物流產業(yè)的發(fā)展，也同時帶動了物流園物業(yè)管理的發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)的不斷規(guī)范，更促進了物業(yè)管理在物流園領域的不斷規(guī)范和成熟。相信隨著中國物業(yè)管理協(xié)會主導編撰的園區(qū)管理指南的即將出臺，物流園區(qū)物業(yè)管理也將迎來新的春天。2006年1月，廣州粵華物業(yè)有限公司同時進駐普洛斯在華南地區(qū)首期開發(fā)的云埔物流園和保稅物流園，至今已經承接了包括普洛斯、中外運、京東商城華南亞洲一號、阿里巴巴菜鳥園、廣州醫(yī)藥配送中心等10多個知名物流園區(qū)，以及東風日產（花都）二工廠等知名產業(yè)園區(qū)，已成為華南地區(qū)物流園領域物業(yè)管理服務先行者。本文結合粵華物業(yè)在管項目的特點，淺談物流園物業(yè)管理的一些理論和實踐經驗。

一、物流園區(qū)物業(yè)服務特點

目前，在管物流園區(qū)物業(yè)服務內容還是以四大基礎服務為主，但呈現(xiàn)出與其他業(yè)態(tài)不同的特點。

1、客戶多元

客戶結構復雜且要求不同，且許多客戶在園內有包裝運輸等環(huán)節(jié)；園內租戶眾多，多為國際國內知名企業(yè)，有著不同的文化。

2、秩序復雜

客戶進出貨物集中，容易造成堵車、交通事故，甚至損壞設施設備情況發(fā)生。

3、體系嚴謹

普洛斯、阿里巴巴菜鳥園、京東、中外運等品牌運營商，都有著其自有管理體系，因此現(xiàn)場服務除按照公司管理體系開展工作外，還要同時接受業(yè)主方體系的監(jiān)管和考核，因此物業(yè)管理服務工作都在嚴謹的制度體系下進行。

4、政府關注

物流園屬政府消防重點單位，消防安全管理要求高，對消防安全貨品存放、安全生產等要求極高，政府各職能部門檢查工作頻繁。

二、服務保障體系

公司通過標準化運營體系、人才建設和三級品質管理，為物流園區(qū)物業(yè)管理服務提供保障。

（一）標準化運營體系

首先是標準化。公司以2001年開始創(chuàng)建的由ISO9001質量管理體系標準、ISO14000環(huán)境管理標準和OHSAS18000職業(yè)健康安全管理標準構建的基礎管理體系，2009年創(chuàng)建的“三級管理制度體系”和2013年創(chuàng)建的“AAAA標準化良好行為企業(yè)”，這三個制度體系共同構筑了物流園區(qū)物業(yè)管理服務的保障基礎。其次，結合各園區(qū)業(yè)主方要求，共同擬訂有針對性的物流園區(qū)物業(yè)管理制度，如《***物流園物業(yè)管理手冊》，內容包含：總述、物業(yè)資料和文檔管理、物業(yè)服務供應商選擇與管理、公共秩序及消防管理、設施設備維護保養(yǎng)管理、環(huán)境管理、風險管理、財務管理、物業(yè)移交流程、租房服務和客戶滿意度等11大項40小項內容，涵蓋了物業(yè)管理基本流程和物流園業(yè)態(tài)所要求的服務流程。

（二）人才建設和專業(yè)提升

公司在園區(qū)類服務團隊和人才的建設和使用上，也形成了獨有的經驗。為培養(yǎng)物流園區(qū)類項目管理人才，在宏觀上，公司專門建立了物流園區(qū)管理人才庫，搭建了經理、經理助理、主管級別的三級人才梯隊，有針對性地制訂培養(yǎng)培訓計劃，為培養(yǎng)對象配備專門導師，公司人力資源部開展全年跟蹤。在微觀上，公司對園區(qū)類項目開展共性服務環(huán)節(jié)的培訓，如治安維護、交通管理、溝通技巧、應急保障等。同時，片區(qū)不定期開展園區(qū)類項目經驗交流，包括撰寫理論和實踐文章、參觀不同類型園區(qū)等等，使管理服務經驗不斷得到提升。

（三）完善的品質檢查制度

采取“公司三級品質檢查體系+園區(qū)業(yè)主方檢查”相結合的檢查制度。

1、公司三級品質檢查體系

公司采取項目“月度自查+片區(qū)季度核查+公司品控部季度稽查”相結合的方式，對園區(qū)項目進行三級品質檢查。其中，公司重點稽查各階段整改提升情況和業(yè)主方要求落實情況。

2、園區(qū)業(yè)主方檢查

園區(qū)業(yè)主方每季度均由其母公司或上級公司用飛行檢查的方式，對園區(qū)物業(yè)管理進行監(jiān)督檢查。如普洛斯中國、阿里巴巴菜鳥網絡、中外運等等，每半年均對全國物流園區(qū)進行巡回檢查，檢查后進行排名通報。

三、園區(qū)管理服務的兩點經驗

1、車輛管理：外圍交通堵塞問題

位于廣州市增城區(qū)的某物流園區(qū)，兩側毗鄰招商局物流、中外運物流等多個物流園區(qū)和工業(yè)企業(yè)，西面北面均是斷頭路。由于園區(qū)業(yè)務量大，在工作日內大量貨車、通勤車、私家車出入。特別是上午下午兩個高峰時段，經常造成路口及外圍道路擁堵，車輛長時間無法出入。解決措施：（1）調整線路將園區(qū)北門變成入口，東門變?yōu)槌隹冢箖蓚€出入口在一條道路上，并將車道改為單向行車，出行車輛全部采取左轉，從園外道路直接進入市政大道，實現(xiàn)車輛有效分流。（2）高峰疏導在高峰時段，設4名秩序維護員在這兩個高峰時段內進行現(xiàn)場車輛指揮疏導。在對園內行車線路進行了調整的情況下，使在園區(qū)出入口50米范圍內行車順暢。（3）交警協(xié)助協(xié)調當地交警部門，對園區(qū)周邊道路交通進行治理，有效減少了相當部分非必要的車輛停滯。在以上三項措施的共同作用下，該園區(qū)周邊道路交通擁堵的問題得到了較好的解決，保障了園區(qū)正常業(yè)務的開展。

2、工程改造：屋頂滲漏問題

由于物流園倉庫結構特點，以及華南地區(qū)多雨的特點，普遍存在屋面滲漏水、包邊脫落等問題，反復維修均未能徹底解決，影響了倉庫的正常使用，此問題在多個運營商的物流園區(qū)均存在。針對此情況，2014年，粵華物業(yè)以增城某物流園為突破口，提出了在加裝溢流系統(tǒng)的措施，得到了園區(qū)業(yè)主方的大力支持，在該園區(qū)共加裝了350多個溢流口和50多個集中導流管。同時，物業(yè)服務中心制定防漏水巡查制度及應急處理預案，每到雨水天時，服務中心都會安排工程技工到各倉庫對庫內進行檢查漏水點并做好記錄，待天晴時就安排修補，并在修補后跟蹤修補效果。這一系列舉措，基本解決了由于設計缺陷帶來的滲漏水問題，也通過此園區(qū)的示范作用，在其它園區(qū)有效推廣。

四、延伸：智慧園區(qū)管理

在“互聯(lián)網+”時代，無論普洛斯這一老牌世界級第三方物流，還是菜鳥網絡這一國內新型物流園巨頭，都在傾力打造智慧園區(qū)管理?；浫A物業(yè)正在利用母公司金鵬集團在智慧城市建設方面的優(yōu)勢，與相關方共同打造從園區(qū)秩序，到信息管理、增值服務，到供應鏈金融全體系的智慧園區(qū)管理系統(tǒng)，為助力物業(yè)管理轉型升級助力加油。

作者:羅凱華 單位:廣州粵華物業(yè)有限公司品控與研發(fā)總監(jiān)