導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)估值，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房地產(chǎn)上市公司的三大類型

目前，滬深兩市共有134家房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務收入最高的萬科上半年收入高達307.2億元人民幣，其中房地產(chǎn)占98%。剔除ST公司，收入最少的是東方銀星，去年年收入僅127萬元人民幣，主要來自材料銷售，房地產(chǎn)收入幾乎為零。綿世股份去年主營收入也只有790萬元人民幣，其中餐飲收入占比高達82%。分析房企上市公司的業(yè)務結(jié)構(gòu)，可以將房企上市公司分成三類：

一是房地產(chǎn)銷售收入占比超過50%的絕對房地產(chǎn)企業(yè)，以招保萬金（即招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科、金地集團）為代表。萬科房地產(chǎn)收入占比超過98%，保利地產(chǎn)達到95%，招商地產(chǎn)接近90%，金地集團超過94%。

二是雖然房地產(chǎn)銷售收入占比不到50%，但房地產(chǎn)相關(guān)收入（如工程、房產(chǎn)租賃、房產(chǎn)中介等）合計超過50%的相對房地產(chǎn)企業(yè)，以城投類公司為代表。如華夏幸福的土地開發(fā)及房地產(chǎn)和工程建設(shè)相關(guān)收入占比接近98%，首開超過95%，福星為65%，北辰為54%。在這類企業(yè)中，非房地產(chǎn)收入的增長速度往往很快，如福星的金屬制品業(yè)務占比達到了34%，冠城大通的漆包線收入達到46.7%，北辰的零售、酒店和投資型物業(yè)收入占比也達到了43.5%。

三是非房地產(chǎn)收入超過50%的轉(zhuǎn)型企業(yè)。例如新湖中寶商業(yè)貿(mào)易和酒店收入已超過房地產(chǎn)收入，2010年中期甚至超過了80%；中炬高新調(diào)味品收入超過74%；長春高新生物制品收入高達85%；外高橋國際貿(mào)易收入達到64%；東湖高新環(huán)保收入超過50%。

三類房地產(chǎn)上市公司估值方法

第一類企業(yè)屬于典型的房地產(chǎn)企業(yè)，可以采用房地產(chǎn)行業(yè)通行的估值方法估值。比如采用行業(yè)平均市盈率法。數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日收盤，采用證監(jiān)會行業(yè)分類，目前房地產(chǎn)行業(yè)加權(quán)平均市盈率在13倍左右。低于13倍的個股，理論上就是低估值的個股。滬深兩市市盈率低于13倍的房地產(chǎn)個股有24家，低于10倍的有華夏幸福、冠城大通、金融街、廣宇發(fā)展、寶安地產(chǎn)、順發(fā)恒業(yè)、天地源、深長城、億城股份、中華企業(yè)、榮盛發(fā)展11家。

第三類企業(yè)其實已經(jīng)不屬于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)，因此，應采用轉(zhuǎn)型后的新主業(yè)所在行業(yè)估值。比如中炬高新應納入食品行業(yè)估值，長春高新應納入醫(yī)藥行業(yè)估值，東湖高新應納入環(huán)保行業(yè)估值，外高橋應納入出口貿(mào)易行業(yè)估值。

以中炬高新為例，每股收益0.04元，每股凈資產(chǎn)2.33元，市盈率為31.9倍；參比食品行業(yè)中最接近的為皇氏乳業(yè)，每股收益0.042元，每股凈資產(chǎn)3.74元，市盈率為57倍。不考慮細分行業(yè)差異，單純從數(shù)據(jù)對比來看，顯然中炬高新估值偏低。以東湖高新為例，每股收益0.009元，每股凈資產(chǎn)1.8元，市盈率406倍；參比節(jié)能環(huán)保行業(yè)的天豪節(jié)能，每股收益0.029元，每股凈資產(chǎn)1.97元，市盈率85倍，如果不考慮新三板和開發(fā)區(qū)概念，單純從數(shù)據(jù)對比，可以看出東湖高新股價偏高。

第二類企業(yè)，由于擁有多元化和跨行業(yè)屬性，應采用行業(yè)加權(quán)平均估值法進行估值，以體現(xiàn)該類企業(yè)的多業(yè)務結(jié)構(gòu)的特點。對于這類企業(yè)業(yè)務結(jié)構(gòu)中的其他業(yè)務可以結(jié)合與主業(yè)相比的毛利率來估算其他業(yè)務應貢獻的市盈率。比如某公司房地產(chǎn)收入占比98%，而其他業(yè)務占比2%。其中房地產(chǎn)毛利35%，而其他業(yè)務毛利40%，如果房地產(chǎn)行業(yè)市盈率為13倍，則其他業(yè)務市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*其他業(yè)務毛利率/房地產(chǎn)毛利率 =14.86。該股理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+其他業(yè)務市盈率*其他業(yè)務收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。

數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日收盤，按證監(jiān)會行業(yè)分類，農(nóng)、林、牧、漁業(yè)為滬深兩市滾動市盈率最高的行業(yè)，加權(quán)平均數(shù)為34.11倍，其中房地產(chǎn)管理業(yè)的市盈率為63.96倍，為市盈率最高的子行業(yè)。金融、保險業(yè)滾動市盈率最低，加權(quán)平均數(shù)為7.46倍，其中，銀行業(yè)市盈率為5.84倍，為市盈率最低的子行業(yè)。

以福星股份為例，其房地產(chǎn)收入占比65%，毛利率35%；金屬制品收入占比34%，毛利率12.8%；其他業(yè)務占比1%，毛利率39%。房地產(chǎn)業(yè)靜態(tài)市盈率和動態(tài)市盈率分別是13.87和13.45；金屬制品行業(yè)分別為16.07和17.83。在計算時，行業(yè)市盈率應取靜態(tài)和動態(tài)的平均值，即房地產(chǎn)行業(yè)取13.66，金屬制品行業(yè)取16.95；其他業(yè)務推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此，其行業(yè)加權(quán)平均市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+金屬制品行業(yè)市盈率*金屬制品收入占比+其他業(yè)務市盈率*其他業(yè)務收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理論市盈率應不低于14.7，截至2012年8月23日，福星股份動態(tài)市盈率為10.8，可見該股估值偏低，從中長線來看，要回歸到正常估值14.7，至少有36%的升值空間。

以冠城大通為例，其房地產(chǎn)收入占比為51.8%，毛利率52.57%；漆包線收入占比46.7%，毛利率3.8%；其他業(yè)務占比1.5%，毛利率13.47%。其中，漆包線屬于電器機械及器材制造業(yè)，其靜態(tài)市盈率和動態(tài)市盈率分別是17.67和16.98，取平均值為17.33。房地產(chǎn)行業(yè)仍取平均值13.66。其他業(yè)務推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5，則冠城大通理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+電器機械及器材制造行業(yè)市盈率*電器機械及器材制造收入占比+其他業(yè)務市盈率*其他業(yè)務占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日，冠城大通動態(tài)市盈率僅為6.7，可見該股估值嚴重偏低，從中長線來看，要回歸到正常估值15.2，至少有127%的升值空間。

以北辰實業(yè)為例，其房地產(chǎn)收入占比54%，毛利率29%；零售商業(yè)占比7.6%，毛利率38.4%；投資物業(yè)和酒店收入占比35.9%，毛利率58.8%；其他業(yè)務占比2.21%，毛利率49.8%。其中，房地產(chǎn)行業(yè)取平均市盈率13.66，零售商業(yè)取靜態(tài)動態(tài)市盈率平均值，即18.02和17.82的平均值為17.92；酒店業(yè)取旅館業(yè)靜態(tài)動態(tài)的平均值，即34.04和33.18的平均值為33.61；其他業(yè)務推算市盈率=13.66*0.498/0.29=23.45；則北辰實業(yè)理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+零售行業(yè)市盈率*零售收入占比+其他業(yè)務市盈率*其他業(yè)務占比=13.66*0.54+17.92*0.076+33.61*0.359+23.45*0.022=21.32。截至2012年8月23日，北辰實業(yè)動態(tài)市盈率僅為15.4，可見該股估值偏低，從中長線來看，要回歸到理論估值21.32，至少有38%的升值空間。

篇2

國家統(tǒng)計局最新公布全國房地產(chǎn)市場運行情況顯示，今年一季度商品房銷售面積1.13億平方米，同比增長8.2%；銷售金額5000多億元，同比增長超過23%；3月份的房地產(chǎn)景氣指數(shù)為94.74，回落幅度也明顯減少，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比略有上漲。

房地產(chǎn)市場在今年年初似乎有了回暖的跡象。市場人士普遍樂觀，認為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過“最冷”時刻。中金公司分析人士認為，3月份的數(shù)據(jù)，是從去年8月房價開始逐月下跌之后的首次反彈。進入二季度后，一、二線城市房屋銷售量仍將保持較高水平，房價有望下半年見底，行業(yè)反轉(zhuǎn)將進一步提升地產(chǎn)板塊估值空間。

渤海證券分析師也認為，房地產(chǎn)行業(yè)將先于宏觀經(jīng)濟走出調(diào)整。一方面，保經(jīng)濟增長需要拉動內(nèi)需，商品房銷售面積持續(xù)回升，則成為內(nèi)需增長的重要組成部分。今年商品房銷售面積將持續(xù)釋放，尤其是在二季度。從目前來看，此前累積的商品房需求可使目前成交量持續(xù)到5月份，首次置業(yè)需求在二季度將持續(xù)反應。同時，改善型需求將進一步確保商品房銷售面積的可持續(xù)性，預計今年全年商品房銷售面積可能同比增長30%以上。而商品房銷售面積回升，將帶動房價企穩(wěn)、新開工面積增加、房地產(chǎn)開發(fā)投資回升，房地產(chǎn)行業(yè)將進入景氣回升階段。

另一方面，從運行周期來看，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟半年到一年。房地產(chǎn)行業(yè)景氣轉(zhuǎn)變快于宏觀經(jīng)濟，而且，去年房地產(chǎn)行業(yè)就比宏觀經(jīng)濟提前一個季度進入調(diào)整。從這一點來看，房地產(chǎn)行業(yè)也具備率先走出調(diào)整的條件。

基于一季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象，購房者消費心理有所改變，購房積極性提高，再加上每年的四五月份房地產(chǎn)市場進入慣例的銷售旺季，市場機構(gòu)紛紛調(diào)整對房地產(chǎn)行業(yè)的預期，給出“增持”評級。其中，三類房地產(chǎn)上市公司更值得關(guān)注：一是市場份額較高，而且提升能力較強的龍頭公司；二是全國化程度較高，產(chǎn)品能夠覆蓋改善型需求和首次置業(yè)需求的公司；三是資金充裕、資源整合能力較強的公司。萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、招商地產(chǎn)(000024）、金地集團（600383）、金融街（000402）、浦東金橋（600639）等龍頭公司被機構(gòu)普遍看好。

房地產(chǎn)板塊基本面向好可能性已經(jīng)很大，但從盤面來看，滬深股市房地產(chǎn)板塊個股前期漲幅，已在一定程度上反映了近階段的房地產(chǎn)市場的回暖。

篇3

2009年，他管理的這只基金為投資者賺得21.78億元，排在《投資者報》“2009年基金經(jīng)理賺錢榜”165位混合型基金經(jīng)理第3位。

他就是鵬華動力增長基金經(jīng)理林宇坤。接受《投資者報》專訪時，他剛從美國出差回來，正在倒時差。

2009年得與失

《投資者報》：2009年你如何看待自己的業(yè)績？

林宇坤：去年是金融危機之后經(jīng)濟觸底反彈的一年。年初開始，我這種判斷就比較堅定，所以資產(chǎn)配置比較積極，倉位較高；尤其在二季度，很好地把握了金融、地產(chǎn)板塊的機會。上半年，業(yè)績非常好，但下半年業(yè)績比較平庸。

《投資者報》：通過基金相關(guān)公開信息我看到，你下半年地產(chǎn)股配得比較多。

林宇坤：我得承認，這是自己認識的一個偏差。

去年年初，我去房地產(chǎn)公司調(diào)研，很多公司高管都非常悲觀，但我當時判斷，一線城市到2009年底可能就無房可賣了，后來行業(yè)的發(fā)展驗證了我的觀點。四季度，我認為房地產(chǎn)行業(yè)會起來，當時認為，房地產(chǎn)股還能成為一個領(lǐng)漲板塊，實際是，地產(chǎn)行業(yè)量價齊升，但地產(chǎn)股漲得并不好，這是我判斷上的錯誤。

房地產(chǎn)政策使得地產(chǎn)股從去年7月開始回落，出現(xiàn)資本市場與房地產(chǎn)行業(yè)不同步的現(xiàn)象?，F(xiàn)在房地產(chǎn)上市公司，日子過得非常好，現(xiàn)金流比較充裕，產(chǎn)品銷售很好，利潤也非常好。所以，資本市場不一定完全正確，但我相信，從更長時間來看，還會反映在價值上。

《投資者報》：除了這個因素外，影響下半年業(yè)績的還有什么？

林宇坤：中小盤股的表現(xiàn)遠遠超出我的預期。雖然當時也認為，小股票有階段性機會，但沒想到，從去年8月份到現(xiàn)在8個月里，小盤股行情一直沒有扭轉(zhuǎn)，這是比較少見的。

房地產(chǎn)投資哲學

《投資者報》：你說房地產(chǎn)股讓你很難受，你如何看待該板塊？

林宇坤：我對房地產(chǎn)股的看法跟一般人不太一樣，因為我對房地產(chǎn)的理解是在大的宏觀經(jīng)濟框架下的理解，看的是一個大趨勢。

中國在國際上的優(yōu)勢依然是制造業(yè)，經(jīng)濟的動力還是城鎮(zhèn)化帶動的消費升級。雖然說大家一直在強調(diào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級等，但這是比較漫長的，因為，國內(nèi)經(jīng)濟的創(chuàng)新氛圍不是很濃，科技人才的創(chuàng)新能力、關(guān)鍵人才的培養(yǎng)等觀念還不足，中國文化整體不是一個創(chuàng)新的文化，所以，這方面我并不樂觀。

同時，由于資本管制導致投資渠道匱乏，使得地產(chǎn)成為投資工具，城市化使得房地產(chǎn)剛性需求快速釋放，而貨幣過量發(fā)行，貨幣購買力導致價值重估。從更大的宏觀框架看，在中國經(jīng)濟崛起過程中，我們的名義匯率盯住美元，去年美元貶值很快，所以，如果我們的名義匯率不變，實際匯率肯定會變，貿(mào)易價格被重估，使得實際匯率升值。這樣，供給彈性最小的土地，重估空間更大，房地產(chǎn)價格上漲，只是支持購買力變化而已。

《投資者報》：你對房地產(chǎn)比較樂觀？

林宇坤：是的。但股票是另一回事，房地產(chǎn)業(yè)起碼還有5到7年的黃金期，遠遠沒到拐點。

《投資者報》：但大家似乎對房地產(chǎn)股比較猶豫。

林宇坤：房地產(chǎn)政策還不明朗，而且，全國的輿論都在打壓房價。但客觀規(guī)律又使得房地產(chǎn)要漲。這就導致一把利劍始終懸在頭上，在利劍沒有落下之前，始終制約房地產(chǎn)的估值水平。現(xiàn)在，房地產(chǎn)板塊估值僅次于銀行。銀行是出于對壞賬的擔心，而且現(xiàn)在該行業(yè)進入成熟期，使得估值比較低，但房地產(chǎn)還有很大的成長性，這么低的估值不太正常，這就反映了一個政策風險的折價。

《投資者報》：如何看待房地產(chǎn)投資機會？

林宇坤：我認為房地產(chǎn)的投資機會可以著重關(guān)注，短期可能還處于一個膠著的狀態(tài)，但調(diào)整的空間有限。因為去年7月份到現(xiàn)在，已經(jīng)下跌30%。

便宜才是硬道理

《投資者報》：你對房地產(chǎn)行業(yè)的理解是否代表了你的思考習慣？

林宇坤：我的投資哲學，就是秉承對宏觀經(jīng)濟和行業(yè)的理解，價值為體，趨勢為用，根本是要看估值水平的高低。比如，現(xiàn)在炒的是主題股，包括很多中小市值股票，我很少參與，因為，從成熟市場的標準來看，這些純屬流動性缺乏之下的炒作。我覺得這與價值投資背離。

《投資者報》：你擅長趨勢投資，現(xiàn)在豈不是很難受？

林宇坤：是的。震蕩市需要精雕細刻，像我現(xiàn)在就比較被動，一是規(guī)模大，很難投資那些小股票；第二個方面，我堅信，便宜的東西才能給投資者帶來更大的回報。

《投資者報》：“便宜”是指估值吧?

林宇坤：對。可能有人認為，估值并不是唯一的條件，但是我始終認為，財務健康、估值低的公司，終會有不錯的回報。如果從較長時間看，就能證明這一點，全世界都在搞價值投資，我們沒有理由靠炒作獨步市場。

《投資者報》：是不是由于這個原因，你去年醫(yī)藥股配得比較少？

林宇坤：去年一季度挺多的，下半年少了一些。其實我很看好醫(yī)藥股，當時是我資產(chǎn)配置中的一個偏差，并不是我認為貴，醫(yī)藥股相對來說不是特別貴，估值在40倍以內(nèi)，我覺得都是比較正常的。因為這個行業(yè)處于一個快速發(fā)展的階段，也沒有周期性。

《投資者報》：很多人說4、5月份，大盤股會有所表現(xiàn)。

林宇坤：我覺得大盤股還會有相對收益的，畢竟大部分股票調(diào)整的空間相對有限。但絕對收益有多少，我不敢說，畢竟政策是以適時退出為主基調(diào)，市場整體流動性也不是很充裕。

篇4

經(jīng)濟平穩(wěn)運行 貨幣政策預期明確

經(jīng)濟增速平穩(wěn) 通脹逐步見頂

總體來說，今年一季度國內(nèi)宏觀經(jīng)濟運行平穩(wěn)，但二季度出現(xiàn)了比較明顯的下行趨勢，預計三季度經(jīng)濟整體保持相對低位，但并無較大的下落風險。根據(jù)渤海證券宏觀經(jīng)濟預測，預計工業(yè)增加值將在7――8月同比見底，環(huán)比保持穩(wěn)定，消費缺乏大幅走強推動力但整體仍偏好，投資仍將是下半年經(jīng)濟增長的主要驅(qū)動力，對外貿(mào)易仍將保持穩(wěn)定增長。從推動經(jīng)濟增長的三駕馬車來看，短期不存在較大幅度降溫的可能性。2011年1――5月，固定資產(chǎn)投資額90254.5億元，同比增長25.8%，略大于去年全年整體增速24.5%。投資保持平穩(wěn)增長，仍是經(jīng)濟增長的主要推動力。

消費依舊快速增長，我國當前處于城市化快速推進的階段，人均GDP跨越4000美元，客觀上存在消費升級的需求，消費保持較高的增速有堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。2011年1――5月，社會消費品零售總額71268億元，同比增長16.6%，略低于去年整體增速18.3%?？傮w來看，消費依舊保持平穩(wěn)增長。

從對外貿(mào)易來看，短期內(nèi)貿(mào)易形勢不會發(fā)生重大變化。2011年1――5月，進出口貿(mào)易總額14015.87億美元，同比增長27.38%。發(fā)達國家經(jīng)濟體仍處于緩慢復蘇過程中，需求保持旺盛。

經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長的同時，受各種因素的影響，去年以來通脹壓力逐步增大，從去年四季度開始，央行逐步收緊貨幣供應量，2011年5月，M2余額763394.5億元，同比增長15.1%，增速逐步回落。

2011年1――5月，居民消費價格指數(shù)高位運行，平均上升5.2%，5月CPI達到5.5%，創(chuàng)幾年來新高。

根據(jù)渤海證券宏觀方面的預測，預計CPI將在6、7月份達到峰值，下半年由于翹尾因素的回落以及新漲價因素得到遏制，居民消費價格漲幅將高位回落。

從緊貨幣政策仍將持續(xù)政策預期明確

今年二季度以來，央行多次動用貨幣政策工具。分別于4月21日、5月18日、6月20日共三次提高存款準備金率，每次提高0.5個百分點，大型金融機構(gòu)存款準備金率由20.0%提高到21.5%的歷史峰值。2011年4月6日，繼去年末至今年初三次加息后，央行再次提高基準利率0.25個百分點，調(diào)整后一年期存款利率達到3.25%。

今年以來從緊的貨幣政策下，房地產(chǎn)行業(yè)受到較大影響，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)更難從銀行獲取開發(fā)貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款增速下降，年初以來貸款在總資金來源中的比例也逐步下降。另一方面，隨著存款準備金率的逐步提高，銀行資金緊張，個人購房貸款獲取難度增大，貸款成數(shù)降低且不再有利率優(yōu)惠，房地產(chǎn)市場成交受到較大影響。

根據(jù)渤海宏觀方面的預測，預計未來仍有1――2次加息及提高存款準備金率，由于房地產(chǎn)企業(yè)對從緊貨幣政策已有充分的調(diào)整時間，而構(gòu)成當前房產(chǎn)銷售主力的剛性需求對利率的相關(guān)性不強，因此整體來說對房地產(chǎn)市場的影響不大。對于房地產(chǎn)板塊的投資機會來說，加息及提高存款準備金率等突發(fā)性事件導致的房地產(chǎn)估值水平的突然下降，反而給投資者提供了低位吸納的機會。

房地產(chǎn)調(diào)控政策基本見底

政策效果逐步顯現(xiàn)

從去年開始的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)歷了三輪政策，已持續(xù)一年多時間，在房地產(chǎn)市場供給、需求與市場監(jiān)管等各方面都出臺了一系列政策措施，進入今年四、五月份以來，房地產(chǎn)調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在房價基本得到遏制、市場成交處于低位、土地市場降溫。無論從房地產(chǎn)開發(fā)投資以及新開工面積，還是從房屋銷售面積及企業(yè)資金來源來看，當前的房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)整期。房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)去年四月從高點回落，近期雖有小幅回升，但主要是受保障房開發(fā)的影響，預計未來仍將繼續(xù)下行。

房屋銷售價格指數(shù)在2009年12月達到峰值后逐步回落，2011年4月降到近兩年低點，表明在房地產(chǎn)調(diào)控作用下，房價過快漲幅基本得到遏制，房地產(chǎn)調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。

房價的調(diào)整總是從漲幅較高、絕對值較高的一線城市開始，今年以來，房價下降的新聞時常見諸報端，北京、深圳、上海等一線城市的部分項目價格下降或低于周邊市場開盤。雖然房價總體并未明顯下降，但在市場成交維持低位、未來商品房供應量增大、保障房大量開工等影響下，房價下降的市場趨勢逐步明確。

從房地產(chǎn)市場的先行指標土地市場來看，相關(guān)機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，1-5月全國128個城市土地出讓金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出讓金下滑14%，北京、上海等一線城市的下滑幅度更為明顯。土地市場降溫的另一個表現(xiàn)是土地成交溢價率降低，部分地塊出現(xiàn)流拍。另一方面，房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的地位短期難以改變，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資的拉動作用明顯，2011年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資的比例為20.76%，為2009年以來高點。

二季度經(jīng)濟出現(xiàn)了降溫趨勢，在通脹水平保持高位的情況下，經(jīng)濟仍有陷入滯漲或是硬著陸的風險，由于房地產(chǎn)市場正在朝調(diào)控的預期方向變化，效果初顯，為避免房地產(chǎn)行業(yè)整體蕭條可能對經(jīng)濟產(chǎn)生不利影響，在房價不暴漲的條件下，未來出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策的必要性不大，新調(diào)控的可能性很小。

保障房改變行業(yè)格局

保障房的大規(guī)模開工是影響房地產(chǎn)行業(yè)格局的重大因素，由于保障房低價、低利潤率的特點，上市公司要從保障房建設(shè)獲取利潤相當困難，積極開展保障房建設(shè)更多的成為房地產(chǎn)企業(yè)的社會責任。

據(jù)統(tǒng)計，截至5月底，全國房地產(chǎn)開工率為34%，資金是保障房開工率低、建設(shè)進度緩慢的主要原因，國家發(fā)改委日前的《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》明確，允許投融資平臺企業(yè)申請發(fā)行企業(yè)債券籌措資金，所募集資金應優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。

由于保障房市場巨大，許多資金雄厚的房企表態(tài)要進軍保障房市場，但保障房屬于微利，回報周期較長，很多開發(fā)商參與保障房建設(shè)主要是為了與政府建立良好的關(guān)系。為解決保障房建設(shè)難題，未來可能有更多偏向于保障房建設(shè)的優(yōu)惠政策，這對參與保障房建設(shè)的公司構(gòu)成利好。預計三、四季度保障房仍將是主題投資的熱點題材，各種政策性事件都將給積極參與保障房建設(shè)的公司帶來階段性機會。

房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析

房地產(chǎn)板塊的市場估值處于歷史低位

就自身估值來看，目前房地行業(yè)PE為20倍，處于歷史低位，屬于估值洼地。從一線地產(chǎn)公司萬科A、招商地產(chǎn)、金地集團等的歷史估值來看，當前也處于底部。

今年以來，房地產(chǎn)指數(shù)跑贏大盤，我們認為主要是在調(diào)控政策的壓力下，房地產(chǎn)估值一直保持低水平，在市場整體調(diào)整的背景下，房地產(chǎn)板塊能保留更高的安全邊際。

投資策略

篇5

關(guān)鍵詞：公允價值 房地產(chǎn)企業(yè) 利潤

一、引言

我國會計的計量模式中公允價值計量模式是在2006年開始的。早在1998年它就被首次引入我國，但在2001年卻因故被取消，直至2006年為了與國際計量模式發(fā)展的主流相接軌，我國又再次在非貨幣易、資產(chǎn)減值、債務重組等多個具體準則中引入該屬性，此后我國才正式進入公允價值會計時代。截止今天公允價值已經(jīng)正式實施了七年，但在這七年實踐中逐步暴露出許多問題，準則的不完善、金融市場的不穩(wěn)定、技術(shù)不成熟、企業(yè)的管理成本較高、相關(guān)人員的綜合素質(zhì)低等，致使公允價值經(jīng)常被人們利用操縱利潤的一種方式。由于這些問題，使得公允價值的運用有爭議，導致許多公司沒有采用公允價值進行計量。本文對采用公允價值計量模式的房地產(chǎn)企業(yè)對利潤的影響進行研究，研究結(jié)果希望對如何選取計量模式的上市公司有所啟示，對準則的完善、制度的制定、法規(guī)的規(guī)范有一定的指導意義。

二、文獻綜述

（一）國外文獻 1991年國際會計準則委員會規(guī)定金融機構(gòu)采用公允價值確認、計量、報告、披露金融工具。2006年《公允價值計量》明確要求使用者對金融資產(chǎn)采用公允價值計量。2007年初美國公司尤其是銀行及金融機構(gòu)被《金融資產(chǎn)和金融負債的公允價值選擇》強制要求采用公允價值計量特定的金融負債和資產(chǎn)。2008年底次貸危機后，美國金融界要求相關(guān)機構(gòu)取消公允價值運用，隨后SEC 《Study on Mark - to-Market Accounting》，指出若停止使用公允價值，將會因資產(chǎn)透明度降低，使投資者對其減少投資欲望。2009年，美國財務會計準則委員會決定，金融機構(gòu)可以自由選擇資產(chǎn)的計量模式，可以不強制采用公允價值計量模式，且若可證明不流動市場價格不正常，就能為資產(chǎn)選擇更為合理的估價方法，此后金融機構(gòu)在資產(chǎn)計價方面得到了更多的選擇。Olson （1992）認為“對銀行的投資組合采用市值計量可以解決歷史成本計量下累積的隱性差異，有利于強化外部監(jiān)管，能夠更好地保護儲戶（投資者）的利益?！盌aniel R. Brickne（1999）通過對金融業(yè)數(shù)據(jù)的分析，提出市場預期會影響企業(yè)公允價值的披露。James Cataldo和Morris McInnes（2009）指出，公允價值計量模式的引入能夠向投資者提供更有用的信息。

（二）國內(nèi)文獻 楊曉軍和盧永華（2000）指出：公允價值是公平且沒有關(guān)聯(lián)的雙方在平等市場下，對交易物所訂立的雙方均可接受的公平價格。秦永虎（2007）指出在實際運用中，只有根據(jù)會計信息使用者的實際具體的需求，并配合充分的資源，才能使公允價值的可靠性得到更好地體現(xiàn)，否則公允價值計量將無法得出絕對準確的信息。潘立新和翟瀟璐（2007）研究認為，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量能保持利潤的穩(wěn)步增長。曾文蘭（2007）研究發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式能反映市場價值和創(chuàng)利能力。徐玉德（2009）認為專業(yè)評估為公允價值提供堅實的后盾，使其具有更高的可靠性?？紫迹?010）主要研究房地產(chǎn)行業(yè)公允價值計量的運用所帶來的影響，指出新會計準則能夠為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造透明的市場環(huán)境，促進不同類型物業(yè)的發(fā)展。

三、研究設(shè)計

（一）研究假設(shè) 以上研究都是基于采用公允價值計量后對準則的實施產(chǎn)生的影響，數(shù)據(jù)多數(shù)是實施公允價值時的數(shù)據(jù)，所以本文從房地產(chǎn)行業(yè)入手，選取2010年、2011年和2012年的數(shù)據(jù)進行研究，提出假設(shè)1：

假設(shè)1：公司業(yè)績波動的程度隨著公允價值計量模式運用的時間增長而逐漸減弱

陳敏、柴斌鋒（2011）從投資性房地產(chǎn)角度對我國上市公司2009年年報進行研究，研究表明投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量導致凈利潤和凈資產(chǎn)顯著正相關(guān)。采用公允價值計量的不僅有投資性房地產(chǎn)，還有金融工具、債務重組等。所以本文采用能全面代替公允價值計量所產(chǎn)生的影響的公允價值變動損益，來研究公允價值計量模式的引入是否對利潤有影響。因此提出假設(shè)2：

假設(shè)2：采用公允價值計量對上市公司的利潤產(chǎn)生正向影響

（二）樣本數(shù)據(jù) 本文選用房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)作為樣本進行研究。截至2013年2月，在滬深上市的房地產(chǎn)公司有161家，由于其中許多公司未采用公允價值計量，或是披露數(shù)據(jù)不完整，排除這些公司，最終選取數(shù)據(jù)較為完整的31家公司進行分析表（1）。數(shù)據(jù)來自新浪財經(jīng)、巨潮資訊網(wǎng)站和證券交易所公布的上市公司年報，采用 SPSS19.0 軟件和 EXCEL 2007進行數(shù)據(jù)的處理。

（三）變量定義 （1）因變量。凈資產(chǎn)收益率變動（ROE）：選擇兩個會計年度之間凈資產(chǎn)收益率變動ROE作為因變量，即可了解公允價值的運用對利潤的影響也可從間接方面了解公允價值的引入與盈余管理之間的關(guān)系。凈利潤：本文主要研究公允價值與利潤之間的關(guān)系，所以用凈利潤指標來分析公允價值對利潤的影響，并建立回歸方程，分析影響程度的大小。（2）自變量。公允價值變動損益變動（IVE）：用公允價值變動損益變動來表示上一年與本年公允價值變動損益之差。營業(yè)收入變動（S）：用營業(yè)收入變動表示上一年與本年營業(yè)收入之差。營業(yè)收入能夠說明公司生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模、利潤增長點的能力。公允價值變動損益變動占利潤總額的比率（IVPR）：用這個比率來代表公允價值變動損益變動占利潤總額的比率，了解房地產(chǎn)行業(yè)公允價值變動損益變動對利潤的影響。公允價值變動損益：用損益表中的“公允價值變動收益”科目作為房地產(chǎn)企業(yè)應用公允價值的衡量變量。營業(yè)利潤：營業(yè)利潤包括了公允價值的影響，所以也選作一個變量。投資性房地產(chǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)，受公允價值計量影響較大的就是投資性房地產(chǎn)，所以也當作變量。加權(quán)平均資產(chǎn)收益率：總資產(chǎn)收益率=凈利潤÷平均總資產(chǎn)×100%。（3）控制變量。由于各上市公司的情況不一，因此我們引入了控制變量，以使模型更能反映本文的研究主體。本文參照了 Beasley（1996）提出的控制變量，以及我國學者研究盈余管理所提出的控制變量。公允價值的引入主要反映在企業(yè)資產(chǎn)增值與減值，且具有盈余管理動機的公司更傾向于利用短期投資謀取收益，分別考慮了如下的變量：公司規(guī)模Ln（Asset）：用總資產(chǎn)的自然對數(shù) Ln（Asset）來表示。在本文研究過程中，我們認為公司規(guī)模是影響房地產(chǎn)行業(yè)獲取利潤的因素之一。公司的風險水平：用資產(chǎn)負債率（ALR）來表示。具體變量定義見表（2）。

（四）模型構(gòu)建 根據(jù)研究假設(shè)建立如下回歸模型。

Yn=？鄣0+？鄣1Xn+？鄣2Sn+？鄣3Zn+？鄣4In （1）

加入控制變量后的模型為：

Yn=？鄣0+？鄣1Xn+？鄣2Sn+？鄣3Zn+？鄣4In+？鄣5An+？鄣6Bn （2）

其中：n=1，2，3 分別代表2010、2011、2012年數(shù)據(jù)；Xn代表2010、2011、2012年公允價值變動損益；Sn代表2010、2011、2012年營業(yè)利潤；Zn代表2010、2011、2012年投資性房地產(chǎn)；In代表2010、2011、2012年加權(quán)平均資產(chǎn)收益率；Yn代表2010、2011、2012年凈利潤；An代表2010、2011、2012年總資產(chǎn)的自然對數(shù)；Bn代表2010、2011、2012年的資產(chǎn)負債率。

四、實證檢驗分析

（一）描述性統(tǒng)計 表（3）列示了2011和2012年全體樣本的凈資產(chǎn)收益率變動、營業(yè)收入變動、公允價值變動損益變動、公司規(guī)模、公司風險水平的描述性數(shù)據(jù)。從ROE上看，2012年標準差小于2011年，說明使用了公允價值后上市公司業(yè)績波動程度減弱了，由此可驗證假設(shè)H1成立。從S 上看，2012年的標準差大于2011年，同時，2012年IVE均值、最大值、最小值標準差均大于2011年，這可能是由于隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)走勢呈現(xiàn)好的趨勢，資產(chǎn)的公允價值大幅上漲。但由于2012年IVPR各值均比2011年小，可能是由于2012年營業(yè)外收入較高，增加了利潤總額，使得在公允價值變動損益較大的情況下，IVPR小于2011年。為了驗證房地產(chǎn)行業(yè)公允價值對利潤的影響，我們運用SPSS19進行回歸分析，采用的多元線性回歸分析方法，對2010、2011、2012三年的數(shù)據(jù)進行回歸見表（4）。從凈利潤的各年度的各項數(shù)值上來看，其利潤平均值的絕對值變化不大，其標準差變化幅度較大，說明在使用公允價值計量后，利潤在各年度之間存在著一定范圍內(nèi)的波動。公允價值變動損益的增長幅度與凈利潤的增長幅度一致，這也說明了公允價值對利潤產(chǎn)生正向影響，驗證了本文假設(shè)2。

（二）相關(guān)性分析 從表（5）中可以看出，2010年、2011、2012三年營業(yè)利潤與凈利潤的相關(guān)性都很高，也具有顯著性。2011年、2012年凈資產(chǎn)收益率與凈利潤、營業(yè)利潤的相關(guān)性顯著。2011與2012年投資性房地產(chǎn)與公允價值變動損益的相關(guān)性也顯著。從表（6）中可以看出，模型1的擬合程度較好，可以解釋變量之間的關(guān)系。從表（7）中可以看出，三年模型2的擬合程度較好，可以解釋變量之間的關(guān)系。

（三）回歸分析 表（8）所顯示的是模型的回歸系數(shù)檢驗結(jié)果，分別用三年的樣本數(shù)據(jù)來進行驗證。本次回歸所用的是逐步回歸，因此，己經(jīng)將進入方程并且通過檢驗的變量直接顯示在表中。從檢驗結(jié)果來看，2010和2011年營業(yè)利潤與凈資產(chǎn)收益率顯著，2012年僅有營業(yè)利潤顯著。綜上，三年公允價值變動損益均未進入模型，這在一定程度上，可以認為房地產(chǎn)行業(yè)公允價值變動損益對利潤不具有顯著性的影響。因此假設(shè)2不成立。在加入兩個控制變量后，表（9）顯示結(jié)果同模型1的結(jié)果，說明模型具有一定的穩(wěn)定性，同時也說明房地產(chǎn)企業(yè)公允價值變動損益對凈利潤的影響較小，不具有顯著性。

五、結(jié)論與建議

本文研究得出以下的結(jié)論：（1）公允價值估值存在不可靠性。由于客觀原因有時只能由交易雙方選擇一個參照物去估算交易物的信息，而現(xiàn)今我國的估計技術(shù)不完善，雖然有一定的準則作為估值指引，但是估值技術(shù)仍然存在很大的個人主觀因素。（2）會計法律法規(guī)的不完善。我國在公允價值的實際運用中，指導性的準則、法規(guī)等缺乏。一方面，由于法律法規(guī)的強制規(guī)定較少，在實際的運用中，許多公司沒有采用或者沒有全部采用公允價值確認會計事項。同時也因為沒有對估值技術(shù)、金融性資產(chǎn)的市場劃分等給予確定性的法律標準，使得公允價值的使用存在一定的混亂。另一方面，參與企業(yè)財務信息的生產(chǎn)及披露過程的人員很多，使得公允價值的運用真實可靠出現(xiàn)了不確定性。會計法規(guī)的不完善使得處罰力度及范圍威懾力不足，導致出現(xiàn)操縱利潤的現(xiàn)象，危害利益相關(guān)者的利益。（3）公司管理內(nèi)部控制及管理機制不完善。法律作為調(diào)節(jié)宏觀市場的工具，是必不可少的。除此之外，企業(yè)自身內(nèi)部應該有一定的規(guī)范，內(nèi)部控制缺失。本文提出以下建議：（1）加強人力資源的教育與培訓。按國家對會計人員的要求，每年至少進行一次繼續(xù)教育培訓。有效提高會計人員的綜合素質(zhì)。估價是公允價值運用的重要環(huán)節(jié)，對于評估人員估值原理、技術(shù)的培訓、法律法則、公司章程的培訓相當?shù)闹匾?。估值人員需要掌握整個行業(yè)的市場信息，需要很寬的知識面，才能得出高水平的估值。（2）加強公司內(nèi)部控制。對公司進行環(huán)境控制，進行風險評估，加強控制活動，加強信息與溝通，進行監(jiān)控等措施。（3）完善有關(guān)的法規(guī)和準則。在有關(guān)會計的每個環(huán)節(jié)內(nèi)，都需要法律法規(guī)的監(jiān)督。不論是基層人員、管理者、會計師、審計師、還是信息使用者都需要會計法律法規(guī)去規(guī)范其行為。且國家有關(guān)部門應該制定相關(guān)的準則指導估值技術(shù)使用，使會計估值技術(shù)發(fā)展更加的健康，使公允價值的計量更加科學可靠。

*本文系天津哲學社科基金項目“國企跨國投資風險預警及實證研究”（項目編號：TJGL13-014）的階段性成果

參考文獻：

[1]潘立新、翟瀟璐：《淺談公允價值計量投資性房地產(chǎn)》，《財會通訊》2007年第12期。

[2]徐玉德：《會計計量理論與實務》，商務印刷館2009年版。

[3]James Cataldo，Morris McInnes：《從凈收益視角看公允價值和歷史成本計量屬性的作用》，《會計研究》2009年第7期。

篇6

自2007年以來，上證指數(shù)連創(chuàng)新高。截至5月18日，滬深300指數(shù)漲幅已達到82.68％，

而地產(chǎn)指數(shù)漲幅僅75.66％，在整個證券市場如火如荼的大勢下，房地產(chǎn)板塊作為人民幣升值的最直接受益者，并未體現(xiàn)出領(lǐng)漲領(lǐng)跌的作用。隨著行情向縱深發(fā)展，房地產(chǎn)板塊的“洼地”效應顯然已被更多的資金所關(guān)注。

房產(chǎn)板塊啟動在即

房地產(chǎn)板塊的啟動，近來已有跡象。

央行宣布從5月19日起，分別上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存、貸款基準利率0.27個百分點與0.18個百分點。同時于6月5日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金0.5個百分點。這是央行今年以來的第二次加息，以及第五次提高存款準備金率。同時是10年來首次，同時宣布加息和上調(diào)存款準備金率。

此外，從5月21日起，銀行間外匯市場人民幣兌美元交易價浮動幅度由千分之三擴大到千分之五。緊縮政策和人民幣升值的PK，似乎已抵消了對房產(chǎn)股的負面影響。

從過往的經(jīng)驗來看，加息對房地產(chǎn)市場的影響通常較為負面，負面因素主要來自于加息對購房需求的抑制。不過此次貸款利率僅上調(diào)0.18個百分點，從加息幅度看，無論是對房地產(chǎn)公司還是對購房人，所帶來的影響都較為有限。加息后的第一個交易日，市場低開高走，其中一部分房產(chǎn)股相當強勢，如較為市場看好的萬科、蘇寧環(huán)球、華業(yè)地產(chǎn)等均快速反彈。

聯(lián)合證券的房產(chǎn)分析師魚普華認為，當前推動房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的主要動力仍來自于需求的強勁增長。供需之間的缺口從2005年以來就持續(xù)存在，而2003年以來緊縮地根的宏觀調(diào)控政策進一步導致了供需的不平衡。需求的快速增長，將為行業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的快速發(fā)展提供良好的空間。

另一方面，人民幣升值以來，國內(nèi)流動性泛濫的問題與日俱增，這也與亞洲其他新興經(jīng)濟國家和地區(qū)貨幣升值經(jīng)驗相同。雖然央行在持續(xù)地努力對沖過多的流動性，但只要人民幣升值趨勢不止，流動性泛濫的問題就很難根本解決。從亞洲其他新興經(jīng)濟國家和地區(qū)貨幣升值后，導致貨幣投放量大幅增長，從而導致資本品價格被不斷重估的經(jīng)驗來看，國內(nèi)房價上漲的趨勢似乎也很難被本次加息所打斷。

魚普華認為，雖然對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控仍未結(jié)束，但調(diào)控的目的并不是要抑制行業(yè)的發(fā)展，而是要幫助行業(yè)的發(fā)展更為持續(xù)和健康。無論從業(yè)績高增長，還是從人民幣升值帶來資本品價格持續(xù)重估的角度，地產(chǎn)股都有較多的投資機會值得我們積極把握。

同時也有部分房產(chǎn)分析師認為，2006年以來的這輪牛市行情，已創(chuàng)造了巨大的財富效應，其中部分資金將流向房地產(chǎn)市場，制造新一輪流動性驅(qū)動的房地產(chǎn)旺市。

從市場表現(xiàn)來看，自2006年8月份房地產(chǎn)板塊啟動以來至2006年末，房地產(chǎn)板塊累計漲幅已經(jīng)偏高。據(jù)天相證券投資分析系統(tǒng)統(tǒng)計，自2006年8月8日～12月29日，上證指數(shù)漲幅72.90％，滬深300指數(shù)漲幅66.74％，而地產(chǎn)指數(shù)漲幅已達107.16％，房地產(chǎn)板塊整體估值水平的顯著提升，積累了市場調(diào)整的壓力，自2007年以后趨于疲弱。在休整了幾個月后，房地產(chǎn)板塊相對于其他板塊所存在的“洼地”效應又漸趨明顯。從估值上看，不少股票已具備投資吸引力。

投資機會在哪里

投資策略方面，建議投資者關(guān)注四類公司，分別是行業(yè)龍頭公司，二、三線優(yōu)質(zhì)公司，商業(yè)類地產(chǎn)公司，以及資產(chǎn)注入的公司。

第一個投資機會來自于龍頭公司的業(yè)績增長。這類公司具備長期投資價值。在宏觀調(diào)控已成常態(tài)的前提下，廣大中小型開發(fā)商面臨著“銀根”、“地根”收緊的嚴重考驗和生存壓力，因而行業(yè)整合將成為未來房產(chǎn)市場的一種趨勢。以萬科A、招商地產(chǎn)、金地集團、華僑城A等為代表的優(yōu)質(zhì)龍頭股，其項目儲備豐厚、經(jīng)營管理水平較高、業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定增長，同時還具有強大的資金實力、品牌價值，這些公司將在未來的行業(yè)整合中獲益。

第二個投資機會來自于二、三線房產(chǎn)公司。建議投資者重點關(guān)注二、三線的區(qū)域龍頭公司以及業(yè)績有望迅猛增長的公司。這些公司雖從行業(yè)的整合中獲益不大，但其質(zhì)地優(yōu)良，成長性看好，也是業(yè)內(nèi)重點關(guān)注的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。

更重要的是，這類二、三線公司的估值水平相對于一線藍籌股來說，明顯出現(xiàn)低估的跡象。因此，在一線房地產(chǎn)企業(yè)股票價格整體并不便宜的情況下，以華發(fā)股份、億城股份、名流置業(yè)和萬通先鋒等為代表的二、三線地產(chǎn)公司的投資機會凸顯。

第三個投資機會是本幣升值情況下的商業(yè)類地產(chǎn)公司，比如陸家嘴、金融街等商業(yè)地產(chǎn)公司。通常來說貨幣升值對于房地產(chǎn)行業(yè)中這類公司帶來的積極影響最大，其資產(chǎn)重估價值較高。此外，房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控的影響主要是針對開發(fā)類企業(yè)，由于目前商業(yè)地產(chǎn)并未涉及到國計民生，因此，政府調(diào)控政策對商業(yè)類地產(chǎn)公司影響有限。

第四個投資機會主要和資產(chǎn)注入相關(guān)。二線房地產(chǎn)公司可通過資產(chǎn)注入等方式，躋身一線房地產(chǎn)公司行列，比如蘇寧環(huán)球、華業(yè)地產(chǎn)、ST昆百大、深寶恒等公司，均值得關(guān)注。

以深寶恒為例，公司股改時，中糧集團承諾將以深寶恒作為整合及發(fā)展中糧集團房地產(chǎn)業(yè)務的專業(yè)平臺，并采取逐步注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等多種形式，使深寶恒成為具有品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)商。雖然現(xiàn)在大股東已采取初步動作，但不少分析師認為，伴隨著時間的推移，后續(xù)的措施以及承諾相關(guān)事宜將逐步被提到議事日程上來。

此外，建議投資者密切關(guān)注民營企業(yè)類上市公司。由于土地實行“招拍掛”，央企及國企的拿地能力優(yōu)勢已并不十分明顯，同時由于證券市場的健康發(fā)展，公司大股東會有將資產(chǎn)注入到上市公司的意愿，民營企業(yè)在注入資產(chǎn)時要比央企和國企更為簡捷。從這個角度說，民營企業(yè)的上市公司更應受到投資者關(guān)注。

至于風險，建議大家關(guān)注土地增值稅細則以及商品房預售款專項賬戶管理政策是否出臺。這些政策可能會在短期內(nèi)加大房地產(chǎn)板塊的波動。

基金增持二、三線地產(chǎn)股

從資金面來看，基金一季度增持二、三線房產(chǎn)公司較為明顯。也有不少基金經(jīng)理近期向記者表示，已重新加強了房產(chǎn)股配置。 根據(jù)基金一季度季報，總體上，2007年一季度和2006年四季度末相比較，基金公司在房地產(chǎn)板塊的行業(yè)配置有所減少。據(jù)天相分析系統(tǒng)統(tǒng)計，基金投入房地產(chǎn)板塊企業(yè)的市值占凈值的比例從2006年四季度

的6.94％下降到2007年一季度的5.06％。

但在此基礎(chǔ)上，基金對區(qū)域龍頭公司、具有良好成長性的二線公司有不同程度的增持，包括華發(fā)股份、名流置業(yè)、陽光股份、棲霞建設(shè)等公司。某基金經(jīng)理表示，從宏觀上來說，由于房產(chǎn)股在去年第四季度漲幅較大，存在短期調(diào)整的壓力，為了規(guī)避宏觀調(diào)控對行業(yè)及公司所帶來的不確定性風險，基金在房地產(chǎn)行業(yè)的配置有所減少。另一方面，一些二線地產(chǎn)股由于資產(chǎn)注入、項目開發(fā)結(jié)算等原因使業(yè)績有一定幅度的上漲空間，且由于之前受關(guān)注度不夠，估值存在一定吸引力。

與2006年四季度相比，在基金公司持有市值排名前25位的房地產(chǎn)股中，基金公司新增了對9家上市公司的持倉，分別為陸家嘴、名流置業(yè)、蘇寧環(huán)球、陽光股份、棲霞建設(shè)、*ST廣廈、深天健、香江控股、天房發(fā)展。

此外，有11家公司得到了基金的增持，其余5家公司均遭到基金不同程度的減持。在基金增持的上市公司中，與2006年四季度相比華發(fā)股份增幅最大，達到1480.3％，其他依次為張江高科337.37％，中寶股份184.64％，北京城建99.27％，津濱發(fā)展95.3％，冠城大通90.55％，中華企業(yè)77.08％，浦東金橋65.33％，保利地產(chǎn)62.04％，招商地產(chǎn)17.2％，泛海建設(shè)8.35％。減持幅度最大的為金融街57.65％，其次分別為金地集團51.74％，上實發(fā)展34.77％，華僑城A31.62％，萬科A 2.64％。

篇7

房地產(chǎn)天然具有金融屬性。盡管經(jīng)濟學對金融屬性的定義沒有統(tǒng)一的說法，但從本質(zhì)上來看，至少有兩層含義：一即具備金融產(chǎn)品的特征，包括流動性、收益性和價格波動性，可理解為金融產(chǎn)品；二即具備金融功能，可進行人群、地域以及期限上的資源再配置。承認房地產(chǎn)的金融屬性，分析未來房地產(chǎn)行業(yè)的走勢就變得較為簡單了。

正因為房地產(chǎn)的金融屬性，銀行（或者非銀行金融機構(gòu)――最典型就是信托）視其為最佳擔保品（境外也一樣），對其估值也隨其行業(yè)周期波動，房地產(chǎn)黃金十年的一路上行，不僅僅造就了福布斯排名靠前的房地產(chǎn)富豪，還造就了一批排名迅速躥升的銀行（金融）新貴。但M2的神力終究抵抗不了市場規(guī)律，地方政府的“土地財政”無論怎么變換方式“托市”，都難以抵擋行業(yè)的整體下行。

房地產(chǎn)的金融屬性也決定了其作為投資（投機）品時，必然有其內(nèi)在的經(jīng)濟規(guī)律。市場景氣時，作為抵押品可以通過提高抵押比例，或者提高評估值獲取更多的資金；一旦倒轉(zhuǎn)，猶如股市的去杠桿，發(fā)生的是“踩踏”，即加速下跌，曾經(jīng)發(fā)生的海南房地產(chǎn)崩盤（當然也有其他非市場因素）便是“血證”。港資的房地產(chǎn)開發(fā)商深刻體會了其金融屬性，因此，非常強調(diào)現(xiàn)金流管理，越是市場景氣、越是降低有息負債比例（港資開發(fā)商的凈資本負債率一般不超20%，即有息負債總額不到公司凈資產(chǎn)總額的20%），以保證不期而至的市場風險。

金融市場往往是牛市的時間短，熊市的時間長，熊市的致勝法則是“剩者為王”和“贏者通吃”。中國房地產(chǎn)的黃金十年，是前所未有的大牛市，因為其承擔了M2蓄水池的歷史使命。如今，既然已經(jīng)承認“白銀時代”來臨，就不必再抱什么幻想，畢竟，白銀的價格跟黃金比，已經(jīng)不是“腰斬”那么簡單。

篇8

銀監(jiān)會主席劉明康強調(diào)要控制房貸風險，政策緊縮預期提高。前期大漲的房地產(chǎn)板塊回落。分析師普遍預期，房貸政策不會很快收緊，房地產(chǎn)行業(yè)上行趨勢不會改變。

本周股指連創(chuàng)本輪行情的新高，在有色金屬、煤炭、化工等板塊的積極推動下，市場氛圍極其熱烈。不過，前期表現(xiàn)活躍的房地產(chǎn)股卻顯得有些蔫頭耷腦，周一甚至成為兩市唯一下跌的板塊。

房地產(chǎn)板塊從資金瘋狂流入到資金紛紛流出，這種轉(zhuǎn)變主要緣于政策面敲起了警鐘。

在7月17日銀監(jiān)會召開的今年第三次經(jīng)濟金融形勢通報會上，銀監(jiān)會主席劉明康強調(diào)，要控制房貸風險，嚴格執(zhí)行“二套房”標準。

雖然只是老調(diào)重彈，但近期房地產(chǎn)市場的火爆還是讓投資者有了房貸政策將收緊的預期。暴漲后的房地產(chǎn)板塊趁機展開回調(diào)。不過，投資者關(guān)心的是，房地產(chǎn)板塊后市還有表現(xiàn)的空間嗎?

綜合眾多券商的研究報告，分析師普遍認為，目前經(jīng)濟尚處于復蘇階段，房貸政策不會很快收緊。房地產(chǎn)行業(yè)上行趨勢不會改變，只是速度可能有所放緩。趁調(diào)整可以低吸優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股。

政策收緊仍需時日

2008年下半年以來，為了刺激和拉動投資、消費，一系列有利于房地產(chǎn)市場復蘇的政策措施陸續(xù)出臺，包括大幅降息(較2008年最高點降息216個基點)；放松購房信貸；降低購房契稅，減免二手房交易營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅；下調(diào)房地產(chǎn)項目最低資本金比例(保降性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從35％下調(diào)至20％，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例從35％下調(diào)至30％)。除此以外，有些城市還推出了買房落戶的政策。

這些政策措施已經(jīng)開始產(chǎn)生效果，比如6月份的70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)出現(xiàn)了12個月以來的首次同比上漲，7月份一、二線城市整體均價創(chuàng)出新高，等等。由于房地產(chǎn)市場近期升溫迅速，引來了一些擔憂的聲音，進而令人擔心政策將收緊。

中金公司的分析師認為，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟發(fā)展最大的穩(wěn)定器，當經(jīng)濟過熱時，通過抑制房地產(chǎn)需求和供給來降溫；當經(jīng)濟不景氣時，通過拉動房地產(chǎn)需求和供給來拉動經(jīng)濟增長。去年下半年以來最寬松的房地產(chǎn)政策已經(jīng)初顯效果，經(jīng)濟在二季度已經(jīng)基本見底，所以未來預計地產(chǎn)政策將從寬松轉(zhuǎn)向緊縮，轉(zhuǎn)向的幅度和頻率取決于經(jīng)濟回升的速度。

國信證券分析師則認為，房貸政策是否明顯收緊將取決于房價是否出現(xiàn)大范圍暴漲。從上半年房價走勢來看，雖然呈現(xiàn)上漲趨勢，但并沒有出現(xiàn)暴漲的情況。另外，從上半年統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，按揭貸款占商品房銷售額的比例只有18％，顯示房貸泡沫并不大。在投資衰退仍存隱憂的情況下，也使政策收緊的概率降低。劉明康主席的表態(tài)只會導致局部地區(qū)在個別政策的操作手法上微調(diào)，并使市場心理預期在短期產(chǎn)生一定的波動。而從大方向來看，下半年政策收緊的可能性并不大，穩(wěn)定住房消費的政策大方向在未來幾個月將不會改變。

中金公司的分析師表示，為了改善近期開發(fā)商惜售及房價迅速上漲的狀況，政府將在抑制投資、投機性需求之外，增加土地供應量。不過，從嚴格“二套房”政策為開端，將來可能通過提高稅費、按揭比例、加息及其他一些措施，避免房價過快、過高增長，保證行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。

上行趨勢不會改變

調(diào)整政策是為了調(diào)控市場，但政策并不能立即改變市場趨勢。

中金公司的分析師認為，是經(jīng)濟發(fā)展水平而不是緊縮政策決定了房價。國家從2006年開始不斷出臺各種抑制房地產(chǎn)的政策，但房價繼續(xù)上漲，直至6次加息后，在國際金融危機的大背景下才在2008年出現(xiàn)調(diào)整。房價下行時也是一樣，5次下調(diào)利率及各種稅費政策的調(diào)整后房價才開始企穩(wěn)。所以，一兩次政策調(diào)整不會改變房價走勢，要看累積效應及經(jīng)濟大方向的變化。目前，經(jīng)濟增長確定性加強及通脹預期加大才是支撐房價上漲的主要因素。

2008年，因市場過度悲觀，開發(fā)商連續(xù)收縮開發(fā)項目，致使新開工面積大跌。如今伴隨著房地產(chǎn)市場回暖，庫存急速下降，尤其是一線城市重新步入供應緊張階段。與此同時，在通脹預期加強的情況下，房地產(chǎn)需求仍將增長。因此，在供需矛盾中，下半年房價仍將呈上漲趨勢。不過，分析師們普遍認為，在短期政策的壓力下，部分投資、投機性需求將受到壓制，房價上漲的速度將有所放緩，市場將從前期的快速反彈步入平穩(wěn)發(fā)展階段。

申銀萬國分析師認為，上半年房地產(chǎn)行業(yè)不斷超越大盤的動力來自于基本面(包括房價和成交量)的不斷超預期。短期來看，不管是量還是價格，再大幅上調(diào)的概率都不大，由此，盈利預測繼續(xù)上調(diào)的概率也減小。因此，短期行業(yè)跑贏大盤的動力將有所減弱。中期來看，經(jīng)濟V型反轉(zhuǎn)，意味著居民未來收入預期等將繼續(xù)上調(diào)，由此帶動購買力的提升，從而使得房價存在進一步上漲的動力。

國信證券分析師也認為房價下半年不會暴漲，理由是，從上半年房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)已看到主流開發(fā)商目前對后市仍然很謹慎，這將導致其在未來一段時間內(nèi)的定價策略偏保守、謹慎。而且，如果一旦出現(xiàn)房價暴漲的苗頭，中央勢必會出臺嚴厲的調(diào)控政策予以撲滅，寬松政策能促使樓市銷量轉(zhuǎn)暖，嚴厲的調(diào)控也能抑制樓市非理性的亢奮。

房地產(chǎn)股逢低吸納

分析師們普遍認為，隨著銷量和房價上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流狀況明顯改善，上市公司的毛利得到修復，預收款的爆發(fā)式增長也為2010年的收入打下了基礎(chǔ)。由此。雖然受政策影響，房地產(chǎn)板塊的漲幅將趨緩，但其中的優(yōu)質(zhì)公司還是值得逢低吸納，耐心持有。選擇優(yōu)質(zhì)公司可從以下幾個角度人手：土地儲備成本低、龍頭公司、融資能力強、有估值優(yōu)勢、有重組預期。

中金公司的分析師認為，地產(chǎn)股再次上漲的催化劑是通脹預期下銷售量和銷售價格漲幅超預期。地產(chǎn)公司超額的預售確保了明年的業(yè)績，業(yè)績確定性強將促進股價持續(xù)上揚。因此，在通脹起來之前地產(chǎn)板塊投資風險不大?？梢赃x擇優(yōu)質(zhì)公司吸納并耐心持有，比如行業(yè)龍頭公司；一線城市地產(chǎn)公司，特別是在一、二線城市擁有較多可銷售資源的公司；重組類地產(chǎn)公司。建議關(guān)注招商地產(chǎn)、萬科、保利地產(chǎn)及金融街。 興業(yè)證券看好三類公司：一是目前估值較低、留有余力的萬科，以及有區(qū)域經(jīng)濟背景支撐的建發(fā)股份、華發(fā)股份；二是在市場由復蘇向過熱發(fā)展的過程中，僅僅是盈利的提升已經(jīng)不能滿足市場的想象力，此時重估價值彈性較大的資源類地產(chǎn)股將受到青睞，如泛海建設(shè)、蘇寧環(huán)球，以及部分主營一級開發(fā)的公司；三是有重組預期的公司。

篇9

作為專業(yè)的研究機構(gòu)，券商的投資策略報告對投資者具有重要的投資依據(jù)。截至7月6日，記者統(tǒng)計了已經(jīng)公布的17家券商2009年下半年投資策略報告，發(fā)現(xiàn)銀行、電力、醫(yī)藥、房地產(chǎn)和鋼鐵最被券商看好。

包括安信證券、中信證券、國泰君安、申銀萬國在內(nèi)的10家券商，都對銀行業(yè)青睞有加。今年以來經(jīng)濟形勢朝著良性方向發(fā)展，信貸規(guī)模和流動性的增加攤薄了銀行不良貸款率，去年末上市銀行大幅計提貸款減值準備也為今年信貸成本處于低位奠定了良好基礎(chǔ)。此外，凈利息收益率將于下半年見底也是券商看好銀行業(yè)的主要理由。中信建投表示，投預期銀行業(yè)今年凈利潤增幅為8％左右，目前估值水平處于市場低端，維持對銀行業(yè)的增持評級。他們看好的個股有工商銀行(601398.SH)、浦發(fā)銀行(600000.SH)、興業(yè)銀行(601166.SH)、北京銀行(601169.SH)、寧波銀行(002142.SZ)、南京銀行(601009.SH)等。

電力行業(yè)也是券商熱捧的行業(yè)，今年1－5月份發(fā)電量同比增幅分別為－11.80％、-5.90％、－1.32％、-3.50％和－2.67％，5月單月同比降幅收窄。從月度累計增速看，重工業(yè)前5月用電同比降幅從前4個月的8.62％縮窄至7.79％。從估值的角度來看，電力行業(yè)的估值優(yōu)勢逐漸明顯。西南證券表示，目前全部A股的市凈率為3.3倍的水平，而電力行業(yè)目前市凈率為2.9倍，是僅有的幾個估值洼地之一。進一步結(jié)合2009年電力行業(yè)的盈利預測，這個板塊的估值優(yōu)勢就更加彰顯：今年電力的市盈率預計只有20倍，相當程度上低于全部A股23-28倍的市盈率水平。綜合申銀萬國、銀河證券、東方證券、信達證券、廣發(fā)證券等8家券商的報告來看，建議投資者關(guān)注近期有資產(chǎn)注入可能的國電電力(600795.SH)和股價偏低的長江電力(600900.SH)。

華泰證券、國泰君安、申銀萬國、平安證券、國信證券等券商，都看好醫(yī)藥行業(yè)。今年一季度，國內(nèi)醫(yī)藥行業(yè)銷售收入和利潤總額同比分別為16％和19％。從全年分析，隨著醫(yī)改全面啟動及8500億元投資的到位，整個醫(yī)藥行業(yè)全年仍有望保持20％左右的增長。醫(yī)藥股相對于市場溢價水平已經(jīng)下降，下半年走勢有望強于大盤。恒瑞醫(yī)藥(600276.SH)、華蘭生物(002007.sz)，雙鷺藥業(yè)(002038.SZ)等一線股值得關(guān)注，同時投資者可關(guān)注具有重組并購題材概念的優(yōu)質(zhì)上市公司。如上實醫(yī)藥(600607.SH)、上海醫(yī)藥(600849.SH)等。

篇10

房地產(chǎn)板塊之前的深度調(diào)整源干近兩個月出現(xiàn)的銷量萎縮。受到一系列微調(diào)政策的影響，7月份全國房地產(chǎn)成交量有所下降，新開工面積下降明顯，聯(lián)合證券分析師魚晉華報告指出，八月跟蹤的14個重點城市中，僅有天津成交量環(huán)比出現(xiàn)上升，其余13個城市均出現(xiàn)下滑，其中下滑幅度超過20％的城市有深圳、長沙、廈門和蘇州。

雖然銷量下滑，但房價還是處于上升通道。世紀證券認為今年以來房地產(chǎn)市場回暖超過了大多數(shù)人的預期，成交量迅速增長，庫存消化加速，可供銷售量下降明顯，短期之內(nèi)房地產(chǎn)供給難以迅速增長，供需矛盾突出，房價將會維持穩(wěn)定。

根據(jù)往年經(jīng)驗，9、10月份開發(fā)商將會加大推盤力度和銷售力度，房屋供給將會明顯增加，每年的11、12兩個月成交量會大幅上漲，成為全年成交量最高的2個月份，未來成交量將會改變7、8月份下滑的趨勢，市場普遍看好下半年房地產(chǎn)成交量的增長。對于市場擔憂的房價居高不下可能對成交量的不利影響，有券商認為隨著9、10月份市場供應量的上升和大量普通住宅進入銷售，房價上漲勢頭將會得到有效的遏制，從而有利于未來成交量的上漲。

世紀證券分析師申明認為，上市房地產(chǎn)企業(yè)今年上半年業(yè)績增長明顯，全年業(yè)績增長明確，經(jīng)過調(diào)整之后主要房地產(chǎn)企業(yè)估值水平已經(jīng)明顯下降，估值水平處于合理區(qū)間，給予行業(yè)“強于大市”的評級。

本期入選的前30只股票中，安全星級在三星及其以上的股票有21只，我們選擇房地產(chǎn)行業(yè)的兩只個股世茂股份(600823)、浙江廣廈(600052)和制藥行業(yè)的個股哈藥股份(600664)進行點評。

世茂股份(600823)

厚積而薄發(fā)

2009年5月份公司完成增發(fā)，世茂股份共獲得10個在建或擬建的商業(yè)地產(chǎn)項目以及一個運營中的項目，使公司新增了400多萬平的商業(yè)地產(chǎn)土地儲備，從而成為國內(nèi)上市公司中商業(yè)地產(chǎn)儲備最多的企業(yè)。

公司管理能力強，具有國際化視野，雖然是純民營企業(yè)，但營銷全球化，直接面向國外客戶，與世界500強企業(yè)建立了良好的關(guān)系，規(guī)劃、開發(fā)、設(shè)計能力強。同時，公司戰(zhàn)略超前，商業(yè)地產(chǎn)的介入時點早于其他開發(fā)商，集團主要的商業(yè)地產(chǎn)項目均在06、07年取得，成本非常低，而集團注入公司的價格也相對便宜。從2010年起，公司商業(yè)地產(chǎn)進入厚積薄發(fā)階段。

國務院在《關(guān)于當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》中首次提出，將通過開展房地產(chǎn)信托投資基金試點來拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。而9、10月份證監(jiān)會可能推出的REITs相關(guān)政策出臺，到時有望成為公司股價上行的催化劑。

公司2010年業(yè)績將獲得爆發(fā)式增長，預計09、10、11年的凈利潤分別為5，15億、14.05、15.46億，對應的每股收益分別為0.44、1.20、1.32元(其中公允價值變動分別貢獻0.22、0.43、0.46元)，當前的RNAV估值為19.4元／股，考慮到公司業(yè)績的快速增長，給予6個月目標價20元，買入-A的投資評級。今日投資《在線分析師》顯示，公司2009至2011年綜合每股盈利預測分別為0.24、0.51和1.02元。當前共有4位分析師跟蹤，2人建議“強力買入”，1人建議“買入”，1人建議“觀望”，綜合評級系數(shù)1.75。

浙江廣廈(600052)

通過定向增發(fā)預案

股東會審議通過了《關(guān)于公司2009年非公開發(fā)行股票方案的提案》，擬向特定對象發(fā)行不超過1.8億股，募集資金不超過12000萬元，用于項目開發(fā)、補充流通資金和償還銀行貸款。

公司即將進入業(yè)績爆發(fā)期。2007年，公司曾以4.05元／股向廣廈控發(fā)行33705萬股，收購廣廈控股持有的通和置業(yè)100％股權(quán)及南京投資35％股權(quán)，當時預測將給公司帶來20.53億元凈利潤。2007、2008兩年已實現(xiàn)5.5億元，未來三年注入資產(chǎn)將有15，03億元的凈利潤釋放。

綜上所述，未來3-5年，公司將有42.23億元的凈利潤產(chǎn)生。按增發(fā)1.2億股后的總股本9.92億股計算，未來5年公司平均每股稅后利潤為0.85元。

如果增發(fā)成功，將增加公司的現(xiàn)金流，加速上述項目的開發(fā)。中信建投給予公司買入評級，六個月目標價位10.86元。今日投資《在線分析師》顯示，公司2009至2011年綜合每股盈利預測分別為0.52、0.67和0.79元。當前共有6位分析師跟蹤，3人建議“強力買入”，2人建議“買入”，1人建議“觀望”，綜合評級系數(shù)1.67。

哈藥股份(600664)

穩(wěn)健前行的醫(yī)藥巨艦

構(gòu)成哈藥核心業(yè)務的是五家下屬公司，制藥總廠是國內(nèi)抗生素生產(chǎn)巨頭。它們的業(yè)務覆蓋原料藥(主要為抗生素)、化學制劑、中成藥、保健品、醫(yī)藥商業(yè)幾乎所有醫(yī)藥領(lǐng)域。