摘要:房地產(chǎn)是近年來(lái)中國(guó)利益博弈最典型的領(lǐng)域,房?jī)r(jià)過(guò)高已是不爭(zhēng)的事實(shí),集團(tuán)利益決定著房?jī)r(jià)走勢(shì),高房?jī)r(jià)下的集團(tuán)利益分析有助于弄清中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的來(lái)龍去脈,有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的制訂和實(shí)施。

關(guān)鍵詞:高房?jī)r(jià);集團(tuán)利益房?jī)r(jià)走勢(shì);宏觀策略

一、高房?jī)r(jià)下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利益分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益主體,是高房?jī)r(jià)最為直接的受益者。高房?jī)r(jià)為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的好處主要在于:1.高價(jià)可促銷差品、積壓品。在高房?jī)r(jià)形成的需求不足供給過(guò)剩的假象掩蓋下,人們關(guān)心更多的是商品短缺而非商品優(yōu)劣,此種“稀缺”業(yè)態(tài),有助于房產(chǎn)商達(dá)到競(jìng)銷差品、處理存貨的目的。房改之后“九八年積壓”“九九年走高”即是房產(chǎn)商競(jìng)銷存貨的初始目的。2.扭曲需求,攫取暴利。2000年后,房產(chǎn)價(jià)格連續(xù)高漲,消費(fèi)者心理受到強(qiáng)烈打壓,受投資尋租與投機(jī)獲利的動(dòng)機(jī)驅(qū)使,消費(fèi)資本、商業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)資本在金融資本的助力下,消費(fèi)、投資、投機(jī)三大需求普遍出現(xiàn)集中超前兌現(xiàn)傾向,潛在和現(xiàn)實(shí)的需求與現(xiàn)實(shí)供給形成巨大需求缺口假象,這使得真實(shí)的市場(chǎng)供需關(guān)系受到強(qiáng)烈扭曲,而制造出的“繁榮景象”反過(guò)來(lái)又成為房產(chǎn)商抬高房?jī)r(jià)攫取暴利的充分借口和理由。3.轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),空頭套利。2003年后,房?jī)r(jià)的走高趨勢(shì)、住房信貸、預(yù)售制度致使房產(chǎn)商的投資回報(bào)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)存在著嚴(yán)重的非對(duì)等性,讓房地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)了無(wú)風(fēng)險(xiǎn)炒作,這是房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展與扭曲的分界點(diǎn)。4.高房?jī)r(jià)下,更加有利于開(kāi)發(fā)商結(jié)成利益聯(lián)盟。2004年以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在越來(lái)越大程度上由少數(shù)開(kāi)發(fā)商決定,即少數(shù)開(kāi)發(fā)商憑借其所處的壟斷地位,默契配合,結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟,哄抬房地產(chǎn)價(jià)格(許經(jīng)勇、馬原,2005)。中國(guó)的房地產(chǎn)定價(jià)已不再是簡(jiǎn)單的成本費(fèi)用定價(jià)、商品價(jià)值定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià),而是包含了強(qiáng)烈的人為因素,這種定價(jià)是通過(guò)開(kāi)發(fā)商的利益協(xié)作與聯(lián)合來(lái)完成的,這種定價(jià)方式采用的是利益協(xié)同、主觀操控方式,帶有明確的方向性、持久性和擴(kuò)散性。

二、高房?jī)r(jià)下非金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)利益分析

伴隨著過(guò)去5年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛、價(jià)格持續(xù)走高的趨勢(shì),與房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門(mén)、單位,獲得了各自利益,實(shí)現(xiàn)了較快的發(fā)展(上海第六屆中國(guó)住房交易會(huì)上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展和適時(shí)調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)牽動(dòng)的部門(mén)廣泛,同時(shí),這種溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的雙高特點(diǎn),具有明顯的正向相關(guān)性(郭貴祥,2005)。受到收入分配不公、財(cái)富積累偏差、貧富差距加大的影響,形成現(xiàn)實(shí)需求不足、消費(fèi)乘數(shù)下降、科技拉動(dòng)尚不具備的市場(chǎng)背景,在這種背景下,房地產(chǎn)成為一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)、內(nèi)需刺激、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的上佳選擇。房?jī)r(jià)上漲為房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)部門(mén)、單位現(xiàn)時(shí)帶來(lái)的實(shí)質(zhì)利益使得這些利益相關(guān)群體樂(lè)觀房?jī)r(jià)上漲,甚至助其走高(盡管這些利益可能是即期、暫時(shí)的,甚至很可能有損于利益相關(guān)群體自身未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展)。介于上述房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度相關(guān)性,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與開(kāi)發(fā)商行為約束應(yīng)注意兩個(gè)方面的問(wèn)題:一是多部門(mén)的協(xié)同調(diào)控,二是房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)需求拉動(dòng)的持續(xù)動(dòng)力與相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門(mén)的利益保證。

論文關(guān)鍵詞：高房?jī)r(jià)，高地價(jià)，土地供給，農(nóng)村土地

論文摘要：城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊張，確也是實(shí)情，尤其是大城市，多數(shù)城市早就在透支國(guó)家下達(dá)的指標(biāo)。治理高地價(jià)的關(guān)鍵是什么－－增加供給！市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)真的很簡(jiǎn)單，價(jià)格是供求關(guān)系的反映（當(dāng)然，特殊情況下也會(huì)出現(xiàn)價(jià)格失靈），開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，政府硬按著地價(jià)不讓漲，則企業(yè)只能尋求托關(guān)系、搞公關(guān)來(lái)購(gòu)地。

近期召開(kāi)的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)、黨組書(shū)記，國(guó)家土地總督察徐紹史明確提出：堅(jiān)持和完善土地招拍掛出讓制度，總結(jié)、規(guī)范和完善“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”、“綜合評(píng)標(biāo)”等多種房地產(chǎn)用地出讓模式，推動(dòng)土地供應(yīng)由“價(jià)高者得”的單一目標(biāo)向完善市場(chǎng)、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。近兩年來(lái)，經(jīng)營(yíng)性用地“招拍掛”的出讓方式，持續(xù)不斷的受到質(zhì)疑和反對(duì)，很多人認(rèn)為這種賣(mài)地方式很容易推高地價(jià)，最大的受益方是地方政府，從而導(dǎo)致土地財(cái)政肥得流油。

由此看來(lái)，國(guó)家確實(shí)正在緊鑼密鼓的研究和推進(jìn)土地出讓方式改革。實(shí)際上，部分城市早在2009年就開(kāi)始嘗試了，比如上海積極嘗試“預(yù)申請(qǐng)”、“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”。再如，近期北京有塊土地，出讓時(shí)對(duì)報(bào)價(jià)進(jìn)行限高，如果有多家企業(yè)都愿意出限高價(jià)，則就讓他們競(jìng)配建保障房面積，誰(shuí)愿意為政府免費(fèi)配套最多的保障房，誰(shuí)就最終勝出。

顯而易見(jiàn)，進(jìn)行這項(xiàng)改革的目的是限制地方土地財(cái)政，同時(shí)抑制地價(jià)，進(jìn)而有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。無(wú)疑，這一政策的指向是正確的。在房地產(chǎn)調(diào)控一波緊似一波的背景下，去年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款居然高達(dá)2.7萬(wàn)億元，同比增加70.4%，超千億的城市數(shù)量劇增。而且，從價(jià)格上看，去年全國(guó)新建商品房成交均價(jià)大概同比上漲7%，而開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置的土地成交均價(jià)卻大漲34%左右。

抑制地價(jià)、減少地王，正在成為重要的政策選擇。去年12月19日，《國(guó)土部關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》要求：對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)要在成交確認(rèn)書(shū)簽訂后2個(gè)工作日內(nèi)，填寫(xiě)《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》，分別上報(bào)國(guó)土資源部和省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)。明擺著，這是向地方政府施壓。

論文關(guān)鍵詞：高房?jī)r(jià)，高地價(jià)，土地供給，農(nóng)村土地

論文摘要：城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊張，確也是實(shí)情，尤其是大城市，多數(shù)城市早就在透支國(guó)家下達(dá)的指標(biāo)。治理高地價(jià)的關(guān)鍵是什么－－增加供給！市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)真的很簡(jiǎn)單，價(jià)格是供求關(guān)系的反映（當(dāng)然，特殊情況下也會(huì)出現(xiàn)價(jià)格失靈），開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，政府硬按著地價(jià)不讓漲，則企業(yè)只能尋求托關(guān)系、搞公關(guān)來(lái)購(gòu)地。

近期召開(kāi)的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)、黨組書(shū)記，國(guó)家土地總督察徐紹史明確提出：堅(jiān)持和完善土地招拍掛出讓制度，總結(jié)、規(guī)范和完善“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”、“綜合評(píng)標(biāo)”等多種房地產(chǎn)用地出讓模式，推動(dòng)土地供應(yīng)由“價(jià)高者得”的單一目標(biāo)向完善市場(chǎng)、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。近兩年來(lái)，經(jīng)營(yíng)性用地“招拍掛”的出讓方式，持續(xù)不斷的受到質(zhì)疑和反對(duì)，很多人認(rèn)為這種賣(mài)地方式很容易推高地價(jià)，最大的受益方是地方政府，從而導(dǎo)致土地財(cái)政肥得流油。

由此看來(lái)，國(guó)家確實(shí)正在緊鑼密鼓的研究和推進(jìn)土地出讓方式改革。實(shí)際上，部分城市早在2009年就開(kāi)始嘗試了，比如上海積極嘗試“預(yù)申請(qǐng)”、“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”。再如，近期北京有塊土地，出讓時(shí)對(duì)報(bào)價(jià)進(jìn)行限高，如果有多家企業(yè)都愿意出限高價(jià)，則就讓他們競(jìng)配建保障房面積，誰(shuí)愿意為政府免費(fèi)配套最多的保障房，誰(shuí)就最終勝出。

顯而易見(jiàn)，進(jìn)行這項(xiàng)改革的目的是限制地方土地財(cái)政，同時(shí)抑制地價(jià)，進(jìn)而有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。無(wú)疑，這一政策的指向是正確的。在房地產(chǎn)調(diào)控一波緊似一波的背景下，去年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款居然高達(dá)2.7萬(wàn)億元，同比增加70.4%，超千億的城市數(shù)量劇增。而且，從價(jià)格上看，去年全國(guó)新建商品房成交均價(jià)大概同比上漲7%，而開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置的土地成交均價(jià)卻大漲34%左右。

抑制地價(jià)、減少地王，正在成為重要的政策選擇。去年12月19日，《國(guó)土部關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》要求：對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)要在成交確認(rèn)書(shū)簽訂后2個(gè)工作日內(nèi)，填寫(xiě)《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》，分別上報(bào)國(guó)土資源部和省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)。明擺著，這是向地方政府施壓。

論文關(guān)鍵詞：高房?jī)r(jià)，高地價(jià)，土地供給，農(nóng)村土地

論文摘要：城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊張，確也是實(shí)情，尤其是大城市，多數(shù)城市早就在透支國(guó)家下達(dá)的指標(biāo)。治理高地價(jià)的關(guān)鍵是什么－－增加供給！市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)真的很簡(jiǎn)單，價(jià)格是供求關(guān)系的反映（當(dāng)然，特殊情況下也會(huì)出現(xiàn)價(jià)格失靈），開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，政府硬按著地價(jià)不讓漲，則企業(yè)只能尋求托關(guān)系、搞公關(guān)來(lái)購(gòu)地。

近期召開(kāi)的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)、黨組書(shū)記，國(guó)家土地總督察徐紹史明確提出：堅(jiān)持和完善土地招拍掛出讓制度，總結(jié)、規(guī)范和完善“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”、“綜合評(píng)標(biāo)”等多種房地產(chǎn)用地出讓模式，推動(dòng)土地供應(yīng)由“價(jià)高者得”的單一目標(biāo)向完善市場(chǎng)、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。近兩年來(lái)，經(jīng)營(yíng)性用地“招拍掛”的出讓方式，持續(xù)不斷的受到質(zhì)疑和反對(duì)，很多人認(rèn)為這種賣(mài)地方式很容易推高地價(jià)，最大的受益方是地方政府，從而導(dǎo)致土地財(cái)政肥得流油。

由此看來(lái)，國(guó)家確實(shí)正在緊鑼密鼓的研究和推進(jìn)土地出讓方式改革。實(shí)際上，部分城市早在2009年就開(kāi)始嘗試了，比如上海積極嘗試“預(yù)申請(qǐng)”、“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”。再如，近期北京有塊土地，出讓時(shí)對(duì)報(bào)價(jià)進(jìn)行限高，如果有多家企業(yè)都愿意出限高價(jià)，則就讓他們競(jìng)配建保障房面積，誰(shuí)愿意為政府免費(fèi)配套最多的保障房，誰(shuí)就最終勝出。

顯而易見(jiàn)，進(jìn)行這項(xiàng)改革的目的是限制地方土地財(cái)政，同時(shí)抑制地價(jià)，進(jìn)而有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。無(wú)疑，這一政策的指向是正確的。在房地產(chǎn)調(diào)控一波緊似一波的背景下，去年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款居然高達(dá)2.7萬(wàn)億元，同比增加70.4%，超千億的城市數(shù)量劇增。而且，從價(jià)格上看，去年全國(guó)新建商品房成交均價(jià)大概同比上漲7%，而開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置的土地成交均價(jià)卻大漲34%左右。

抑制地價(jià)、減少地王，正在成為重要的政策選擇。去年12月19日，《國(guó)土部關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》要求：對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)要在成交確認(rèn)書(shū)簽訂后2個(gè)工作日內(nèi)，填寫(xiě)《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》，分別上報(bào)國(guó)土資源部和省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)。明擺著，這是向地方政府施壓。

編者按：本文主要從相關(guān)政策相互矛盾是房?jī)r(jià)居高不下的根源；唯有徹底改革才能突破高房?jī)r(jià)困境進(jìn)行論述。其中，主要包括：國(guó)家和一些地方連續(xù)出臺(tái)抑制高房?jī)r(jià)的政策措施，直接打擊投資投機(jī)性購(gòu)房、全國(guó)房?jī)r(jià)普遍上漲過(guò)快，引起廣泛擔(dān)憂、目前房?jī)r(jià)居高不下不僅與供求矛盾等市場(chǎng)因素相關(guān)、與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式及管理體制存在缺陷有直接關(guān)系、土地的壟斷性決定了房地產(chǎn)業(yè)并非充分競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)業(yè)、普通百姓都希望房?jī)r(jià)降低，低到自己能夠買(mǎi)得起、應(yīng)該把改善民生與調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)緊密結(jié)合、應(yīng)該把調(diào)控房地產(chǎn)政策與財(cái)稅體制改革緊密結(jié)合、要著手改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，實(shí)行多軌制的開(kāi)發(fā)與建設(shè)、構(gòu)建類似調(diào)控通脹的全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)體系和調(diào)控機(jī)制、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有計(jì)劃有步驟地使房地產(chǎn)業(yè)退出國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)序列等，具體請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)。

近期，國(guó)家和一些地方連續(xù)出臺(tái)抑制高房?jī)r(jià)的政策措施，直接打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，預(yù)計(jì)短期內(nèi)，它們將對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有一定抑制作用，但從長(zhǎng)期看，還需要采取一些徹底的改革措施來(lái)治本其力度和針對(duì)對(duì)象的明確程度前所未見(jiàn)。

1相關(guān)政策相互矛盾是房?jī)r(jià)居高不下的根源

我國(guó)平均房?jī)r(jià)連續(xù)十幾年上升，特別是2009年下半年以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)普遍上漲過(guò)快，引起廣泛擔(dān)憂。從根本上說(shuō)，目前房?jī)r(jià)居高不下不僅與供求矛盾等市場(chǎng)因素相關(guān)，更與長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政政策、金融政策與改善民生的公共政策相互矛盾有直接關(guān)系，也與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式及管理體制存在缺陷有直接關(guān)系。

比如，讓每一個(gè)公民“住有所居”是我們社會(huì)主義國(guó)家保障和改善民生的一項(xiàng)重要的公共政策，而要實(shí)現(xiàn)“住有所居”的民生目標(biāo)，需要政府大規(guī)模投入，需要設(shè)法使房?jī)r(jià)大體保持在多數(shù)百姓能夠買(mǎi)得起的水平上，而不應(yīng)指望通過(guò)稅費(fèi)和高額地價(jià)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中獲取巨額財(cái)政收入。然而長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一和一大消費(fèi)熱點(diǎn)，不僅對(duì)GDP的快速增長(zhǎng)貢獻(xiàn)巨大，也成了各地方政府“土地財(cái)政”收入的重要來(lái)源，因此相當(dāng)多的地方政府對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲“樂(lè)見(jiàn)其成”。

再如，土地的壟斷性決定了房地產(chǎn)業(yè)并非充分競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)業(yè)；房子也并非完全市場(chǎng)化的商品，而具有保障、改善民生的公益性質(zhì)，不能完全交由市場(chǎng)調(diào)節(jié)?？墒乾F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式卻是完全市場(chǎng)化、企業(yè)化的。通過(guò)各種辦法拿到地的開(kāi)發(fā)商完全按照市場(chǎng)化操作，為追求超額利潤(rùn)，將房?jī)r(jià)炒到畸高，造成了目前民眾抱怨的困境。

摘要:在國(guó)際金融危機(jī)的背景下,我國(guó)經(jīng)濟(jì)暴露出來(lái)的突出問(wèn)題是GDP結(jié)構(gòu)不均衡,外貿(mào)依存度過(guò)高。7月16日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人李曉超在國(guó)新辦新聞會(huì)上稱,2009年上半年,投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為87.6%,拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)6.2個(gè)百分點(diǎn)最終消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為53.4%,拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)3.8個(gè)百分點(diǎn)凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為-41%,下拉GDP增長(zhǎng)2.9個(gè)百分點(diǎn)。在當(dāng)前外需減弱的情況下,迫切需要通過(guò)擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)彌補(bǔ)外需對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累,而擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵是刺激消費(fèi)增長(zhǎng)。從樓市消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用來(lái)看,高房?jī)r(jià)的擠出效應(yīng),影響到了居民的日常生活和消費(fèi)行為,已經(jīng)成為制約消費(fèi)啟動(dòng)的最大阻力。

關(guān)鍵詞:高房?jī)r(jià);居民消費(fèi);經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率

2009年上半年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)令人驚異。3月份以前依然延續(xù)著2008年年末的疲弱,之后出現(xiàn)了戲劇性的變化房屋銷售面積迅速增長(zhǎng),房?jī)r(jià)快速飆升,尤其是北京、上海、深圳、廣州等主要城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升,引起業(yè)內(nèi)業(yè)外一片驚呼。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)顯示,1-6月全國(guó)商品房銷售面積34109萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)31.7%。商品房銷售額15800億元,同比增長(zhǎng)53.0%。

房?jī)r(jià)的高漲,一方面帶來(lái)了土地開(kāi)發(fā)的熱情,帶來(lái)投資的上升,拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)另一方面卻如一把雙刃劍,成為制約城市居民消費(fèi)的障礙,給我國(guó)當(dāng)前最為急迫的啟動(dòng)內(nèi)需帶來(lái)負(fù)面影響。因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)使大多數(shù)購(gòu)房者背上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān),只能省吃儉用,壓縮消費(fèi),從而造成嚴(yán)重的內(nèi)需不足。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院出版的《2008年社會(huì)藍(lán)皮書(shū)》認(rèn)為,房?jī)r(jià)持續(xù)增高壓抑了其他方面的消費(fèi)。

5月底央行在全國(guó)50個(gè)大、中、小城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查,6月12日公布的調(diào)查結(jié)果顯示,居民購(gòu)房意愿低位徘徊,超過(guò)6成居民認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)“高,難以接受”。47%的城鎮(zhèn)居民在安排支出時(shí)選擇“更多地儲(chǔ)蓄”,此比例比上季提高9.5個(gè)百分點(diǎn),升至歷史最高僅有15.1%的城鎮(zhèn)居民選擇“更多地消費(fèi)”,比上季下降14.6個(gè)百分點(diǎn),降至歷史最低。

是何因素造成房?jī)r(jià)居高不下的呢?

有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展問(wèn)題的爭(zhēng)論近些年始終沒(méi)有停息過(guò)。政府必須透過(guò)泡沫般的情緒化言論，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)形勢(shì)形成科學(xué)認(rèn)識(shí)，否則許多不科學(xué)、不合理的言論可能誤導(dǎo)甚至脅持政府的宏觀決策。我認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)水平較高，但導(dǎo)致這一現(xiàn)狀的主要原因是目前存在著12個(gè)具有中國(guó)特色的影響因素，而且它們疊合在一起發(fā)揮作用。所以，簡(jiǎn)單地與國(guó)外、與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)比較是不科學(xué)的。

一、六大國(guó)情背景決定了長(zhǎng)期的明顯的求大于供局面

所謂“六大國(guó)情背景”，是指人多地少、人口繼續(xù)增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加劇、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、城鄉(xiāng)收入差異嚴(yán)重、家庭規(guī)模小型化等6個(gè)明顯體現(xiàn)現(xiàn)階段中國(guó)發(fā)展背景與特點(diǎn)的因素。中國(guó)人均占有土地面積不足世界平均數(shù)的1／3，如果與俄羅斯、加拿大、美國(guó)這些國(guó)家比，差距就更明顯了。在土地問(wèn)題上，我們的國(guó)策是“一要吃飯，二要建設(shè)”，也就是說(shuō)農(nóng)業(yè)是第一位的，要先保吃飯問(wèn)題。這么大的國(guó)家，如果糧食短缺，需要大量進(jìn)口，可能就不是一個(gè)外匯或者經(jīng)濟(jì)問(wèn)題了。國(guó)內(nèi)的穩(wěn)定問(wèn)題不說(shuō)，中國(guó)還必然會(huì)受到西方大國(guó)的要挾，在政治上、外交上、國(guó)家安全上甚至領(lǐng)土完整上付出大的代價(jià)。1994、1995年，美國(guó)人萊斯特·R·布朗連續(xù)發(fā)表了兩篇表達(dá)同一思想的驚世駭俗的文章——《誰(shuí)來(lái)養(yǎng)活中國(guó)——當(dāng)2030年中國(guó)糧食問(wèn)題成為世界問(wèn)題的時(shí)候》、《未來(lái)的限制》。這兩篇文章再次提醒我們，放松耕地控制是不對(duì)的。中國(guó)已經(jīng)成為糧食凈進(jìn)口國(guó)，嚴(yán)格保護(hù)耕地的意義已經(jīng)不止停留在紙面上。要嚴(yán)格控制耕地，控制城市規(guī)劃面積，可用于城市建設(shè)的土地就受到限制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就受到限制，供給的增長(zhǎng)就受到了限制。

另一方面，中國(guó)的人口卻在繼續(xù)增長(zhǎng)，在這種人口的機(jī)械增長(zhǎng)過(guò)程中，城市人口必然隨之增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就要增加。除了機(jī)械增長(zhǎng)外，還有個(gè)結(jié)構(gòu)變化問(wèn)題，也就是城市化問(wèn)題。中國(guó)城市化已進(jìn)入加速發(fā)展期，城市化率已由1993年的28％提高到2003年的40．5％。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年，中國(guó)共有建制市660個(gè)，同年，中國(guó)總?cè)丝跒?2．9億，其中市鎮(zhèn)人口為5．2億。2003年城市人口上升了1．5個(gè)百分點(diǎn)，大約增加了2000萬(wàn)。但中國(guó)的城市化也需要二、三十年的過(guò)程。它會(huì)帶動(dòng)投資熱，當(dāng)前80％左右的中長(zhǎng)期投資就都與城市住房、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)。它還會(huì)帶動(dòng)重工業(yè)的再次發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)。而消費(fèi)升級(jí)又帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的高速發(fā)展，當(dāng)然也要房地產(chǎn)業(yè)作支撐。

中國(guó)還處于經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)階段。改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)的增長(zhǎng)速度世界第一，而且這種趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)下去。如果中國(guó)致力于構(gòu)建緣西邊境國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作帶，至少會(huì)在經(jīng)濟(jì)不過(guò)剩的情況下再高速增長(zhǎng)20年。世界經(jīng)驗(yàn)表明，經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)需要超前發(fā)展以提供固定資產(chǎn)支撐。房地產(chǎn)也不可能不發(fā)展，因?yàn)檫@一階段收入增長(zhǎng)快，住房需求必然旺盛。

再就是城鄉(xiāng)收入差異問(wèn)題。中國(guó)這個(gè)問(wèn)題很?chē)?yán)重，而且未來(lái)10年內(nèi)不可能解決。不僅僅是農(nóng)業(yè)產(chǎn)量低、糧食不值錢(qián)問(wèn)題，農(nóng)村土地少、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，就業(yè)機(jī)會(huì)也很少，而城市就業(yè)機(jī)會(huì)多，失業(yè)了政府還幫助再就業(yè)，而且有失業(yè)保險(xiǎn)、最低生活保障、各種救濟(jì)等。這么大的誘惑當(dāng)然農(nóng)民爭(zhēng)著進(jìn)城了。進(jìn)城就得有房住，不管是租房還是買(mǎi)房。

房?jī)r(jià)與住房保障問(wèn)題不僅受到老百姓的熱切關(guān)注，也受到政府決策部門(mén)的高度重視。在今年“兩會(huì)”議案提案中，不少代表、委員的建議也直指高房?jī)r(jià)。針對(duì)這一問(wèn)題，溫總理在政府工作報(bào)告中指出，要“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。加快健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，重點(diǎn)解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，滿足居民合理住房需求?！辈⒕唧w提出了三條措施。

一是“進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模”。

這實(shí)際上是從房屋供給的角度解決住房市場(chǎng)供求矛盾。這么做的目的不僅僅是通過(guò)未來(lái)住房存量的增加緩解高企的住房需求對(duì)房?jī)r(jià)的推升作用，更重要的一點(diǎn)在于保障性住房是對(duì)商品房市場(chǎng)的分流，而且分流出的絕大部分是自住型、消費(fèi)型需求，而這部分消費(fèi)者的福利往往最容易受高房?jī)r(jià)的侵蝕。日前，溫總理在接受新華網(wǎng)專訪時(shí)表示，我國(guó)計(jì)劃在今后五年新建保障性住房3600萬(wàn)套，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。若這項(xiàng)計(jì)劃能落到實(shí)處，那么我國(guó)住房壓力、房?jī)r(jià)過(guò)高等問(wèn)題有望在“十二五”期間得到有效緩解。當(dāng)然，如何將保障房落到實(shí)處，杜絕保障房建設(shè)中的權(quán)利尋租，保證真正符合條件的家庭受益，這就要求各級(jí)地方政府抓緊建立保障性住房使用、運(yùn)營(yíng)、退出等管理制度，提高透明度，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督。

二是“進(jìn)一步落實(shí)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”。

我們不難看出，打擊投機(jī)性需求，將投資性購(gòu)房從購(gòu)房需求中剝離，使商品房回歸自住市場(chǎng)，是我國(guó)今后一段時(shí)期完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策著力點(diǎn)。長(zhǎng)期以來(lái)遏制房?jī)r(jià)的政策之所以收效甚微，是因?yàn)樵谖覈?guó)收入分配不均、通脹預(yù)期等背景下，有錢(qián)人越來(lái)越將房產(chǎn)作為首選的財(cái)富保有方式，引發(fā)了大量投機(jī)投資需求，扭曲了房屋的自住屬性。從今年月出臺(tái)的新國(guó)八條房地產(chǎn)調(diào)控政策到上海、重慶等地推出的房產(chǎn)稅細(xì)則，其效用旨在通過(guò)限購(gòu)、稅收、信貸政策、土地供應(yīng)等一系列“組合拳”合理引導(dǎo)住房需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，使房地產(chǎn)市場(chǎng)只能成為像糧食、蔬菜一樣的消費(fèi)型市場(chǎng)，不能成為像股市一樣的投資型市場(chǎng)。

三是“建立健全考核問(wèn)責(zé)機(jī)制”。

剖析兩會(huì)精神：兩會(huì)能否成房?jī)r(jià)走勢(shì)分水嶺?"房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲會(huì)引起不穩(wěn)定,今年,中央政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心非常大。"近日的全國(guó)人大記者會(huì)上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新這樣表態(tài)。與此同時(shí),記者在各個(gè)地方人大代表團(tuán)采訪時(shí),北京、廣東、上海等各大城市地方高層也都坦言去年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,今年要下大力氣抑制房?jī)r(jià)。政協(xié)方面,數(shù)百提案指向高房?jī)r(jià)……房?jī)r(jià)簡(jiǎn)直成了老鼠過(guò)街人人喊打,實(shí)際交易中,也有中介借兩會(huì)聲音勸說(shuō)業(yè)主降價(jià)。如此輿論重壓之下,大家都很關(guān)心,兩會(huì)過(guò)后,房?jī)r(jià)是否真會(huì)如民意調(diào)頭向下呢?

兩會(huì)聲音

地方高層：房?jī)r(jià)漲得太快

廣東省省長(zhǎng)黃華華在接受記者采訪時(shí)表示："廣東的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是比較平穩(wěn)的,但部分中心城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快,像廣州、深圳,在去年12月份和今年1月份,房?jī)r(jià)上漲超過(guò)40%,我們將采取一些措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。"

對(duì)于同樣的話題,上海市委書(shū)記俞正聲在開(kāi)放日對(duì)媒體稱,上海的房?jī)r(jià)很高,需要進(jìn)一步采取綜合性措施予以遏制。他同時(shí)表示,目前住宅問(wèn)題已成為上海人才發(fā)展的瓶頸,很多在滬人才由于房?jī)r(jià)過(guò)高而不能安心工作。

從去年年底到今年1月,一幕幕房地產(chǎn)"神話"在海南上演。對(duì)于這一點(diǎn),海南省副省長(zhǎng)姜斯憲解釋說(shuō)："這主要與海南國(guó)際旅游島建設(shè)成為國(guó)家戰(zhàn)略有關(guān)。這段時(shí)間拉動(dòng)了我們整個(gè)房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升的是海南的高端房產(chǎn),也就是說(shuō)面向島內(nèi)外購(gòu)買(mǎi)力比較強(qiáng)的群體量在增加,這反映出這些購(gòu)房者對(duì)海南國(guó)際旅游島建設(shè)的一個(gè)良好的預(yù)期,當(dāng)然也有一定的泡沫。"

[摘要]我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前出現(xiàn)高房?jī)r(jià)和高空置,國(guó)家相應(yīng)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策。由于政策的滯后,調(diào)控效果最初并不如意。為此我們需要調(diào)整心態(tài),開(kāi)拓思路,結(jié)合中國(guó)國(guó)情,不斷完善新政,使房地產(chǎn)市場(chǎng)重新理性而健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)房?jī)r(jià)政策

近幾年,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了價(jià)格上的快速飛漲?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)的重要地位,政府對(duì)它做了強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控。2004年以來(lái)，政府就綜合運(yùn)用了土地供應(yīng)、金融信貸、稅收和行政干預(yù)等政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,其中以金融和行政調(diào)控為重點(diǎn)。這一輪調(diào)控一直持續(xù)到現(xiàn)在，依然沒(méi)有結(jié)束的跡象。但是這一切調(diào)控的后果最初并未使房?jī)r(jià)回落,反而在各大城市出現(xiàn)房?jī)r(jià),投資一路高漲。這一次中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與不同以往,我們有必要配合其他改革,借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn),多管齊下,才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)步入理性健康的發(fā)展軌道上來(lái)。正是有這樣的認(rèn)識(shí),2007年9月份至今我國(guó)的宏觀調(diào)控政策以“組合拳”為主基調(diào):財(cái)政政策,貨幣政策,土地政策,產(chǎn)業(yè)政策,稅收政策,匯率政策等等為組合,以土地控制為核心,通過(guò)靈活運(yùn)用和強(qiáng)有力的執(zhí)行,逐漸把過(guò)去房?jī)r(jià)虛漲的部分?jǐn)D出去,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)

價(jià)格的高低與供求關(guān)系密切相連,所以政府調(diào)控房?jī)r(jià),主要也從供求入手,兩方面都要同時(shí)調(diào)整。我國(guó)當(dāng)前的局面是供給嚴(yán)重不足,需求過(guò)度膨脹。需求在當(dāng)前的膨脹既與我國(guó)過(guò)去的土地?zé)o償使用制度,住房福利分配制度有關(guān),同時(shí)也與收入增加,城市化進(jìn)程加快,金融產(chǎn)品的衍生有關(guān)。供給不足有客觀原因,如土地的不可再生,原材料價(jià)格上漲,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)過(guò)長(zhǎng)等等。主觀上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地,捂盤(pán)惜售等惡劣行為，以及國(guó)際熱錢(qián)的涌入,市場(chǎng)投機(jī)過(guò)盛也使得房源供應(yīng)不足。

既然房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求局面的形成既有客觀原因,也有主觀原因。那么我們執(zhí)行短期的調(diào)控政策只可能把主觀原因消除,把過(guò)分虛漲的價(jià)格部分?jǐn)D出去,而客觀原因的存在使供不應(yīng)求局面長(zhǎng)期保持,房?jī)r(jià)從長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)看是上漲的。所以長(zhǎng)期的調(diào)控政策的重點(diǎn)就應(yīng)該以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性繁榮為主,而不能只糾纏于房?jī)r(jià)是上漲還是下降這一單一的命題上,這樣才是按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。2007年出現(xiàn)調(diào)控結(jié)果是房?jī)r(jià)越壓越漲,這與政策的滯后性有關(guān)。而從2008年開(kāi)始,供求形勢(shì)發(fā)生了一定轉(zhuǎn)變：很多城市,尤其是一線城市,房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的下跌，國(guó)家在2007年布署的經(jīng)濟(jì)適用房廉租房政策正加緊在2008年實(shí)施,加上90/70的政策,市場(chǎng)上的房源逐漸增加了很多。但老百姓大多還在持幣觀望,這可能將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生進(jìn)一步的變化。應(yīng)該說(shuō)對(duì)于短期調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)2008年第二季度已比較明朗.但我們并不期望出現(xiàn)“硬著陸”的局面，所以必須要完成長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。