導語：物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)調(diào)整分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一段時間以來,關(guān)于物業(yè)管理市場的命題主要圍繞著以下三個,一是以擴張規(guī)模為主要標志的對外承接和去外地承接物業(yè)管理項目的內(nèi)容;二是以適應(yīng)市場生存發(fā)展能力為主要目標的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內(nèi)容;三是以避免市場誤區(qū)為主要內(nèi)容的,如何進行市場拓展,甚至是否存在物業(yè)管理市場的討論等等。

不可否認,以上命題和實踐,為我國物業(yè)管理市場培育和市場化發(fā)展做出了巨大貢獻,為我國物業(yè)管理能夠伴隨著我國改革開放和市場經(jīng)濟體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。

但是,作為一個新興的專業(yè)類型市場,我們的目光只停留在一個較為狹義的范圍是不夠的。應(yīng)該從較廣義的和宏觀的角度對物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域在較深層次上的實踐進行認識和探討。使物業(yè)管理市場培育和市場化發(fā)展能夠更廣泛、更深刻、更完善。

本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴張、專業(yè)化細分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問題,談?wù)勎飿I(yè)管理市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑。

一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合,是調(diào)整物業(yè)管理市場容量和供給關(guān)系的重要內(nèi)容

物業(yè)管理市場容量小,供給關(guān)系不順暢是影響物業(yè)管理市場化進程的一個重要問題,說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小,而是由于城市規(guī)劃建設(shè)的零散性和一些開發(fā)商大而全、小而全的計劃體制、觀念等方面的原因,造成了物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷膨脹所帶來的。

現(xiàn)實中,與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對照的是一些零星分散的物業(yè)。以及一些在一定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)分塊建設(shè)并實行多頭管理的物業(yè)項目。這類物業(yè)原本就缺乏在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢,再加上多頭管理的高成本,以及相互間的不協(xié)調(diào),從而一方面影響了服務(wù)質(zhì)量,降低了服務(wù)標準,甚至帶來一些社會問題,另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運作和產(chǎn)生有效利潤,嚴重地影響到物業(yè)管理市場發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。解決這一問題的有效途徑為:

(一)政府協(xié)調(diào)

區(qū)分不同情況和類型,一方面對于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開發(fā)商分別開發(fā)的小區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理最好應(yīng)由政府出面直接協(xié)調(diào)或由政府牽頭,通過業(yè)主的參與進行公開招投標。深圳已有成功的經(jīng)驗,如對深圳市住宅局一個20萬平方米規(guī)劃完整,但由12個開發(fā)商建設(shè)和12家管理單位管理的小區(qū)實行了整合,通過公開招投標在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準和經(jīng)濟實力都較強的甲級物業(yè)公司進行統(tǒng)一管理,接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障,進行了環(huán)境整冶,統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象,提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標準,理順收費標準和行為,受到了業(yè)主的好評,同時也降低了這家公司在這個小區(qū)的管理成本,形成了效益回報。另一方面,對于一些原本元統(tǒng)一規(guī)劃、無規(guī)則小區(qū)環(huán)境的老舊小區(qū),政府可在進行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過程中,統(tǒng)一規(guī)劃定區(qū)域的物業(yè)管理,進行物業(yè)管理的規(guī)模整合。另外,還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制,本著少設(shè)機構(gòu),擴大規(guī)模,方便管理,提高效益的原則,將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)?；騾^(qū)劃進行劃分,形成房管所轉(zhuǎn),制后的高效、低耗、適應(yīng)市場的良性局面

(二)市場調(diào)整

一方面,使開發(fā)商尤其是一些小開發(fā)商和只有單項開發(fā)權(quán)的開發(fā)商認識到物業(yè)管理并不一定能成為開發(fā)商項目開發(fā)后的利潤來源點。嚴格說,開發(fā)商如果沒有相應(yīng)的自有物業(yè)留給物業(yè)管理公司,而物業(yè)管理公司又沒有其它的經(jīng)營項目和能力的話,單憑某一項目的物業(yè)管理所收取的管理費是與開發(fā)商一點關(guān)系都沒有的,按現(xiàn)行規(guī)定在管理費中可提取不超過一定比例的傭金,也只是由管理處一級上交給物業(yè)管理公司一級。而且當一個項目的管理費總額(由于是政府訂價和政府指導價標準)尚不足以完成運作成本所需時,這個傭金實際上是空頭的?，F(xiàn)在有的開發(fā)商不交給專業(yè)物業(yè)管理公司,也不成立物業(yè)管理公司而成立個管理部,實質(zhì)是統(tǒng)管物業(yè)管理費用,使管理費該用的用不到位,物業(yè)管理該維護的維護不到位,而盡量使管理費剩余形成利潤,這是嚴重侵害業(yè)主利益的情況。如果開發(fā)商能明白這種關(guān)系,知曉不能長期侵占業(yè)主利益時,很多小型物業(yè)管理公司和大量非公司的管理機構(gòu)就沒有存在的必要而進入合并和重組行列。另一方面,使業(yè)主認識到,有的小區(qū)雖然小環(huán)境不錯,但由于管理規(guī)模小,管理成本高,必然要使業(yè)主的支出增加,同時也會使管理服務(wù)水準下降。那么有效的辦法就是通過促進與周邊小區(qū)的整合,尤其是在業(yè)主大會成立后重新聘請物業(yè)管理企業(yè)時,要把能否進行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)做為主要內(nèi)容來考慮,實現(xiàn)完全市場化的整合小區(qū)和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。此外,隨著物業(yè)管理企業(yè)認識的提高,物業(yè)管理企業(yè)最應(yīng)明白的就是規(guī)模、成本和效益的關(guān)系,在目前很多物業(yè)管理企業(yè)還依附在開發(fā)商膝下的時候,要看到市場經(jīng)濟最主要的特征就是成本的最小化和利潤的最大化。開發(fā)商,尤其是小開發(fā)商和單項開發(fā)商是不會永遠給業(yè)主補貼的。那么小型物業(yè)管理企業(yè)的生存前景到底如何,要有一個充分的心理準備,盡早向聯(lián)合、重組或并購的市場化道路上靠攏。

總之,從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來看,市場或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增長到調(diào)整、優(yōu)化這樣一個循環(huán)過程。我們再做一個比較,以深圳為例,目前物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量為數(shù)近500,形成規(guī)模的公司不足100家,最大的公司本地管理面積不足500平方米,而從事物業(yè)管理的各類機構(gòu)達700多家,深圳市的總?cè)丝谥挥?00萬。相比較、香港物業(yè)管理公司總數(shù)亦為500家,形成規(guī)模的公司也是100家,而管理面積最多的可達1-2千萬平方米,香港基本沒有什么公司的管理機構(gòu),人口將近700。比較之下,深圳的物業(yè)管理企業(yè)或機構(gòu)減掉3-5百家是一點都不多的。

二、物業(yè)管理規(guī)模擴張和專業(yè)化細分,是調(diào)整物業(yè)管理市場份額和重新劃分市場的必然。

時下,有一種認識認為,物業(yè)管理的市場化就是物業(yè)管理企業(yè)能否對外承接別人的項目或有否到外地去承接項目為標志。這是由于人們?nèi)藶榈陌盐飿I(yè)管理市場視為以管理面積為主的意識造成的,認為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場的一切。同時,又在傳統(tǒng)計劃體制影響下,堅守大而全,小而全的做法,似乎要把計劃體制下的后勤管理改革需要推向社會的內(nèi)容一古腦地全盤接收,把物業(yè)管理的社會化變成了物業(yè)管理的小社會。當然,物業(yè)管理發(fā)展過程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定。比如,在90年代初社會上清潔公司的運作水平和能力不能滿足我們有些大物業(yè)公司的管理標準。到90年代中期一些物業(yè)公司又紛紛把包給專業(yè)公司的清潔工作收回來,自已重新成立清潔隊,但當清潔行業(yè)做為一個新興的專業(yè)類型市場形成后,其專業(yè)化、低成本、高標準的優(yōu)勢一定會在這個市場中立足,現(xiàn)在又有很多物業(yè)公司采用了分包方式,有條件和能力的公司亦有組建專業(yè)公司的,將清潔工作在自己的具體操作內(nèi)容中分離出

去。從這個例子中我們可以肯定物業(yè)管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問題是:很多個原屬于物業(yè)管理大市場或相關(guān)市場的新興類型市場己經(jīng)出現(xiàn),我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機遇,在新一輪類型市場劃分中占有一席之地,可以從以下途徑進行思考和實踐。

(一)、在物業(yè)管理的微觀范圍尋找市場

目前,一些有一定規(guī)模和有某些方面專業(yè)能力特長的公司已組建了一些獨立核算的如電梯公司、機電公司、綠化公司、清潔公司等,這些公司成立的基礎(chǔ)大都是原物業(yè)公司自有業(yè)務(wù),能滿足專業(yè)公司的基本運作,再根據(jù)其經(jīng)驗特長,向社會承擔相關(guān)業(yè)務(wù)。這個途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業(yè)公司,搞了專業(yè)公司不走向市場沒有意義,走向市場,競爭不過別人就更沒有意義,所以搞不了專業(yè)公司的可以請專業(yè)公司來替我們打工。向?qū)I(yè)公司分包具體操作項目,從理論上講,管理成本是會降低的。同時由于專業(yè)化公司形成了規(guī)?；蜆藴驶墓芾?也可使管理效果大大提升,在物業(yè)管理費標準不能輕易變動的情況下,效益應(yīng)該是明顯的。

(二)、在物業(yè)管理的中觀范圍尋找市場

在上述物業(yè)管理直接操作的內(nèi)容上再向外圍探尋一下,不難發(fā)現(xiàn),還有很多商機存在,我們沒有很好的介入和開辟新市場領(lǐng)域,比如大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營、會所的經(jīng)營、幼兒園的經(jīng)營等,如果說大型商業(yè)物業(yè)有時受開發(fā)商出售和直接出租的影響,我們介入不上,幼兒園也都直接租或交給相關(guān)部門去經(jīng)營的話,會所可是大都交給了物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理,可現(xiàn)實是95%-98%以上會所都不能盈利甚至不能很好地開展活動。造成了有效資源的浪費。而包括幼兒園、大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營,如果能在我們物業(yè)管理范圍內(nèi)進行有效開發(fā),甚至投資或參股組建專業(yè)物業(yè)經(jīng)營公司,并不是削弱了物業(yè)管理的實力和縮小了物業(yè)管理的范圍,而洽洽是擴大了物業(yè)管理的領(lǐng)域,開發(fā)出了新興的物業(yè)管理類型市場。其實,對物業(yè)的經(jīng)營原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的主要組成部分,物業(yè)管理企業(yè)最有條件成為這一市場類型細分的主力。

(三)、從物業(yè)管理的宏觀范圍尋找市場

物業(yè)管理能不能參與高科技領(lǐng)域,能不能進入城市管理的市政領(lǐng)域,答案應(yīng)該是肯定的。在深圳,除了早已有了專門為物業(yè)管理開發(fā)電腦軟件的高科技公司,也有物業(yè)管理企業(yè)開辦高科技實物產(chǎn)品--外墻清洗劑的專業(yè)化公司,最近更有高科技上市公司參股物業(yè)管理公司的事例。如果說物業(yè)管理介入高科技領(lǐng)域存在高、難、遠的問題的話,那么物業(yè)管理發(fā)展到今天已經(jīng)成了城市管理的重要組成部分。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻(圍墻)之隔,一線(紅線)相連,其很多市政管理如馬路清潔、市政設(shè)施的維護,市政綠化的管理等,都可以通過市場競爭的方式介入政府撥款管理的領(lǐng)域,而從市政管理的角度看,通過市場選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。但是,如果說城管體制改革亦需過程的話。那么,物業(yè)管理利用自我優(yōu)勢和物業(yè)的便利,介入餐飲、娛樂業(yè)領(lǐng)域則早已有了成功的償試。

當我們看到香港的物業(yè)管理只用很少的人,而大部分業(yè)務(wù)都通過專業(yè)分包,把管理責任轉(zhuǎn)移到社會上去,美國的一個20多萬平方米的小區(qū)只有一名管理人員而驚嘆不已的時候,我們所能反應(yīng)出來的一個主要問題就是真正的社會化不是把后勤體制的內(nèi)容轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理企業(yè);真正的專業(yè)化也不是在物業(yè)公司內(nèi)部擁有多少個職稱的專業(yè)人才;真正的規(guī)?；皇遣挥嫵杀竞托б娴脑迶U大;而真正的市場化經(jīng)營是在主營項目不斷擴大的同時,使專業(yè)項目和輔助配套項目形成新的分工,使市場成為由很多類似"納米"技術(shù)一樣的社會最小單位所構(gòu)成。要知道波音飛機公司的最終產(chǎn)品是由成千上萬個獨立的"納米"性質(zhì)的小公司的產(chǎn)品所構(gòu)成的。

三、物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度,是適應(yīng)市場經(jīng)濟和物業(yè)管理市場調(diào)整的需要

建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國企業(yè)尤其是國有企業(yè)所面臨的重大體制改革的課題,也是國有企業(yè)必須經(jīng)歷的一場廣泛而深刻的變革,黨的十五屆四中全會決議指出"當前國有企業(yè)的體制轉(zhuǎn)換和結(jié)構(gòu)調(diào)整進入攻堅階段,一些深層次矛盾和問題集中暴露出來"。由于我國物業(yè)管理企業(yè)絕大部分都是國有企業(yè),也同樣受到傳統(tǒng)體制的影響,相當一部分物業(yè)管理企業(yè)還不適應(yīng)市場經(jīng)濟的要求,經(jīng)營機制不活,管理水平落后,服務(wù)意識不強,技術(shù)創(chuàng)新能力差,虧損經(jīng)營或上級補貼經(jīng)營普遍,甚至沒有經(jīng)濟上的獨立自主權(quán)和決策權(quán),較嚴重地制約了企業(yè)走向市場和在市場上求生存、求發(fā)展的直路,也阻礙了物業(yè)管理市場的健康發(fā)展和物業(yè)管理市場化的發(fā)展進程。所以,物業(yè)管理建立現(xiàn)代企業(yè)制度勢在必行,其主要途徑有以下3個方面:

(一)建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的有限責任公司,明晰企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu),明確各股東的責任、權(quán)利和義務(wù),弱化上級對下級公司的指揮和支配權(quán),強化物業(yè)管理企業(yè)在市場上的獨立決策和運作的能力,使物業(yè)管理企業(yè)具備市場準入的基本條件。

(二)積極發(fā)展多元投資主體的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中一般競爭性服務(wù)行業(yè),除保留部分員工或管理者持股外,大部分國有資產(chǎn)都應(yīng)逐漸從物業(yè)管理企業(yè)中退出去,采取股份制、合作制、內(nèi)部員工持技、管理者持股、期權(quán)制等多種形式或成份進行重組,促進大型物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團的發(fā)展。放開搞活中、小物業(yè)管理企業(yè),對一些規(guī)模小,管理質(zhì)量差,經(jīng)濟效益不好的中、小企業(yè),實行鼓勵兼并、合并和購買重組,允許和規(guī)范破產(chǎn),使物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)更趨合理。

(三)對房管所改制的企業(yè),要確保房管所改制成功,使其能夠在步入物業(yè)管理市場化的軌道能夠生存和發(fā)展,就必須要在改制的基礎(chǔ)上盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度。同時鼓勵目前正在進行房管所轉(zhuǎn)制的單位將房管所轉(zhuǎn)為企業(yè),再將企業(yè)過渡為現(xiàn)代企業(yè)的兩步走并做房管所一步,直接按現(xiàn)代企業(yè)制度進行轉(zhuǎn)改制,使其提高適應(yīng)物業(yè)管理市場快速發(fā)展的能力。