各銀監(jiān)局，各政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司，國(guó)家郵政局郵政儲(chǔ)匯局，銀監(jiān)會(huì)直接監(jiān)管的信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司：

為進(jìn)一步落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔20**〕37號(hào)）精神，加強(qiáng)和改進(jìn)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下要求，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

一、加強(qiáng)市場(chǎng)研究，增強(qiáng)市場(chǎng)適應(yīng)能力。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要充分認(rèn)識(shí)貫徹科學(xué)發(fā)展觀對(duì)確保房地產(chǎn)業(yè)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展的重要意義，深入分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與信貸增長(zhǎng)的相互關(guān)系，關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期及房地產(chǎn)市場(chǎng)、客戶出現(xiàn)的新變化，建立與政府規(guī)劃、土地、建設(shè)、人民銀行、統(tǒng)計(jì)等部門的信息溝通機(jī)制，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及市場(chǎng)變化作出反應(yīng)。

二、堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，制定穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要研究制定穩(wěn)健的房地產(chǎn)信貸政策和發(fā)展戰(zhàn)略，科學(xué)把握房地產(chǎn)貸款的成本和風(fēng)險(xiǎn)變化，防止盲目跟進(jìn)和授信過(guò)度集中。要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，及時(shí)分析房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)及投放策略，健全資本約束和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)機(jī)制，確保房地產(chǎn)信貸審慎投放和穩(wěn)健運(yùn)行。

三、完善內(nèi)控措施，健全風(fēng)險(xiǎn)管理制度。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》（銀監(jiān)發(fā)〔20**〕57號(hào)）及有關(guān)規(guī)定，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等不同類型貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、風(fēng)險(xiǎn)控制、貸后管理等作出明確規(guī)定。完善各類房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類制度，建立動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)撥備機(jī)制。改進(jìn)房地產(chǎn)貸款客戶的信用評(píng)級(jí)和統(tǒng)一授信管理辦法。建立各類房地產(chǎn)貸款分類統(tǒng)計(jì)及風(fēng)險(xiǎn)敞口的月度監(jiān)測(cè)與分析制度，健全房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和預(yù)警指標(biāo)體系。

四、嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸管理規(guī)定，規(guī)范開(kāi)發(fā)貸款行為。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要扎實(shí)做好房地產(chǎn)貸款“三查”，全過(guò)程監(jiān)控開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目資本金水平及其變化，嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%（不含經(jīng)濟(jì)適用房）、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。合理確定貸款期限，嚴(yán)禁以流動(dòng)資金貸款名義發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。對(duì)于囤積土地和房源、擾亂市場(chǎng)秩序的開(kāi)發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格限制新增房地產(chǎn)貸款。防止開(kāi)發(fā)企業(yè)利用拆分項(xiàng)目、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)等手段套取房地產(chǎn)貸款。

銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸過(guò)程

一、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段。承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的有土地儲(chǔ)備中心、土地出讓單位、項(xiàng)目公司以及土地出資（合作）者。這三類單位都有銀行貸款介入，他們的還貸資金又主要來(lái)源于土地轉(zhuǎn)讓。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要來(lái)源于自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得貸款后，將部分資金支付給地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)商，這也使銀行對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常將工程分為“一期”、“二期”、“三期”等，啟動(dòng)項(xiàng)目后著力開(kāi)發(fā)“一期”，在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房，獲得預(yù)售收入并用該資金開(kāi)發(fā)“二期”，實(shí)現(xiàn)循環(huán)開(kāi)發(fā)，值得注意的是預(yù)售收入大部分來(lái)源于個(gè)人住房貸款。規(guī)模較大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，一般都針對(duì)一房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而設(shè)立項(xiàng)目公司，各項(xiàng)目公司的母公司實(shí)際控制著資金運(yùn)作和管理。由于各項(xiàng)目公司的開(kāi)發(fā)周期不一樣，母公司可將項(xiàng)目間的資金“調(diào)劑”使用。在房地產(chǎn)企業(yè)啟動(dòng)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)資金中的“自籌資金”有一部分就來(lái)源于這類關(guān)聯(lián)企業(yè)，而關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金中有相當(dāng)部分來(lái)自于銀行貸款，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目容易出現(xiàn)關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)。建筑安裝企業(yè)代墊款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“其他”資金來(lái)源的組成部分。建筑安裝企業(yè)代墊資金現(xiàn)象很普遍，由于建筑安裝企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)和積累有限，因此，它們的代墊款多來(lái)自于銀行貸款。

三、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購(gòu)房者提供按揭貸款等服務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行還貸，銀行通過(guò)回收購(gòu)房者還貸資金實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)揭示

結(jié)合以上銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸過(guò)程，我們分析銀行可能遇到風(fēng)險(xiǎn)如下：

一、我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張線路圖

1．?dāng)U張軌跡

1998年以來(lái)，隨著我國(guó)福利性住房實(shí)物分配制度的取消和個(gè)人住房按揭貸款政策的實(shí)施，極大地刺激了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和相應(yīng)的房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，為之提供相應(yīng)金融服務(wù)的房地產(chǎn)貸款也隨之持續(xù)快速增長(zhǎng)，已成為商業(yè)銀行擴(kuò)張最快速的業(yè)務(wù)（詳見(jiàn)表1）。商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款項(xiàng)下包括法人客戶房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)貸款和自然人客戶個(gè)人住房按揭貸款（以下簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款”和“個(gè)人住房貸款”）兩類。首先，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款看，其增幅明顯高于同期各項(xiàng)貸款平均增幅，占各項(xiàng)貸款的比重也大幅增加；其次，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額也直線上升；再次，個(gè)人住房貸款占消費(fèi)貸款比重已達(dá)90%以上，占中長(zhǎng)期貸款的比重也達(dá)到了22.97%（見(jiàn)表1）。

2008年以來(lái)，盡管央行采取了從緊的貨幣政策，但是商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不僅沒(méi)有減少，反而一直在增加，而且增加幅度仍然不小。2008年上半年，房地產(chǎn)貸款增幅仍高于全部貸款增幅8.4個(gè)百分點(diǎn)，表明房地產(chǎn)貸款的增長(zhǎng)幅度仍然十分強(qiáng)勁。

數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)（/tjgb/）、歷年《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》（）披露的數(shù)據(jù)計(jì)算整理（下述各表除注明外，均同此）

2．?dāng)U張背景

一、相關(guān)概念及研究綜述

經(jīng)濟(jì)倫理是指能夠調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中各類行為主體行為的倫理價(jià)值觀、道德認(rèn)識(shí)和價(jià)值判斷等。政府經(jīng)濟(jì)倫理是指產(chǎn)生于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的、可以調(diào)節(jié)與約束政府經(jīng)濟(jì)行為和各種衍生關(guān)系的價(jià)值觀與倫理道德規(guī)范的總稱。政府價(jià)值觀、道德認(rèn)識(shí)、判斷及評(píng)價(jià)是其組成部分。經(jīng)濟(jì)倫理在廣義上可理解為宏觀經(jīng)濟(jì)倫理學(xué);狹義的概念則專注于中觀及微觀經(jīng)濟(jì)倫理學(xué)，如“公司倫理”。近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)倫理領(lǐng)域在傳統(tǒng)研究的基礎(chǔ)上更加關(guān)注現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，這使得經(jīng)濟(jì)倫理學(xué)科與社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題的交叉性研究日益增多。此外，以數(shù)學(xué)建模法為代表的研究方法被越來(lái)越多地引入到該領(lǐng)域研究之中，這極大地增強(qiáng)了調(diào)研活動(dòng)的科學(xué)性。房地產(chǎn)信貸資金配置效率是指在一定技術(shù)水平條件下用于房地產(chǎn)借貸資金在各產(chǎn)出主體的分配所產(chǎn)生的效益。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的健康成長(zhǎng)有著直接的關(guān)系。而在房地產(chǎn)投資中，信貸資金的有效配置則是其實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。關(guān)于研究現(xiàn)狀方面，從國(guó)家宏觀政策研究角度來(lái)看，大部分學(xué)者認(rèn)為金融政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有重要影響。從企業(yè)微觀角度上講，根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)銀行的信貸資金是房地產(chǎn)業(yè)資金的主要來(lái)源，然而，傳統(tǒng)信貸模式已經(jīng)越來(lái)越不能滿足資金配置效率提高的需要。對(duì)此，王堅(jiān)強(qiáng)指出:“我國(guó)整體房地產(chǎn)企業(yè)之間的經(jīng)營(yíng)效率差距較大，信貸資金配置效率存在著運(yùn)行效率不高，區(qū)域差異化明顯的特點(diǎn)?！倍鉀Q這一難題，張亞輝強(qiáng)調(diào)要從三方面提高我國(guó)房地產(chǎn)信貸資金的配置效率，“第一，加大直接融資的力度;第二，通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)信托基金分散投資渠道;第三，加大股東監(jiān)管和國(guó)家政策監(jiān)督?！笨傊覈?guó)各界關(guān)于房地產(chǎn)信貸資金配置問(wèn)題的研究成果較為豐富，這都為研究其效率高低奠定了重要基礎(chǔ)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)信貸資金配置效率的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)十多年的實(shí)踐進(jìn)程說(shuō)明，其每一次波動(dòng)都與金融信貸政策直接相關(guān)，而信貸資金配置效率的高低會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、金融機(jī)構(gòu)乃至全社會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。通常情況下，我國(guó)房地產(chǎn)信貸資金由于價(jià)值觀、體制機(jī)制等因素的制約，導(dǎo)致其不能得到很好的配置，資金使用效率不高。具體而言:首先，房地產(chǎn)信貸資金配置效率由于信息不對(duì)稱而降低?？偟膩?lái)說(shuō)，信息不對(duì)稱導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸條件與信息對(duì)稱條件下的最優(yōu)水平不相符合，產(chǎn)生了“逆向選擇”與“道德風(fēng)險(xiǎn)”，降低了房地產(chǎn)信貸資金配置效率。第一，隨著貸款利率的不斷提高，一些效益好、風(fēng)險(xiǎn)低的房地產(chǎn)借款企業(yè)更傾向于借助其他融資渠道而非銀行信貸，這導(dǎo)致了信貸資金驅(qū)向高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)借款企業(yè)。此外，商業(yè)銀行基于“逆向選擇”會(huì)將貸款投向規(guī)模較大和風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)借款企業(yè)，這會(huì)使信貸資金流向低質(zhì)量的借款者，資金配置因此發(fā)生錯(cuò)位，配置效率也會(huì)降低。第二，“逆向選擇”也會(huì)引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)(借款人擅自變更房地產(chǎn)信貸資金用途、故意逃避償付義務(wù)、不關(guān)心信貸資金使用效率)，這會(huì)降低其信貸資金配置效率。其次，房地產(chǎn)信貸資金配置效率受到行政壟斷性干預(yù)而降低。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)機(jī)制主要通過(guò)價(jià)格自發(fā)地傳遞市場(chǎng)信息，引導(dǎo)各市場(chǎng)主體做出適宜的反應(yīng)，從而不斷優(yōu)化資源配置，而政府的干預(yù)則會(huì)影響到市場(chǎng)機(jī)制的均衡作用。政府通過(guò)控制房地產(chǎn)信貸資金配置來(lái)影響企業(yè)自主行為，這種“非市場(chǎng)性”的行為通常會(huì)使其忽視對(duì)效益和效率的追求，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸資金配置效率的降低?？傊覈?guó)房地產(chǎn)信貸資金在配置過(guò)程中出現(xiàn)了效率不高及壟斷的問(wèn)題，在很大程度上影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。雖然這與我國(guó)房地產(chǎn)及相關(guān)金融制度有著直接的關(guān)系。但是，政府經(jīng)濟(jì)倫理意識(shí)的不健全是其存在與發(fā)展的重要誘因。

三、我國(guó)房地產(chǎn)信貸資金配置效率風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)倫理釋義

經(jīng)濟(jì)倫理領(lǐng)域的研究重點(diǎn)是“義”與“利”之間的關(guān)系，它不僅存在于所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之中，而且也反映了其中圍繞“利益”進(jìn)行博弈的實(shí)質(zhì)。而“利益”最大化的實(shí)現(xiàn)需要統(tǒng)一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和道德價(jià)值，規(guī)避“義”與“利”之間的矛盾。這說(shuō)明，“互利”融合了經(jīng)濟(jì)與道德行為，倘若二者出現(xiàn)背離的情況則會(huì)導(dǎo)致其矛盾與沖突。即道德意義處于經(jīng)濟(jì)結(jié)果而非動(dòng)機(jī)之中，出現(xiàn)結(jié)果利他與動(dòng)機(jī)利他不一致的情況，仍然會(huì)出現(xiàn)損人利已的局面。而道德行為則將二者進(jìn)行了統(tǒng)一，符合當(dāng)前及長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的訴求。庫(kù)柏曾指出“符合道德的行為是不可能在孤立的情況下形成并得以有效維持的?！边@說(shuō)明，滿足道德判斷的經(jīng)濟(jì)行為可以使個(gè)體道德與制度文化得到較好的融合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值與道德價(jià)值的統(tǒng)一。從政府角度來(lái)分析，掌握著公共權(quán)力的政府，其職責(zé)就在于依法管理公共事物，并以為社會(huì)提供需要的公共產(chǎn)品作為工作的核心環(huán)節(jié)，即在社會(huì)治理的事前、事中、事后各個(gè)階段都要以經(jīng)濟(jì)倫理規(guī)則來(lái)運(yùn)用政治權(quán)力，通過(guò)協(xié)調(diào)各種利益訴求來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的和諧發(fā)展。具體而言:政府經(jīng)濟(jì)倫理觀的模糊是造成房地產(chǎn)信貸資金配置效率降低的重要原因。一方面，“逆向選擇”和“道德風(fēng)險(xiǎn)”的產(chǎn)生與發(fā)展使得房地產(chǎn)信貸資金配置效率不斷降低。在這一過(guò)程中，政府之“義”就是根據(jù)房地產(chǎn)貸款企業(yè)不同的借款需求，通過(guò)差別化的貸款利率政策引導(dǎo)效益好、風(fēng)險(xiǎn)低的房地產(chǎn)借款企業(yè)利用銀行信貸，以此解決資金配置錯(cuò)位及效率低下的問(wèn)題。其“利”在于房地產(chǎn)借款企業(yè)通過(guò)差別化的利率政策而使資金配置效率不斷提高，體現(xiàn)出服務(wù)型政府的價(jià)值。然而，政府金融政策制定部門沒(méi)有全方位考慮到不同房地產(chǎn)借款企業(yè)的貸款需求，“一刀切”式的利率政策其實(shí)質(zhì)體現(xiàn)出政策對(duì)其應(yīng)有之“義”的“不作為”，是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及民眾長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的侵害。另一方面，行政壟斷性干預(yù)也使得房地產(chǎn)信貸資金配置效率持續(xù)降低。在此過(guò)程中，政府之“義”就是充當(dāng)好“守夜人”的角色，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)借款企業(yè)做出適度的反應(yīng)，不斷優(yōu)化信貸資金配置效率。其“利”則表現(xiàn)為政府適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控政策滿足房地產(chǎn)借款企業(yè)資金要求，并使信貸資金配置效率得到提高。然而，政府“內(nèi)在效應(yīng)”卻降低了房地產(chǎn)信貸資金配置效率，即政府干預(yù)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)為尋租行為提供了可能性。一些政府官員有可能“受非法提供的金錢或其他報(bào)酬的引誘，做出有利于提供報(bào)酬的人從而損害公眾和公眾利益的行為”。這樣，“不僅使生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者提高經(jīng)濟(jì)效率的動(dòng)力消失，而且還極易導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)的資源大量地耗費(fèi)于尋租活動(dòng)，并且通過(guò)賄賂和宗派活動(dòng)增大經(jīng)濟(jì)中的交易費(fèi)用。”總之，我國(guó)房地產(chǎn)信貸資金配置效率問(wèn)題的實(shí)質(zhì)在于政府所持經(jīng)濟(jì)價(jià)值與道德價(jià)值有相互矛盾的現(xiàn)象，即政府有將短期經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)長(zhǎng)期利益相對(duì)立的傾向，造成了“結(jié)果利他”與“動(dòng)機(jī)利他”的不一致，加之我國(guó)當(dāng)前資金監(jiān)管建設(shè)的滯后，導(dǎo)致了房地產(chǎn)信貸資金配置效率的降低。因此，問(wèn)題解決的關(guān)鍵就是不斷修正政府經(jīng)濟(jì)倫理理念，在此基礎(chǔ)上完善相關(guān)制度保障，不斷提高房地產(chǎn)信貸資金配置效率。

根據(jù)2007年全國(guó)城市住房工作會(huì)議精神及《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)）等政策規(guī)定，現(xiàn)就加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理

對(duì)項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對(duì)經(jīng)國(guó)土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款；對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。

商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款原則上只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得跨地區(qū)使用。對(duì)確需用于異地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并已落實(shí)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施的貸款，商業(yè)銀行在貸款發(fā)放前應(yīng)向監(jiān)管部門報(bào)備。

二、嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理

[內(nèi)容摘要]從3月份“兩會(huì)”的召開(kāi)到現(xiàn)在，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控從央行實(shí)施的對(duì)住房貸款基準(zhǔn)利率的上調(diào)，到國(guó)務(wù)院的內(nèi)部傳發(fā)的“國(guó)八點(diǎn)”，以及對(duì)出臺(tái)征收房地產(chǎn)增值稅和物業(yè)稅等呼聲，我們漸漸看到，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的“泡沫”論戰(zhàn)，人們終于看到在雷聲隆隆的晴天灑下的一陣陣“春雨”，對(duì)在改革中疲憊的中國(guó)金融體系而言，這陣“春雨”是否已經(jīng)澆滅房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)此，通過(guò)以下對(duì)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸過(guò)程及其風(fēng)險(xiǎn)根源以及現(xiàn)已出臺(tái)的各項(xiàng)政策對(duì)銀行化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的具體影響進(jìn)行深度分析，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)炒作性的高、中檔商品房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目政策合法有效性風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，這部分銀行信貸資產(chǎn)面臨考驗(yàn)；因信貸參與人的道德風(fēng)險(xiǎn)而產(chǎn)生或隱性的相關(guān)房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目將浮出水面；房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)政策背景趨緊，銀行方面宜繼續(xù)采取更為審慎的信貸開(kāi)發(fā)策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸過(guò)程

一、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段。承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的有土地儲(chǔ)備中心、土地出讓單位、項(xiàng)目公司以及土地出資（合作）者。這三類單位都有銀行貸款介入，他們的還貸資金又主要來(lái)源于土地轉(zhuǎn)讓。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要來(lái)源于自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得貸款后，將部分資金支付給地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)商，這也使銀行對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常將工程分為“一期”、“二期”、“三期”等，啟動(dòng)項(xiàng)目后著力開(kāi)發(fā)“一期”，在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房，獲得預(yù)售收入并用該資金開(kāi)發(fā)“二期”，實(shí)現(xiàn)循環(huán)開(kāi)發(fā)，值得注意的是預(yù)售收入大部分來(lái)源于個(gè)人住房貸款。規(guī)模較大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，一般都針對(duì)一房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而設(shè)立項(xiàng)目公司，各項(xiàng)目公司的母公司實(shí)際控制著資金運(yùn)作和管理。由于各項(xiàng)目公司的開(kāi)發(fā)周期不一樣，母公司可將項(xiàng)目間的資金“調(diào)劑”使用。在房地產(chǎn)企業(yè)啟動(dòng)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)資金中的“自籌資金”有一部分就來(lái)源于這類關(guān)聯(lián)企業(yè)，而關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金中有相當(dāng)部分來(lái)自于銀行貸款，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目容易出現(xiàn)關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)。建筑安裝企業(yè)代墊款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“其他”資金來(lái)源的組成部分。建筑安裝企業(yè)代墊資金現(xiàn)象很普遍，由于建筑安裝企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)和積累有限，因此，它們的代墊款多來(lái)自于銀行貸款。

三、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購(gòu)房者提供按揭貸款等服務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行還貸，銀行通過(guò)回收購(gòu)房者還貸資金實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。

房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長(zhǎng)。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒(méi)有金融支持，企業(yè)就會(huì)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個(gè)人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。國(guó)際上房?jī)r(jià)收入比約為三比一至六比一，而我國(guó)這個(gè)比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個(gè)別城市有的甚至更高。這意味著，我國(guó)城市一個(gè)家庭要在禁絕一切消費(fèi)的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費(fèi)信貸，家庭的積累過(guò)程就會(huì)大大縮短，住房消費(fèi)可以提前實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這無(wú)異于縮短了銷售時(shí)間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤(rùn)。

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開(kāi)發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國(guó)統(tǒng)計(jì)，住房金融有兩個(gè)“三七開(kāi)”之說(shuō)，一個(gè)“三七開(kāi)”是國(guó)內(nèi)各項(xiàng)貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個(gè)“三七開(kāi)”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個(gè)人買房的，另外30%是貸給開(kāi)發(fā)商。中國(guó)房地產(chǎn)金融從無(wú)到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)逐年上升。1998年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2028.92萬(wàn)元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也快速增長(zhǎng)。2003年與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長(zhǎng)了26.64倍。盡管如此，目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過(guò)去5年緊密合作的時(shí)光比作“蜜月”，他說(shuō)：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒(méi)有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂(lè)意為我們服務(wù)，但銀行確實(shí)也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險(xiǎn)?！睋?jù)估算，80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)方面資料表明，四大國(guó)有商業(yè)銀行剝離的1.4萬(wàn)億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀

(1)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的內(nèi)涵。商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸是房地產(chǎn)公司以土地、房屋等產(chǎn)權(quán)或期權(quán)作為抵押，從銀行貸取巨額資金以進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的一種抵押貸款方式。房地產(chǎn)信貸具有貸款周期長(zhǎng)、貸款金額大、貸款高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)等特點(diǎn)，在現(xiàn)代商業(yè)銀行所有信貸業(yè)務(wù)中占有舉足輕重的地位。

(2)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的大需求量，高回報(bào)率，促使金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始支持，截止到2010年底房地產(chǎn)貸款已接近6．2萬(wàn)億元。不同地域之間的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)存在著較大的差別。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金結(jié)構(gòu)中，銀行信貸是主要組成部分。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響因素

(1)宏觀環(huán)境。在國(guó)際經(jīng)濟(jì)相互影響發(fā)展的情勢(shì)下，任何在國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融體系中占有一定位置的國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)，都會(huì)引起整個(gè)經(jīng)濟(jì)體內(nèi)各個(gè)國(guó)家的連帶反映，國(guó)家在宏觀調(diào)控高度上的一些政策和措施也將直接影響到金融界和房地產(chǎn)界的各個(gè)環(huán)節(jié)。同時(shí)，和房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的上游產(chǎn)業(yè)例如鋼鐵、水泥等價(jià)格的變動(dòng)也會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)諸多的不確定性。此外，國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和人們消費(fèi)水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場(chǎng)。

(2)商業(yè)銀行自身因素。結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，即商業(yè)銀行過(guò)量投入的風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指源于金融資產(chǎn)變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于市場(chǎng)利率變動(dòng)而對(duì)金融資產(chǎn)的價(jià)值帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)，技術(shù)性風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中因缺乏必要的申貸、監(jiān)控、財(cái)務(wù)、法律、專業(yè)技術(shù)及咨詢和技能的支持而形成的風(fēng)險(xiǎn)因素。

摘要：房地產(chǎn)泡沫及其破裂對(duì)一個(gè)國(guó)家的整體金融穩(wěn)定有著重要的影響，特別是在那些銀行業(yè)在整個(gè)金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國(guó)家，更是如此。在開(kāi)放的金融市場(chǎng)環(huán)境下，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，金融體系更容易受到房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的沖擊。本文通過(guò)研究房地產(chǎn)周期和銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，揭示了銀行房地產(chǎn)貸款危機(jī)的成因，并分別從監(jiān)管者和銀行業(yè)的角度探討了如何防范銀行體系的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)貸款；信貸風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)周期

一、前言

20世紀(jì)70年代以來(lái)，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國(guó)家相繼實(shí)施了金融市場(chǎng)開(kāi)放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)和國(guó)際金融市場(chǎng)日益融合。當(dāng)金融業(yè)對(duì)外開(kāi)放時(shí)，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個(gè)金融體系更容易受到房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，貸款利率拉低，激烈的競(jìng)爭(zhēng)和管制的放松，使銀行更有沖動(dòng)去增加高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個(gè)房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機(jī)并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個(gè)金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國(guó)家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對(duì)銀行體系往往又造成災(zāi)難性的影響。近幾十年來(lái)典型的例子如，19世紀(jì)70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國(guó)家，20世紀(jì)90年代的日本，以及泰國(guó)、馬來(lái)西亞、印度尼西亞等東南亞諸國(guó)。雖然這些危機(jī)發(fā)生的背景和原因十分復(fù)雜，觸發(fā)點(diǎn)也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴(yán)重沖擊的銀行體系之后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)銀行危機(jī)總是有著驚人的相同或相似之處。

中國(guó)加入世界貿(mào)易組織之后，堅(jiān)持入世承諾，穩(wěn)步推進(jìn)銀行業(yè)對(duì)外開(kāi)放，并自2006年12月之后向外國(guó)競(jìng)爭(zhēng)者全面開(kāi)放銀行業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)上，國(guó)內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步加大?？偨Y(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的銀行危機(jī)，對(duì)中國(guó)銀行業(yè)增強(qiáng)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的能力，有著重要的意義。

一、國(guó)外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的研究

西方發(fā)達(dá)國(guó)家多次遭受泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的影響，導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。這些經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生多是由房地產(chǎn)泡沫破滅引起，由于金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在密切聯(lián)系，銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系逐漸成為學(xué)術(shù)探討的熱點(diǎn)。

(一)國(guó)外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的理論研究

關(guān)于銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的問(wèn)題大都是從房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)出發(fā)的。PanlHilbers(2001)指出房地產(chǎn)的特點(diǎn)包括:供給缺乏彈性;交易不頻繁且成本較高;房屋可以當(dāng)作貸款抵押品。正是這些特殊屬性，使得銀行信貸更易集中于房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系呈現(xiàn)出日趨緊密的事態(tài)。Minsky(1982)從金融自由化角度闡述銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系，提出“金融不穩(wěn)定假說(shuō)”，認(rèn)為:在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，資產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)使得銀行過(guò)于樂(lè)觀而放松貸款條件。房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的同時(shí)，銀行信貸規(guī)模隨之?dāng)U張。但是，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)迅速下降，銀行產(chǎn)生大量不良資產(chǎn)，給銀行等金融行業(yè)帶來(lái)危機(jī)。

(二)國(guó)外銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系的實(shí)證研究

在實(shí)證分析方面，國(guó)外大部分學(xué)者是從銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系入手對(duì)銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫關(guān)系進(jìn)行分析。Goodhart(2008)為了研究貨幣、銀行房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，通過(guò)VAR模型，利用17個(gè)工業(yè)國(guó)家的1970－2006年間的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，指出，房地產(chǎn)價(jià)格和銀行房地產(chǎn)信貸之間存在明顯的雙向聯(lián)系，進(jìn)而認(rèn)為銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫之間存在緊密的關(guān)系。