1房地產(chǎn)新政與房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)

2009年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲聲一片，全國(guó)及主要城市的商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售額均創(chuàng)歷史新高；總價(jià)及單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)熱度甚至超過(guò)2007年。為遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，2009年年底，中央政府加大了對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，以2010年1月7日出臺(tái)的“國(guó)十一條”為標(biāo)志，2010年的房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”的新階段。“國(guó)十一條”出臺(tái)以后，2010年1-2月份，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了交易量萎縮，房?jī)r(jià)上漲趨緩的形勢(shì)。但進(jìn)入三月份情況發(fā)生變化，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為15361萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.8%。3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.5%；1-3月商品房綜合銷(xiāo)售均價(jià)為5193元，同比上升16.1%；房?jī)r(jià)再一次創(chuàng)出新高，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的局面，并向二、三線(xiàn)城市傳導(dǎo)和蔓延。面對(duì)這種房地產(chǎn)形勢(shì)，中央政府又及時(shí)出臺(tái)了新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。

2010年4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定實(shí)行差別化的信貸、稅收和土地政策、堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。之后4月17日，國(guó)辦又了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，通知要求對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

此次房地產(chǎn)政策調(diào)控被認(rèn)為是歷次房地產(chǎn)政策中調(diào)控力度最大的一次，但調(diào)控效果卻并不如人意，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)表明，4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上17.3%，漲幅創(chuàng)下紀(jì)錄，其中，90平米及以下的新建商品住宅，價(jià)格上漲幅度更是達(dá)到22.4%。尤其值得注意的是，和“國(guó)十條”出臺(tái)后市場(chǎng)一片看跌背道而馳的是，上述兩個(gè)數(shù)字與3月份比較，不僅未跌，反而分別上漲約1.5%。

2房地產(chǎn)政策調(diào)控失效的原因分析

不可否認(rèn)，此次房地產(chǎn)政策調(diào)控調(diào)控的力度之大，出臺(tái)的政策之多，頻率之高都是史無(wú)前例的，這表明了政府堅(jiān)決打擊樓市再度泡沫化的決心。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控中，大中城市的房?jī)r(jià)為何不降反升，房地產(chǎn)政策調(diào)控失效的原因是什么，本文歸納了以下幾點(diǎn)：

[摘要]我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前出現(xiàn)高房?jī)r(jià)和高空置,國(guó)家相應(yīng)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策。由于政策的滯后,調(diào)控效果最初并不如意。為此我們需要調(diào)整心態(tài),開(kāi)拓思路,結(jié)合中國(guó)國(guó)情,不斷完善新政,使房地產(chǎn)市場(chǎng)重新理性而健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)房?jī)r(jià)政策

近幾年,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了價(jià)格上的快速飛漲?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)的重要地位,政府對(duì)它做了強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控。2004年以來(lái)，政府就綜合運(yùn)用了土地供應(yīng)、金融信貸、稅收和行政干預(yù)等政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,其中以金融和行政調(diào)控為重點(diǎn)。這一輪調(diào)控一直持續(xù)到現(xiàn)在，依然沒(méi)有結(jié)束的跡象。但是這一切調(diào)控的后果最初并未使房?jī)r(jià)回落,反而在各大城市出現(xiàn)房?jī)r(jià),投資一路高漲。這一次中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與不同以往,我們有必要配合其他改革,借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn),多管齊下,才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)步入理性健康的發(fā)展軌道上來(lái)。正是有這樣的認(rèn)識(shí),2007年9月份至今我國(guó)的宏觀調(diào)控政策以“組合拳”為主基調(diào):財(cái)政政策,貨幣政策,土地政策,產(chǎn)業(yè)政策,稅收政策,匯率政策等等為組合,以土地控制為核心,通過(guò)靈活運(yùn)用和強(qiáng)有力的執(zhí)行,逐漸把過(guò)去房?jī)r(jià)虛漲的部分?jǐn)D出去,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)

價(jià)格的高低與供求關(guān)系密切相連,所以政府調(diào)控房?jī)r(jià),主要也從供求入手,兩方面都要同時(shí)調(diào)整。我國(guó)當(dāng)前的局面是供給嚴(yán)重不足,需求過(guò)度膨脹。需求在當(dāng)前的膨脹既與我國(guó)過(guò)去的土地?zé)o償使用制度,住房福利分配制度有關(guān),同時(shí)也與收入增加,城市化進(jìn)程加快,金融產(chǎn)品的衍生有關(guān)。供給不足有客觀原因,如土地的不可再生,原材料價(jià)格上漲,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)過(guò)長(zhǎng)等等。主觀上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地,捂盤(pán)惜售等惡劣行為，以及國(guó)際熱錢(qián)的涌入,市場(chǎng)投機(jī)過(guò)盛也使得房源供應(yīng)不足。

既然房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求局面的形成既有客觀原因,也有主觀原因。那么我們執(zhí)行短期的調(diào)控政策只可能把主觀原因消除,把過(guò)分虛漲的價(jià)格部分?jǐn)D出去,而客觀原因的存在使供不應(yīng)求局面長(zhǎng)期保持,房?jī)r(jià)從長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)看是上漲的。所以長(zhǎng)期的調(diào)控政策的重點(diǎn)就應(yīng)該以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性繁榮為主,而不能只糾纏于房?jī)r(jià)是上漲還是下降這一單一的命題上,這樣才是按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。2007年出現(xiàn)調(diào)控結(jié)果是房?jī)r(jià)越壓越漲,這與政策的滯后性有關(guān)。而從2008年開(kāi)始,供求形勢(shì)發(fā)生了一定轉(zhuǎn)變：很多城市,尤其是一線(xiàn)城市,房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的下跌，國(guó)家在2007年布署的經(jīng)濟(jì)適用房廉租房政策正加緊在2008年實(shí)施,加上90/70的政策,市場(chǎng)上的房源逐漸增加了很多。但老百姓大多還在持幣觀望,這可能將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生進(jìn)一步的變化。應(yīng)該說(shuō)對(duì)于短期調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)2008年第二季度已比較明朗.但我們并不期望出現(xiàn)“硬著陸”的局面，所以必須要完成長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。

[摘要]我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前出現(xiàn)高房?jī)r(jià)和高空置,國(guó)家相應(yīng)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策。由于政策的滯后,調(diào)控效果最初并不如意。為此我們需要調(diào)整心態(tài),開(kāi)拓思路,結(jié)合中國(guó)國(guó)情,不斷完善新政,使房地產(chǎn)市場(chǎng)重新理性而健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)房?jī)r(jià)政策

近幾年,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了價(jià)格上的快速飛漲?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)的重要地位,政府對(duì)它做了強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控。2004年以來(lái)，政府就綜合運(yùn)用了土地供應(yīng)、金融信貸、稅收和行政干預(yù)等政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,其中以金融和行政調(diào)控為重點(diǎn)。這一輪調(diào)控一直持續(xù)到現(xiàn)在，依然沒(méi)有結(jié)束的跡象。但是這一切調(diào)控的后果最初并未使房?jī)r(jià)回落,反而在各大城市出現(xiàn)房?jī)r(jià),投資一路高漲。這一次中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與不同以往,我們有必要配合其他改革,借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn),多管齊下,才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)步入理性健康的發(fā)展軌道上來(lái)。正是有這樣的認(rèn)識(shí),2007年9月份至今我國(guó)的宏觀調(diào)控政策以“組合拳”為主基調(diào):財(cái)政政策,貨幣政策,土地政策,產(chǎn)業(yè)政策,稅收政策,匯率政策等等為組合,以土地控制為核心,通過(guò)靈活運(yùn)用和強(qiáng)有力的執(zhí)行,逐漸把過(guò)去房?jī)r(jià)虛漲的部分?jǐn)D出去,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)

價(jià)格的高低與供求關(guān)系密切相連,所以政府調(diào)控房?jī)r(jià),主要也從供求入手,兩方面都要同時(shí)調(diào)整。我國(guó)當(dāng)前的局面是供給嚴(yán)重不足,需求過(guò)度膨脹。需求在當(dāng)前的膨脹既與我國(guó)過(guò)去的土地?zé)o償使用制度,住房福利分配制度有關(guān),同時(shí)也與收入增加,城市化進(jìn)程加快,金融產(chǎn)品的衍生有關(guān)。供給不足有客觀原因,如土地的不可再生,原材料價(jià)格上漲,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)過(guò)長(zhǎng)等等。主觀上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地,捂盤(pán)惜售等惡劣行為，以及國(guó)際熱錢(qián)的涌入,市場(chǎng)投機(jī)過(guò)盛也使得房源供應(yīng)不足。

既然房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求局面的形成既有客觀原因,也有主觀原因。那么我們執(zhí)行短期的調(diào)控政策只可能把主觀原因消除,把過(guò)分虛漲的價(jià)格部分?jǐn)D出去,而客觀原因的存在使供不應(yīng)求局面長(zhǎng)期保持,房?jī)r(jià)從長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)看是上漲的。所以長(zhǎng)期的調(diào)控政策的重點(diǎn)就應(yīng)該以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性繁榮為主,而不能只糾纏于房?jī)r(jià)是上漲還是下降這一單一的命題上,這樣才是按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。2007年出現(xiàn)調(diào)控結(jié)果是房?jī)r(jià)越壓越漲,這與政策的滯后性有關(guān)。而從2008年開(kāi)始,供求形勢(shì)發(fā)生了一定轉(zhuǎn)變：很多城市,尤其是一線(xiàn)城市,房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的下跌，國(guó)家在2007年布署的經(jīng)濟(jì)適用房廉租房政策正加緊在2008年實(shí)施,加上90/70的政策,市場(chǎng)上的房源逐漸增加了很多。但老百姓大多還在持幣觀望,這可能將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生進(jìn)一步的變化。應(yīng)該說(shuō)對(duì)于短期調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)2008年第二季度已比較明朗.但我們并不期望出現(xiàn)“硬著陸”的局面，所以必須要完成長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。

［摘要］近兩年，中國(guó)的樓市一直處在政府的宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度雖有下降，但價(jià)格卻沒(méi)有明顯的回落，各大城市房?jī)r(jià)依然一路高走，宏觀調(diào)控要何時(shí)奏效？對(duì)宏觀調(diào)控的政策和措施本身進(jìn)行反思尤為重要。

［關(guān)鍵詞］宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)調(diào)控政策；政策的可行性論證

一、問(wèn)題的提出

2006年初以來(lái)，中國(guó)的樓市再掀調(diào)控之風(fēng)，但從全國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度雖有下降，價(jià)格卻沒(méi)有明顯的回落趨勢(shì)。7月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了兩組數(shù)據(jù)：今年上半年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7694.59億元，同比增長(zhǎng)24.2%；70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.6個(gè)百分點(diǎn)，漲幅回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。雖然上半年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅明顯低于31.1%的同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依然繼續(xù)保持著增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)；雖然商品房?jī)r(jià)格的漲幅總體趨緩，但部分城市房?jī)r(jià)依然在漲，2006年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.8%，環(huán)比上漲0.7%，同比和環(huán)比漲幅均與上月持平。部分城市房?jī)r(jià)上漲仍然較快，8個(gè)城市新建商品住房?jī)r(jià)格同比漲幅超過(guò)10%，19個(gè)城市月環(huán)比漲幅超過(guò)1%，廣州等城市被國(guó)家發(fā)改委列為房?jī)r(jià)漲幅較大的七個(gè)城市之一。從國(guó)務(wù)院九部委聯(lián)合“國(guó)十五條”至今，已經(jīng)有將近兩個(gè)月的時(shí)間了，宏觀調(diào)控也進(jìn)行了將近兩年，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)已經(jīng)成為判斷這一輪宏觀調(diào)控成效的關(guān)鍵因素。但從目前地方和國(guó)家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，各大城市新建商品房和二手房?jī)r(jià)格依然一路走高。在宏觀調(diào)控進(jìn)行了兩年后，房?jī)r(jià)仍不斷上漲？我們不得不對(duì)調(diào)控的政策和措施本身進(jìn)行反思，有一些問(wèn)題值得我們深入思考。筆者主要針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策實(shí)施的可行性分析及評(píng)價(jià)問(wèn)題，結(jié)合現(xiàn)行政策進(jìn)行一些初步的探討。

任何一個(gè)單位或個(gè)人，面對(duì)一個(gè)項(xiàng)目，無(wú)論大小，均離不開(kāi)大量的市場(chǎng)調(diào)研和實(shí)證分析論證、實(shí)施中的實(shí)時(shí)監(jiān)控和事后的評(píng)價(jià)。如果將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策作為一個(gè)項(xiàng)目來(lái)考慮，作為政策的制定者，面對(duì)比單個(gè)項(xiàng)目更重要更宏觀更復(fù)雜的市場(chǎng)，則更需要進(jìn)行系統(tǒng)和準(zhǔn)確的實(shí)證性分析、可行性論證及政策效果的分析和評(píng)估。這中間需要精確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的支撐，定量化的分析手段和測(cè)算工具，相關(guān)專(zhuān)家及智囊團(tuán)的科學(xué)分析論證。只有這樣才可能使宏觀調(diào)控政策更為科學(xué)合理，以適時(shí)適度地發(fā)揮調(diào)控經(jīng)濟(jì)的作用。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)與效應(yīng)

一、住房需求與貨幣政策

(一)住房需求與實(shí)體經(jīng)濟(jì)

1.經(jīng)濟(jì)主體的多元化使得住宅需求日趨多元化。按購(gòu)房主體可分為國(guó)外需求、本地需求和外來(lái)需求；按購(gòu)房動(dòng)機(jī)與目的可分為自住需求和投資需求，自住房需求還可細(xì)分為因拆遷、結(jié)婚離婚、家庭小型化、進(jìn)城務(wù)工、為子女上學(xué)、就業(yè)形成的剛性需求和收入水平提高帶來(lái)的改善型需求等(見(jiàn)表1)。

2.收入增長(zhǎng)與住房需求。從對(duì)住宅需求的細(xì)分可以看到，中國(guó)住宅市場(chǎng)正處在一個(gè)改善性需求和剛性需求的集中釋放期，其中，改善性需求的增長(zhǎng)主要來(lái)自中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)。自1999年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)周期，GDP年均增長(zhǎng)率9.4%，人均可支配收入年均增長(zhǎng)率9.6%，這為人們改善居住條件，賣(mài)舊房、買(mǎi)新房奠定了基礎(chǔ)。

3.城市化、嬰兒潮與住房需求。1978年改革之初，中國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎刂挥?8%，到2007年達(dá)到44.9%，城市化率年均增長(zhǎng)0.89個(gè)百分點(diǎn)，而近10年城市化進(jìn)程加快，年均增加1.4個(gè)百分點(diǎn)，這意味著每年新增城市人口近2000萬(wàn)。這種大規(guī)模的人口遷移是世界上任何國(guó)家城市化中所未曾有過(guò)的，由此誘發(fā)的剛性需求也是顯而易見(jiàn)的。

4.除人口數(shù)量外，人口結(jié)構(gòu)也是影響需求的重要因素。自建國(guó)以來(lái)，我國(guó)共出現(xiàn)了三次“嬰兒潮”，1963～1974年第二次“嬰兒潮”和80年代后期出生的第三次“嬰兒潮”，使得未來(lái)15年我國(guó)25～35歲和35～45歲人口占比重上升，當(dāng)這些年輕人步入成家立業(yè)年齡，購(gòu)房就成了必然的選擇，將進(jìn)一步加大住房的剛性需求。

摘要：在現(xiàn)在的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)占據(jù)重要的地位，其對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)繁榮建設(shè)及發(fā)展也是起到非常關(guān)鍵的作用。而投資性房地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中也是比較常見(jiàn)的一種經(jīng)營(yíng)模式。本文將通過(guò)對(duì)投資性房地產(chǎn)的介紹、現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響及投資性房地產(chǎn)面對(duì)當(dāng)前的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)該做好的面對(duì)措施來(lái)展開(kāi)討論。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；影響

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格也在不斷的升高，這一趨勢(shì)，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)帶巨大的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益，也給投資性房地產(chǎn)帶來(lái)了全新的發(fā)展動(dòng)力。此外，社會(huì)的進(jìn)步也會(huì)促進(jìn)國(guó)家制度的完善，現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的完善就給投資性房地產(chǎn)帶來(lái)了比較大的影響。

一、投資性房地產(chǎn)的概念

(一)定義。投資性房地產(chǎn)是指將賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的一種房地產(chǎn)的模式。也可以說(shuō)，投資性房地產(chǎn)就是開(kāi)發(fā)商為了達(dá)到經(jīng)濟(jì)利益而將房屋固定資產(chǎn)通過(guò)某種手段將其進(jìn)行升值或者將房屋的租金提高的一種活動(dòng)[1]。(二)特點(diǎn)。在與普通的房地產(chǎn)相比，投資性房地產(chǎn)在項(xiàng)目上具有投資收益的特點(diǎn)。具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面。1.對(duì)外出售，就是指先將房屋出租出去，獲取一部分利益之后再將房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，進(jìn)而獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益。2.單獨(dú)計(jì)量就是指投資性房地產(chǎn)從會(huì)計(jì)科目上來(lái)看，是具有一定的獨(dú)立性，而在核算上來(lái)說(shuō)，其又是單獨(dú)進(jìn)行的會(huì)計(jì)核算。(三)范圍。從當(dāng)前來(lái)看，我國(guó)現(xiàn)行的規(guī)定投資性房地產(chǎn)類(lèi)型的范圍主要有：1.已經(jīng)出租的土地使用權(quán)力。2.已經(jīng)出租的建筑物。3.現(xiàn)在擁有并且準(zhǔn)備將其升值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。除此之外，值得注意的是自用的房地產(chǎn)及作為存貨的房地產(chǎn)不能算在投資性房地產(chǎn)之內(nèi)[2]。

二、現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)政策的影響

為認(rèn)真貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，根據(jù)省建設(shè)廳《關(guān)于印發(fā)<20*年全省房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況檢查工作方案>的通知》（建監(jiān)發(fā)〔20*〕1*號(hào)），現(xiàn)制定如下實(shí)施方案：

一、工作重點(diǎn)

（一）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

1、開(kāi)展住房調(diào)查和制定實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃落實(shí)情況。重點(diǎn)是住房調(diào)查情況；住房建設(shè)規(guī)劃的編制和公布、備案情況；今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)目標(biāo)、規(guī)模、項(xiàng)目布局、進(jìn)度安排的落實(shí)及公布情況。

2、新建住房結(jié)構(gòu)比例落實(shí)情況。貫徹落實(shí)國(guó)辦發(fā)〔20*〕37號(hào)文件及建設(shè)部等部門(mén)《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》（建住房〔20*〕165號(hào)）落實(shí)情況；20*年6月1日起，新審批、新開(kāi)工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重落實(shí)情況；20*年6月1日后，已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目清理和套型結(jié)構(gòu)調(diào)整情況。

（二）稅收、信貸、土地政策落實(shí)情況

摘要：政策作為影響地價(jià)的重要因素對(duì)地價(jià)起著全面性、覆蓋性的影響作用。近年來(lái)土地價(jià)格變化較大，增長(zhǎng)較為迅猛，部分長(zhǎng)三角、珠三角和京津地區(qū)的增長(zhǎng)速度較快，為此國(guó)家出臺(tái)了各項(xiàng)政策以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過(guò)建立1997—2006年上海市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的回歸模型，將房地產(chǎn)政策量化后作為影響房地產(chǎn)價(jià)格的指標(biāo)進(jìn)行回歸分析，驗(yàn)證了政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際影響力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)政策；多元線(xiàn)性回歸；政策績(jī)效評(píng)價(jià)；房地產(chǎn)價(jià)格

一、政策背景簡(jiǎn)述

觀察近年來(lái)實(shí)施的收緊土地、信貸從緊、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)新政，政策作為一項(xiàng)非常重要的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控手段，包括在20世紀(jì)90年代末國(guó)家也陸續(xù)過(guò)各項(xiàng)政策來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革與調(diào)控。而政策的實(shí)際作用力究竟如何，是否真正調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。為驗(yàn)證政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際影響，本文以上海市為例，分析1997—2006年以來(lái)的房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)價(jià)格的數(shù)據(jù)。

二、上海市房地產(chǎn)價(jià)格分析

從1997年到2006年上海市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（以上一年價(jià)格為100）分析看來(lái)，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)大體分三個(gè)階段。第一階段：1997—2001年較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)價(jià)格略微下跌，價(jià)格波動(dòng)幅度較小。第二階段：2001—2003年上海市房地產(chǎn)價(jià)格呈明顯的上升趨勢(shì)，尤其是2003年，價(jià)格指數(shù)為120.1，比2002年增長(zhǎng)了20.1%。第三階段：2003—2005年上漲速度放緩，但是仍然保持一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。直至2006年，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了6年來(lái)的首次下跌。

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是全社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)快速上漲已經(jīng)給國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定都帶來(lái)了很大的影響，而貨幣政策是國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段，本文通過(guò)理論和實(shí)證兩方面對(duì)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行分析，并試圖給出政策建議。

關(guān)鍵詞：貨幣政策；房地產(chǎn)；價(jià)格

自從我國(guó)實(shí)行商品化住房改革以來(lái)，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，受居民對(duì)住房需求的上漲和擴(kuò)大內(nèi)需的政策影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格一直處在一個(gè)上升通道，尤其是2009年以來(lái)，在多種因素的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格漲幅更是驚人，引發(fā)了各界對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的爭(zhēng)論。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是不均衡的，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)仍在飛速上漲，而對(duì)于三四線(xiàn)城市則出現(xiàn)了一定程度的庫(kù)存問(wèn)題，為此，國(guó)家出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的政策。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的作用，此外房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也是民生關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格與居民的生活質(zhì)量息息相關(guān)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與社會(huì)穩(wěn)定也有十分重要的作用。我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在采取宏觀調(diào)控措施，不管是從房地產(chǎn)供給還是從房地產(chǎn)需求兩方面，都采取系列針對(duì)性的措施，而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金流動(dòng)性的調(diào)控一直是重中之重，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)資金流動(dòng)性的調(diào)控最重要的就是通過(guò)貨幣政策手段，因此研究貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系很有必要。

一、貨幣政策于房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的理論分析

根據(jù)貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制理論，貨幣政策通過(guò)利率渠道、信貸渠道和資產(chǎn)價(jià)格渠道都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，這里主要分析貨幣政策通過(guò)信貸渠道和資產(chǎn)價(jià)格渠道中的財(cái)富效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。信貸渠道的傳導(dǎo)機(jī)理為中央銀行通過(guò)改變貨幣供應(yīng)量，從而使得商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款發(fā)生變化，進(jìn)一步使得商業(yè)銀行的可貸資金發(fā)生變化，從而使得各行業(yè)的融資規(guī)模受到影響，這就對(duì)整個(gè)國(guó)家的物價(jià)和產(chǎn)出產(chǎn)生影響。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，中央銀行貨幣政策的變化，使得商業(yè)銀行的可貸資金發(fā)生變化，那么對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資會(huì)受到影響，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)理為中央銀行通過(guò)改變貨幣供應(yīng)量，使得利率和金融資產(chǎn)價(jià)格上升，進(jìn)一步使得其金融財(cái)富和終生財(cái)富發(fā)生變化，進(jìn)而對(duì)其消費(fèi)需求發(fā)生變化，從而影響物價(jià)和產(chǎn)出。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，貨幣供應(yīng)量變化使得股票價(jià)格發(fā)生變化，那么居民的財(cái)富和終生財(cái)富發(fā)生變化，其對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)需求也會(huì)發(fā)生變化，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。

二、貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的實(shí)證分析

摘要:房地產(chǎn)就是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都發(fā)揮著巨大的作用。貨幣政策是國(guó)家進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要手段之一。面對(duì)復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，如何通過(guò)有效的貨幣政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行合理調(diào)控，是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)學(xué)界重點(diǎn)問(wèn)題。本文通過(guò)實(shí)證分析提出貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響，并提出相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞:貨幣政策;房地產(chǎn);價(jià)格;影響

我國(guó)商品化住房改革之后，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展過(guò)程中，人們對(duì)于住房的需求大幅增長(zhǎng)，并且國(guó)家政策也進(jìn)行了擴(kuò)大內(nèi)需的規(guī)定，在這樣的背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格一直處于一個(gè)比較高的發(fā)展水平。從2009年之后，受到多個(gè)因素的影響，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了大幅度的上漲，關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)出現(xiàn)泡沫的論斷大量出現(xiàn)。而近年來(lái)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展了多項(xiàng)調(diào)控政策，雖然國(guó)家提出了針對(duì)三四線(xiàn)城市去庫(kù)存的政策，但是房?jī)r(jià)的上漲依然存在。通過(guò)貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)資金盡心調(diào)控，是國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要措施之一。因此，為了能夠充分應(yīng)用貨幣政策達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)，產(chǎn)生良好的效果，有必要對(duì)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響進(jìn)行研究。

一、理論概述

房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素很多，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、住房需求、國(guó)家政策、城市化、貨幣政策等等。其中，貨幣政策是中央政府進(jìn)行房?jī)r(jià)控制的主要政策調(diào)控方式，因此，貨幣政策是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素之一。在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制理論中，貨幣政策在利率、信貸以及資產(chǎn)價(jià)格三個(gè)方面會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。其中信貸、資產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生于影響。中央銀行改變貨幣的供應(yīng)量，能夠使得商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金與存款產(chǎn)生改變，這樣商業(yè)銀行的可貸資金就會(huì)改變，融資規(guī)模會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化，這樣就會(huì)影響商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資狀況，而房地產(chǎn)企業(yè)融資會(huì)直接對(duì)房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。貨幣量的改變同樣也會(huì)對(duì)利率以及金融資產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響，這樣金融財(cái)富以及終生財(cái)富發(fā)生了改變，消費(fèi)需求方面也會(huì)隨著改變，房地產(chǎn)產(chǎn)出受到需求影響就會(huì)改變，物價(jià)也會(huì)隨著變化。這就是資產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)。目前，在已有的研究當(dāng)中，貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)及價(jià)格的影響主要集中在不同貨幣政策工具方面。李霜針對(duì)不同的貨幣調(diào)控工具的作用人，認(rèn)為利率是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的最有效工具，相比較而言，貨幣供應(yīng)量、貸款余額這兩個(gè)工具的調(diào)控作用沒(méi)有得到明顯發(fā)揮。梁斌主要對(duì)利率這一調(diào)控工具進(jìn)行了實(shí)證分析，得出結(jié)果同樣是認(rèn)為利率調(diào)控工具對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格有著非常顯著的關(guān)聯(lián)性。還有學(xué)者研究了貨幣政策調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格存在差異。周虹等對(duì)于中西部地區(qū)的貨幣政策發(fā)揮作用進(jìn)行了比較，認(rèn)為通過(guò)貨幣供應(yīng)量以及信貸規(guī)模的調(diào)整，東部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整幅度較小，而中西比地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格影響大，這個(gè)不同地區(qū)的房地產(chǎn)貨幣調(diào)控政策制定提供了依據(jù)。趙奉軍從市場(chǎng)的供給與需求兩個(gè)方面進(jìn)行探討，利率的變動(dòng)對(duì)于全國(guó)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格影響都不大，而信貸規(guī)模增長(zhǎng)則會(huì)使得房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大規(guī)模上漲，并且東部地區(qū)價(jià)格上漲比西部地區(qū)更加明顯。

二、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析