導(dǎo)語：房屋租賃業(yè)稅收征管調(diào)研報告一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近年來，隨著社會主義市場經(jīng)濟的建設(shè)和發(fā)展，各地城市化進程加快，房屋租賃在我國逐漸發(fā)展成為一種行業(yè)，給各地的房屋稅收征管工作提出了新的課題。

一、我國目前房屋租賃業(yè)所呈現(xiàn)的主要特點

房屋租賃業(yè)是指自然人、法人及非法人單位以其擁有所有權(quán)或處置權(quán)的房屋建筑物在合同規(guī)定期內(nèi)讓渡使用權(quán)，并獲取一定經(jīng)濟利益的行為。從用途上可

分為營業(yè)用房出租、辦公用房出租和住宅用房出租；從租賃方式上可分為直接出租、中介出租、變相出租、轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租等類型；從權(quán)屬性質(zhì)上可分為私房出租、公房出租、公房私租等。其主要特點：

1、隨經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展。它在市場經(jīng)濟發(fā)展中，城市化和大量富余勞動力涌入城市經(jīng)商和就業(yè)的情況下，迅猛興起，日趨活躍。

2、點多面廣、隱蔽性強。個人私房出租戶在現(xiàn)有的房屋出租戶構(gòu)成群體中占主體地位，私下交易多；變相出租現(xiàn)象大量存在，如以親戚免費使用為名私下出租、以提供場地合作經(jīng)營為名實際并不承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營風(fēng)險卻按期收取固定的租金；以合作建房為名，承租方以基建款沖抵租金等等，租金支付方式具有較大的隱蔽性和不確定性，稅收征管難度較大。

3、所涉及的地方稅種多。經(jīng)營性房屋應(yīng)收房產(chǎn)稅、土地使用稅（法律規(guī)定建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)以上）等，租賃業(yè)房屋還包括營業(yè)稅、城建稅、教育附加、印花稅等。

4、名義稅收貢獻率較高。以個體出租門點為例：某人于2002年元月1日出租一縣城商業(yè)門點，合同確定租期為一年，年租金收入30000元，根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)，該人應(yīng)納地方各稅如下：房產(chǎn)稅30000×12%=3600元，營業(yè)稅3000×5%=1500元，城建稅1500×5%=75元，教育費附加1500×3%=45元；印花稅30000×1‰=30元；個人所得稅（每月）[30000/12-800-(3600+1500+75+45+30)/12]×10%=126.25元(現(xiàn)行房屋租賃業(yè)個人所得稅減10%稅率征收)。全年應(yīng)納個人所得稅1515元；各種稅費相加得出該人全年應(yīng)納地方各稅（t）為6765元。即稅收貢獻絕對值為6765元；該納稅人的收入（c）為30000元，其稅收貢獻率pt=t/c×100%=6765/30000×100%=22.55%。

二、當前房屋租賃業(yè)稅收征管中存在的問題

1、房屋出租戶納稅意識淡薄，主動申報納稅少。近年來，各地房屋出租戶主動申報納稅的人數(shù)雖然逐年有所增加，但總體而言，納稅人自覺申報納稅的比例仍然不高，特別是個人房屋出租戶依法納稅的意識仍有待于進一步增強。

2、個人私房出租業(yè)務(wù)稅收負擔(dān)重，征管難度大。在開征房產(chǎn)稅的地區(qū)，房屋出租收入的名義稅收負擔(dān)高，其中個人最高可達27.65%以上（其中房產(chǎn)稅12%，租賃營業(yè)稅、城建稅及教育費附加5.5%，印花稅0.1%，個人所得稅10%，另外還有土地使用稅、政府有關(guān)基金、費用），并且個人的同一出租收入既要征房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象。這種高稅負的名義負擔(dān)率不但增加了該項稅收征收管理工作的難度，同時也催生了一部分房屋出租人偷逃稅收的動機。

3、稅務(wù)機關(guān)稅收監(jiān)控手段較落后，稅收漏洞多。房屋租賃業(yè)納稅主體多元化、課稅對象多樣化、租金標準復(fù)雜化、現(xiàn)金交易普遍化，大大增加了稅務(wù)機關(guān)對該項稅收的征管難度；同時，由于征收成本高，征收效率低，在“任務(wù)至上”的稅收考核計劃管理體制下，稅務(wù)機關(guān)往往對面廣量小、稅源分散的房屋出租稅收沒能給予足夠重視，在監(jiān)控手段落后，國家稅收法規(guī)相對滯后情況下，造成許多業(yè)戶游離于稅收監(jiān)管之外，使稅收增長速度大大低于其稅源增長速度。

4、涉及稅種過多且計稅依據(jù)不同，操作上不便。有關(guān)房屋租賃業(yè)所涉及的稅種最少有3種，多則7—8種，甚至上10種。這不僅使稅收征管帶來諸多不便，不便于征納雙方的理解和執(zhí)行；不同行政區(qū)劃適用稅種的多寡，造成征納矛盾的激化，同時有損稅收法律公允、公正和嚴肅性；出租和自營房產(chǎn)稅收計稅依據(jù)不同以及分別適用不同稅率，納稅人抵觸情緒較強。

5、有關(guān)政策法規(guī)法律效力欠缺，易引起稅務(wù)糾紛。如國家稅務(wù)總局1998年下發(fā)《關(guān)于加強對出租房屋房產(chǎn)稅征收管理的通知》文件規(guī)定“對出租房屋征收房產(chǎn)稅，出租房屋的單位和個人未按規(guī)定向房產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)在清理檢查時，可規(guī)定承租人為房產(chǎn)稅的代扣代繳義務(wù)人”。在征管工作中具有很強的現(xiàn)實操作性，但將承租人規(guī)定為代扣代繳義務(wù)人與現(xiàn)行《征管法》相違背，同時縱容了應(yīng)納稅義務(wù)人逃避納稅、不主動申報納稅，并在具體工作中，由于法律效力不夠，容易引起稅務(wù)糾紛。

三、加強房屋租賃業(yè)稅收征管的對策和建議

1、加強稅法宣傳，增強人們依法納稅意識

大力進行稅法宣傳既是稅務(wù)部門政務(wù)公開的內(nèi)容，也是房屋租賃業(yè)稅收征收工作順利開展的保證。由于房屋租賃業(yè)稅收涉及稅種多，征收起步晚，個人私本文章共2頁，當前在第2頁上一頁[1][2]房出租戶多且納稅意識普遍較差。為此，要加大投入，擴大宣傳效果，做到征收與宣傳相結(jié)合，做好各項服務(wù)，使房屋租賃業(yè)稅收深入人心，引導(dǎo)大家自覺申報納稅。

2、提高立法層次，提升有關(guān)政策法規(guī)效力

進一步完善稅收法律體系，提高稅收征管辦法政策的立法層次，使有關(guān)房屋租賃業(yè)稅收管理的行政規(guī)章有足夠的法律效力。同時，積極借鑒國際經(jīng)驗，

堅持“寬稅基、少稅種，低稅率”的原則，將房屋租賃業(yè)稅收如房產(chǎn)稅、土地使用稅統(tǒng)一征收營業(yè)稅，設(shè)計合理的房屋租賃業(yè)營業(yè)稅稅率，建議選擇18%—20%之間較為適宜。

3、完善稅收管理辦法，健全稅收監(jiān)控機制

(1)建立健全以房屋租賃合同（協(xié)議）為主要內(nèi)容的房屋租賃業(yè)稅務(wù)登記管理制度，租賃雙方必須在《房屋租賃合同》簽訂后30日內(nèi)持合同文本向主管地方稅務(wù)機關(guān)報驗貼花，并在規(guī)定期限內(nèi)辦理稅務(wù)登記。

(2)探索和建立由付租方代扣代繳房屋出租稅款的征管辦法，嚴格實行由稅務(wù)機關(guān)開具《房屋租賃業(yè)發(fā)票》，承租方憑發(fā)票支付租金的制度，如果出租方未提供發(fā)票，承租方有權(quán)拒收。出租方不在當?shù)氐?，由承租方扣留相當于?yīng)付租金30%的款項，于房屋租賃合同規(guī)定付款期到期之日15日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

(3)實行房屋租賃業(yè)稅收征繳情況的定期公布和舉報獎勵制度，對于各類出租房屋，稅務(wù)機關(guān)進行定期普查，摸清稅源，掌握底數(shù)進行動態(tài)跟蹤管理，并在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)房屋的地段、樓層、用途，分門別類進行管理，及時制定相對合理又與市場租金比較接近的最低租金標準，對于所提供租金收入明顯低于計稅租金標準又無正不當理由的，則按計稅租金標準征稅，規(guī)范租賃行為。

(4)建立健全以公安、房管、房屋租賃中介機構(gòu)、居委會、村委會、物業(yè)管理等為依托的房屋租賃業(yè)稅收代征網(wǎng)絡(luò)和協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)，進一步提高對房屋租賃業(yè)稅源監(jiān)控水平。

4、堅持依法治稅、加大違法行為打擊力度

簡化辦稅程序，引導(dǎo)納稅人自行申報納稅。建立催報催繳機制以及房屋租賃稅收的專項整頓、定期巡查制度，進一步加強對零星、監(jiān)時稅源和漏征漏管戶的稅收征管。建立主動申報優(yōu)惠稅率、被動補稅高檔稅率的納稅申報誘導(dǎo)機制，對查出和被舉報存在偷逃稅行為的納稅戶，按高稅率進行補稅和罰款；對不履行代扣代繳義務(wù)的單位和個人，按新《征管法》及其實施細則有關(guān)規(guī)定處理，增加偷稅的風(fēng)險成本，降低偷逃稅的預(yù)期收益。強化稅務(wù)人員自身素質(zhì)建設(shè)，提高征管和檢查水平，防止稅收執(zhí)法中的不規(guī)范行為。

5、充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)依托作用，堵塞征管漏洞

充分依托信息化手段，實現(xiàn)與城建、房產(chǎn)、計劃、規(guī)劃、公安等部門信息共享；協(xié)調(diào)規(guī)范同有關(guān)部門的租賃合同的文書管理，建立定期呈報(送)制度，從而實現(xiàn)對房屋出租稅收的即時、動態(tài)、有效的監(jiān)控，堵塞征管漏洞。