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摘要：由于現(xiàn)在存量住房的增多，新建房屋越來(lái)越少，而對(duì)于老舊房屋的改造及維修工程逐漸增多，對(duì)結(jié)構(gòu)復(fù)雜的建筑維修項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，需要提前將維修項(xiàng)目中零散的需求進(jìn)行整合，編制清單，套取相關(guān)計(jì)價(jià)依據(jù)。本文首先對(duì)房屋維修進(jìn)行簡(jiǎn)單概述，再闡述維修工程造價(jià)審核要點(diǎn)，最后探究維修工程造價(jià)控制措施，為相關(guān)項(xiàng)目工程管理提供借鑒。

關(guān)鍵詞：復(fù)雜房屋維修；造價(jià)審核；控制措施

隨著人們生活水平的提升，人們對(duì)房屋居住品質(zhì)的要求正在逐年提高。老舊小區(qū)改造已經(jīng)提上各大城市的議程，在節(jié)省工程費(fèi)用的前提下，要盡可能地提升老舊項(xiàng)目的品質(zhì)，為房屋使用者打造心儀的居住場(chǎng)所,成為了現(xiàn)在建筑工程管理需要解決的難題。因此，在項(xiàng)目開(kāi)展前，需要依據(jù)工程量計(jì)價(jià)和消耗量定額對(duì)項(xiàng)目清單及預(yù)算造價(jià)進(jìn)行審核，以便控制成本。

1復(fù)雜房屋維修概述

隨著城市化的發(fā)展進(jìn)程，城市人口正在逐漸增加，城市中新樓盤(pán)的可用地正在逐漸減少。為了提升人們的居住品質(zhì)，老舊小區(qū)改造已經(jīng)成了必然趨勢(shì)。但是由于受目前政府財(cái)力所限，對(duì)老舊房屋維修工程項(xiàng)目的概算費(fèi)用相對(duì)較低，因此需要對(duì)工程成本進(jìn)行控制，將資金用在實(shí)處。維修工程與新建工程不同，維修施工一般周期比較短、工程數(shù)量較小，主要任務(wù)是彌補(bǔ)原有建筑的缺陷，無(wú)法改變?cè)薪ㄖ谋旧碣|(zhì)量。因此，要提升復(fù)雜房屋維修的品質(zhì)，需要進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，合理的安排。建筑維修工程是在已經(jīng)完工的建筑上進(jìn)行維修，受到建筑原本的結(jié)構(gòu)和品質(zhì)影響，無(wú)法從根本上對(duì)房屋進(jìn)行改變。由于房屋主體已經(jīng)形成，無(wú)法作出重大改變，維修工程會(huì)受到原本房屋主體結(jié)構(gòu)的限制，需根據(jù)房屋的實(shí)際情況進(jìn)行維修，因此難度極大。如果是在房屋有人居住及使用的情況下進(jìn)行維修，則需要考慮維修過(guò)程對(duì)內(nèi)、對(duì)外造成的影響，還要按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定安排工序，因而降低了工作效率，拉長(zhǎng)維修周期，造成成本加大。因此，需要關(guān)注細(xì)節(jié)，進(jìn)行提前的造價(jià)審核。另外，還需要關(guān)注質(zhì)量問(wèn)題，要保證維修的品質(zhì)，確定維修的有效性，避免做無(wú)用功，平白消耗了建材。在進(jìn)行維修之前需要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，其涉及的準(zhǔn)備工作較多，但實(shí)際的目標(biāo)工程量不大，造成成本與工程費(fèi)的不平衡[1]。在維修過(guò)程中，會(huì)遇到許多無(wú)法預(yù)料的問(wèn)題，如拆除時(shí)對(duì)原有建筑的造成損壞，因此需要增加維修工程量；維修過(guò)程中，可能發(fā)現(xiàn)部分主體結(jié)構(gòu)部件強(qiáng)度不夠，需要加固；由于原建筑經(jīng)過(guò)多次維修，而使現(xiàn)有建筑圖紙施工與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際不相符，產(chǎn)生工作量的增加等不確定因素，都會(huì)產(chǎn)生較多工程額外費(fèi)用。在工程完工后，應(yīng)對(duì)整體的建筑結(jié)構(gòu)改變不大，并要以恢復(fù)原貌為主。與建筑新建工程不同，建筑維修工程沒(méi)有相關(guān)的完善的法律法規(guī)，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)不明確，在進(jìn)行實(shí)際維修時(shí)，沒(méi)有具體的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的工作流程。因此，相較于建筑新建工程，要做好維修工作，更加困難。

2房屋維修工程費(fèi)用組成以及造價(jià)審核

2.1費(fèi)用組成

房屋維修工程造價(jià)可以理解為整個(gè)施工期的成本費(fèi)用，此項(xiàng)費(fèi)用主要按照工程設(shè)計(jì)圖、計(jì)價(jià)依據(jù)、現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格等依據(jù)進(jìn)行確定，切實(shí)遵循建筑主管部門(mén)要求，考慮全面當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，科學(xué)制定維修工程費(fèi)用組成以及實(shí)際取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定可知，維修工程費(fèi)用主要包括分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金等。分部分項(xiàng)工程費(fèi)是指完成工程實(shí)體而產(chǎn)生的費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等，其中包括維修單位開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及施工期間間接服務(wù)所產(chǎn)生的費(fèi)用，本質(zhì)上屬于維修單位管理層為了確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)有序進(jìn)行所花費(fèi)的成本經(jīng)濟(jì)，主要涵蓋企業(yè)管理、財(cái)務(wù)、利潤(rùn)等。需要特別指出的是，將維修單位以往的法定利潤(rùn)轉(zhuǎn)變?yōu)橛?jì)劃利潤(rùn)，實(shí)質(zhì)上等同于企業(yè)管理費(fèi)，允許投標(biāo)單位在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)適當(dāng)向下浮動(dòng)，從而促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)；措施項(xiàng)目費(fèi)用是指維修工程施工中出現(xiàn)的，但并未構(gòu)成工程實(shí)體的費(fèi)用，一般來(lái)說(shuō)，需要根據(jù)維修工程的實(shí)際施工狀況來(lái)確定；其他項(xiàng)目費(fèi)包括暫列金額、計(jì)日工、總包服務(wù)費(fèi)等；規(guī)費(fèi)是按照國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定向有關(guān)部門(mén)必須交納或計(jì)取的費(fèi)用；稅金，是維修單位需要依照國(guó)家規(guī)定完成稅金的繳納，現(xiàn)為增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額。

2.2審核方法

在充分掌握市場(chǎng)信息的前提下，房屋維修工程項(xiàng)目無(wú)法依照統(tǒng)一的計(jì)價(jià)依據(jù)進(jìn)行工程造價(jià)工作，需要進(jìn)一步結(jié)合實(shí)際工程狀況，根據(jù)以下流程完成造價(jià)工作：第一，信息收集，利用現(xiàn)有市場(chǎng)及各種方式完成基礎(chǔ)信息的收集，做好施工現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、施工圖紙制定、明確國(guó)家政策等工作；第二，熟悉施工圖紙及施工現(xiàn)場(chǎng)，將其作為工程造價(jià)編制的重要依據(jù)，造價(jià)人員需要充分了解施工圖紙的重點(diǎn)內(nèi)容，以此為工程造價(jià)的確定工作提供依據(jù)；第三，了解現(xiàn)行計(jì)價(jià)依據(jù)，在全方位踏勘維修項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步掌握施工條件，熟悉計(jì)價(jià)依據(jù)，從而達(dá)到提高運(yùn)算編制準(zhǔn)確性的目的；第四，計(jì)算工程量，工程量作為房屋維修工程預(yù)算編制的重要基礎(chǔ)資料，需要切實(shí)保證計(jì)算結(jié)果準(zhǔn)確、可靠，這樣相關(guān)工作人員才能以此作為憑證；第五，套取計(jì)價(jià)依據(jù)。2.2.1全面審核法全面審核法通常適用于項(xiàng)目規(guī)模較小,維修項(xiàng)目較少的維修工程，如果維修沒(méi)有復(fù)雜的環(huán)節(jié)，原理較為簡(jiǎn)單，可以采用該方法。通常在房屋損壞情況較輕，僅需簡(jiǎn)單修復(fù)的情況下使用。如果對(duì)于較復(fù)雜項(xiàng)目，則該方法審核時(shí)間較長(zhǎng)，所以對(duì)于時(shí)間緊、任務(wù)急的房屋維修工作不適用。2.2.2重點(diǎn)審核法重點(diǎn)審核法是根據(jù)實(shí)際的項(xiàng)目情況，分析出造價(jià)審核的關(guān)鍵。一般情況下，按照工程造價(jià)所占比例做出重要指標(biāo)。由于房屋維修工程一般批復(fù)費(fèi)用較低，因此需要對(duì)成本進(jìn)行嚴(yán)格控制，而大型維修項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)較為零散，所需材料種類(lèi)又較多，所以控制的重點(diǎn)應(yīng)該是工程造價(jià)所占比例較大的項(xiàng)目。2.2.3對(duì)比審核法對(duì)比審核法主要是用類(lèi)似工程進(jìn)行造價(jià)對(duì)比進(jìn)行審核。通常應(yīng)具備很多類(lèi)似工程的數(shù)據(jù)，再進(jìn)行設(shè)計(jì)可行性的比較、造價(jià)的比較、維修最終效果的比較?？梢赃M(jìn)行橫向?qū)Ρ葏⒖?。與同類(lèi)型維修項(xiàng)目的圖紙進(jìn)行比對(duì)，最終選取造價(jià)較低、效果更好的圖紙。對(duì)比審核法一般用于優(yōu)化維修方案，是一種比較理想造價(jià)審核方式。2.2.4分組造價(jià)審核法分組造價(jià)審核是將維修中具有共同點(diǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行分組，并對(duì)不同組別進(jìn)行分別審核。該方法可以提升造價(jià)審核的效率，將瑣碎的項(xiàng)目進(jìn)行整合，降低審核難度。分組后，結(jié)合維修工程的實(shí)際情況，將各項(xiàng)工程量匯總，歸類(lèi)。這樣在施工過(guò)程中，也可以按照項(xiàng)目清單進(jìn)行分專(zhuān)業(yè)施工。2.2.5套用單價(jià)審核法套用單價(jià)審核是直接使用固定的定價(jià)，雖然較為簡(jiǎn)單，但是針對(duì)實(shí)際維修工作中的不同情況，很難作出靈活的改變[2]。需要提前對(duì)諸如材料價(jià)格、設(shè)計(jì)名稱(chēng)等各項(xiàng)信息進(jìn)行收集，在收集過(guò)程中，需要注意信息的規(guī)范性和準(zhǔn)確性。在實(shí)際的審核工作中，通常需要提前對(duì)維修目標(biāo)進(jìn)行調(diào)查。在實(shí)地走訪后，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，進(jìn)行審核方法的選擇。不同審核方法適用范圍不同，要提高維修質(zhì)量，降低維修的造價(jià)，需要進(jìn)行合理的選擇。

2.3計(jì)價(jià)依據(jù)

房屋維修一般有兩種情況，根據(jù)維修范圍的不同，可以分成局部維修和整體維修。局部維修，顧名思義，就是進(jìn)行部分維修，包括人們雙眼能看到的表面和人眼難及的隱蔽處。很多隱蔽處的維修容易被忽略，而且無(wú)法進(jìn)行圖示，維修難度很大，計(jì)量計(jì)價(jià)容易出現(xiàn)遺漏，因此，需要進(jìn)行實(shí)地測(cè)量記錄。整體維修則是對(duì)維修對(duì)象除主體部分進(jìn)行全部拆除，再全部修復(fù)。計(jì)價(jià)工作量較大，一般能夠在圖紙上表述詳盡。通常情況下，如果房屋維修項(xiàng)目需編制工程量清單，并進(jìn)行招投標(biāo)，公平競(jìng)爭(zhēng)后，確定合同價(jià)格。采用招投標(biāo)時(shí)，雖其已確定綜合單價(jià)，但是由于項(xiàng)目的復(fù)雜性，在施工過(guò)程中，總是難免會(huì)出現(xiàn)合同單價(jià)之外的新增單價(jià)。對(duì)于新增單價(jià)，一般采用現(xiàn)行的計(jì)價(jià)依據(jù)確定價(jià)格。而計(jì)價(jià)依據(jù)的價(jià)格，不能生搬硬套，而應(yīng)隨現(xiàn)場(chǎng)施工具體情況而定。這就要求造價(jià)人員應(yīng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)、施工工藝、計(jì)價(jià)依據(jù)等業(yè)務(wù)要非常熟悉。

3房屋維修工程造價(jià)控制

3.1過(guò)程造價(jià)控制

房屋維修中的各個(gè)環(huán)節(jié)，都會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用。因此，不僅需要在工程前期做好決策，進(jìn)行造價(jià)控制，提前做好并完善工程量清單，還需要在施工過(guò)程中進(jìn)行造價(jià)控制。在決策階段，需要明確整個(gè)維修過(guò)程中的重點(diǎn)，進(jìn)行科學(xué)地設(shè)計(jì)規(guī)劃，降低維修成本。在項(xiàng)目正式開(kāi)始前，需要提前走訪各大材料市場(chǎng)，了解相關(guān)材料價(jià)格，掌握新材料、新技術(shù)。通過(guò)對(duì)材料及施工技術(shù)的比對(duì)，擬定最優(yōu)方案，降低工程造價(jià)的同時(shí)，避免竣工后出現(xiàn)問(wèn)題，產(chǎn)生爭(zhēng)端，保證維修工程的有效性。在施工階段，調(diào)動(dòng)施工人員的積極性，提前做好施工環(huán)節(jié)的績(jī)效考核，進(jìn)行施工人員的內(nèi)部培訓(xùn)，將資源節(jié)約納入培訓(xùn)項(xiàng)目中，不僅能夠降低浪費(fèi)，還可以控制成本，提高維修質(zhì)量，提高其工作效率。做好項(xiàng)目，為居民營(yíng)造更加舒適的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)房屋維修工程的各個(gè)方面的效益。

3.2工程監(jiān)理的重要性

在進(jìn)行房屋維修工程時(shí)，需要注意項(xiàng)目的監(jiān)理工作。監(jiān)理工作就是對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程的監(jiān)督管理工作。工程監(jiān)理通常以實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)為目的，對(duì)維修的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督管理，保障維修質(zhì)量。要想開(kāi)展品質(zhì)較高的維修工程，需要提前做好相關(guān)的規(guī)劃及方案。方案內(nèi)容包括施工技術(shù)、材料選取、施工進(jìn)度等，一般根據(jù)建筑的結(jié)構(gòu)以及需要維修的內(nèi)容決定。在施工過(guò)程中，需要對(duì)浪費(fèi)行為進(jìn)行嚴(yán)格的控制。另外，對(duì)消耗品的定量和定價(jià)都需要進(jìn)行監(jiān)督，避免在此環(huán)節(jié)產(chǎn)生爭(zhēng)議[3]。

3.3造價(jià)審核

對(duì)于房屋維修的全過(guò)程都進(jìn)行造價(jià)審核，需要對(duì)預(yù)結(jié)算審核環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。降低工程量計(jì)算過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題的概率，提升造價(jià)結(jié)果的可靠性。由于維修項(xiàng)目較為瑣碎、復(fù)雜，需要進(jìn)行計(jì)算的條目較多，另外，還要對(duì)單價(jià)進(jìn)行確認(rèn)。最后，該過(guò)程應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)的法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，不可隨意計(jì)價(jià)。所以需要更加嚴(yán)格的復(fù)核，保證最終結(jié)果的準(zhǔn)確性。

4結(jié)語(yǔ)

房屋維修項(xiàng)目造價(jià)清單審核需要在控制工程造價(jià)的基礎(chǔ)上，提升維修的效率和品質(zhì)?？梢圆捎眯滦褪┕ぜ夹g(shù)，利用新型材料，在降低維修成本的同時(shí)，為居民營(yíng)造良好的居住環(huán)境。隨著技術(shù)的發(fā)展進(jìn)步，應(yīng)當(dāng)不斷創(chuàng)新造價(jià)審核方式，提升房屋維修的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房屋維修行業(yè)的發(fā)展。

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作者：王琦 單位：遼寧智森人才信息咨詢(xún)服務(wù)有限公司