一、美國的房地產(chǎn)金融

美國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展到現(xiàn)在已擁有成熟的一級市場和二級市場。一級市場是借款人直接向抵押貸款機(jī)構(gòu)以房屋為抵押品獲得貸款的交易市場,二級市場包括抵押貸款機(jī)構(gòu)或商業(yè)銀行出售資產(chǎn)抵押債券給二級市場機(jī)構(gòu)和將房地產(chǎn)有機(jī)債券再轉(zhuǎn)讓的交易市場。

二、兩國房地產(chǎn)市場比較

(一)兩國房地產(chǎn)金融比較

美國的房地產(chǎn)金融市場為房地產(chǎn)抵押貸款市場,主體由各大商業(yè)銀行、投資銀行和抵押貸款機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、擔(dān)保和評級機(jī)構(gòu)等組成。發(fā)展到現(xiàn)在已形成完善的抵押貸款一級、二級市場。

有別于美國的房地產(chǎn)金融市場,我國的房地產(chǎn)金融體系還不夠完善,在我國房地產(chǎn)抵押貸款一級市場上只有銀行支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融體系,因此,銀行系統(tǒng)存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。對于我國的住房金融運(yùn)作,即住房按揭貸款,事實(shí)上和美國的房地產(chǎn)抵押貸款是相同的。運(yùn)作過程中的不同是:由于我國現(xiàn)在還沒有形成個(gè)人征信系統(tǒng),因此居民向銀行申請住房貸款時(shí),需出具收入證明、房屋預(yù)售合同和已付房款發(fā)票等證明材料,和美國居民申請住房貸款時(shí)出具的個(gè)人信用報(bào)告有所不同。

1、關(guān)于房產(chǎn)政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

房產(chǎn)政策是政府公共管理政策的一部分，對房產(chǎn)政策進(jìn)行分析是一種典型的實(shí)證研究。房產(chǎn)政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析具有專業(yè)性、預(yù)測性和參謀性等特點(diǎn)，能夠幫助政策決定者運(yùn)用政策調(diào)節(jié)工具發(fā)現(xiàn)和解決公共政策問題，在一定程度上提高政策的有效性和決策的效率。

(1)主要政策調(diào)節(jié)工具——利率、土地供給和稅收

①利率

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，一個(gè)國家根據(jù)既定目標(biāo)，通過中央銀行運(yùn)用其政策工具，調(diào)節(jié)貨幣供給量和利率，以影響宏觀經(jīng)濟(jì)活動的水平。在房產(chǎn)信貸領(lǐng)域，政府可以利用調(diào)節(jié)個(gè)人住房貸款利率，將政府意愿通過市場化利率的變化引導(dǎo)房產(chǎn)價(jià)格回到合理的預(yù)期。利率的變化對居民的還款行為有著直接的影響，它使購房者還款壓力增大，提高了貸款成本的風(fēng)險(xiǎn)，使購房者的住房消費(fèi)貸款行為更加謹(jǐn)慎。因此，利率的變化是政府通過調(diào)整資金價(jià)格杠桿，利用市場力量，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商合理定位、商業(yè)銀行合理放貸、購房者形成對房產(chǎn)市場的合理預(yù)期，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

②土地供給

200×年，××市分行個(gè)人住房貸款余額和市場份額持續(xù)下降。為深入分析××市分行個(gè)人住房貸款下滑原因，粵東地區(qū)業(yè)務(wù)總部組成工作組進(jìn)行調(diào)研，幫助××市分行尋找對策，盡快扭轉(zhuǎn)個(gè)人住房貸款營銷的被動局面。

一、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及房地產(chǎn)市場情況

200×年××市社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈良好態(tài)勢：國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到541億元，較去年同期增長7.2%；全市金融機(jī)構(gòu)儲蓄存款余額達(dá)到369.9億元，比年初增長20.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8737元，比增9.7%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)7267元，比增12.1%。

200×年全市商品房成交面積為39.05萬平方米、交易額為73359萬元，分別比去年同期增長10.2和11個(gè)百分點(diǎn)，商品房成交價(jià)格均出現(xiàn)不同程度的回升。全市城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為21.43平方米；城鎮(zhèn)戶均住宅約75平方米（3.5人/戶），住宅平均售價(jià)是1314元／平方米，價(jià)值是98550元，是同期城鎮(zhèn)戶均可支配收入3．22倍?！痢潦蟹績r(jià)仍在合理區(qū)位，居民購房仍有一定潛力。

有關(guān)專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民在達(dá)到人均住房面積35平方米之前，將保持對住房的旺盛需求。××建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍質(zhì)量比較低，功能不全，設(shè)計(jì)陳舊，環(huán)境不佳，與新開發(fā)的住宅區(qū)相形見絀，通過二次置業(yè)來改善居住條件是居民的必然要求?？梢姡痢潦蟹康禺a(chǎn)業(yè)具有比較大的市場潛力，為商業(yè)銀行有效營銷個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)提供廣泛的市場基礎(chǔ)。

二、個(gè)人住房貸款的基本情況

摘要：住房制度改革的不斷深化使得發(fā)展住房金融成為真正啟動消費(fèi)信貸的關(guān)鍵問題，而個(gè)人住房貸款作為住房金融重點(diǎn)支柱部分也已成為社會各界關(guān)注的熱點(diǎn)話題。本文從對個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征及隱患的分析入手，結(jié)合人行最近出臺的政策和商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)流程中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)闡述了風(fēng)險(xiǎn)防范對策。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)特征；風(fēng)險(xiǎn)隱患；防范對策

一、個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)特征

個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，與傳統(tǒng)的企業(yè)貸款相比，具有以下特點(diǎn)：

1．貸款對象特殊。根據(jù)人民銀行制定的《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定：個(gè)人住房貸款的貸款對象是具有完全民事行為能力的自然人，對借款人所應(yīng)具備的條件進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。

2．貸款用途專一。個(gè)人住房貸款設(shè)立是為了配合我國住房制度改革，支持城鎮(zhèn)居民購買自用普通房，因此貸款只能用于支付所購買住房的房款。

武漢江夏農(nóng)房貸不良貸款制度安排的現(xiàn)狀與問題

2017年，按照國務(wù)院關(guān)于農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款改革試點(diǎn)工作的部署和要求，武漢市江夏區(qū)出臺了《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款實(shí)施細(xì)則》和《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金管理辦法》，這些政策主要以雙方協(xié)商、債務(wù)展期、債務(wù)重組、按序清償、房產(chǎn)拍賣、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償方法為主來處置農(nóng)房貸不良貸款。與房產(chǎn)拍賣制度的模糊性相比，江夏區(qū)對風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償制度做了較為具體的規(guī)劃，設(shè)立了一定額度的農(nóng)房貸風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，專項(xiàng)用于分擔(dān)貸款人農(nóng)房貸風(fēng)險(xiǎn)損失，不足部分由區(qū)政府在下一財(cái)政年度予以補(bǔ)齊。這一政府兜底性的制度安排只對貸款銀行的損失作出了明確的補(bǔ)償安排，對發(fā)生不良貸款的農(nóng)戶安置問題則未有考慮。雖然相關(guān)政策要求，不良貸款資產(chǎn)賣斷或者抵押物處置變現(xiàn)資金，在扣除處置變現(xiàn)產(chǎn)生的直接費(fèi)用后，按照該筆貸款的代償比例，用于補(bǔ)充農(nóng)房貸風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金和彌補(bǔ)貸款人貸款本息損失，但房產(chǎn)拍賣制度的模糊性，不良貸款農(nóng)戶的住房安置未能得到有效解決。因此，從制度設(shè)計(jì)層面來看，農(nóng)房貸風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金無法單獨(dú)處置農(nóng)房貸不良貸款。如果農(nóng)房貸風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金無法從農(nóng)房處置中獲得補(bǔ)償，僅僅依靠財(cái)政性補(bǔ)充的政府兜底型補(bǔ)償方式必然會因財(cái)政壓力過大而不具有可持續(xù)性。另外，盡管政府和央行分支機(jī)構(gòu)對商業(yè)銀行在貸款方面給予一定的優(yōu)惠政策，但商業(yè)銀行為將潛在風(fēng)險(xiǎn)和損失降到最低，它們提供的農(nóng)房貸大多是1年期的短期貸款，貸款基本在2018年底到期，與試點(diǎn)工作的結(jié)束期剛好吻合。因此，不論是從制度安排還是從商業(yè)銀行貸款的現(xiàn)實(shí)運(yùn)作來看，江夏區(qū)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償制度的定位不準(zhǔn)、可行性不強(qiáng)，這一制度也無法單獨(dú)成為處置農(nóng)房貸不良貸款的有效制度。

溫州樂清農(nóng)房貸不良貸款制度安排的做法與成效

在試點(diǎn)期內(nèi)，樂清市制定了一系列政策制度，在處置不良貸款方面，該市出臺了《樂清市農(nóng)房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)資金管理辦法》和《樂清市農(nóng)房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)資金操作規(guī)程》，這些政策主要以債務(wù)展期或重組、以貸還貸、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、司法拍賣等方法為主來處置農(nóng)房貸不良貸款。當(dāng)債務(wù)展期或重組、以貸還貸、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方法無法處置時(shí)，樂清市以司法處置為主、政府保障為輔的方式處置農(nóng)房貸不良貸款，設(shè)立農(nóng)房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，并與金融機(jī)構(gòu)共同設(shè)立“信聯(lián)信惠農(nóng)貸”風(fēng)險(xiǎn)保障金。樂清市風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)資金并不是用于彌補(bǔ)農(nóng)房貸產(chǎn)生的不良貸款，而是用于發(fā)生不良貸款農(nóng)戶的房屋騰退及其房屋安置，這種制度安排基本解決了農(nóng)房貸不良貸款發(fā)生時(shí)農(nóng)戶“無家可歸”的難題，為房屋拍賣和流轉(zhuǎn)提供了有利環(huán)境，在一定程度上提高了司法判決執(zhí)行率，這種迂回處置的方式反而更加有效。為使風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)資金能夠自給自足，當(dāng)房屋拍賣成功后，法院會及時(shí)從拍賣款中優(yōu)先歸還用于房屋騰退及其房屋安置的貨幣周轉(zhuǎn)金，迅速增補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金專戶。此外，當(dāng)借款人申請農(nóng)房抵押貸款時(shí)，個(gè)人按貸款本金的5‰繳入風(fēng)險(xiǎn)保障金專用賬戶，自愿繳納風(fēng)險(xiǎn)保障金的貸款農(nóng)戶，銀行貸款利率上浮比例不超過基準(zhǔn)利率的5%，從而構(gòu)建了良性循環(huán)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制。

相關(guān)建議

農(nóng)房抵押貸款離不開確權(quán)頒證、合法合規(guī)、產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場等重要制度的建設(shè)，但從商業(yè)銀行的角度來看，他們最為關(guān)心的則是風(fēng)險(xiǎn)可控條件下的利潤最大化。當(dāng)前，農(nóng)村信用環(huán)境普遍不高，農(nóng)戶貸款存在較大的道德風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)銀行擔(dān)心貸款無法收回時(shí)，必然會形成逆向選擇。通過對比分析和思考，筆者提出以下幾點(diǎn)建議。一是風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金制度應(yīng)是使司法拍賣農(nóng)房的資金前置化，該制度的主要功能應(yīng)是保證農(nóng)戶房屋騰退及其房屋安置，解決農(nóng)戶“無家可歸”的難題，然后通過法院拍賣房屋獲得的資金優(yōu)先補(bǔ)充風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金的制度安排，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金的自給自足而使其具有可持續(xù)性，減輕政府財(cái)政壓力。二是為降低農(nóng)戶道德風(fēng)險(xiǎn)和銀行逆向選擇，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)農(nóng)村信用體系建設(shè)，不斷提高農(nóng)民的信用意識，通過建立農(nóng)村信用評價(jià)系統(tǒng)，逐步解決農(nóng)戶與金融機(jī)構(gòu)之間的信息不對稱問題，打消金融機(jī)構(gòu)放貸的后顧之憂。三是為加大銀行放貸的主動性，應(yīng)注重培育農(nóng)戶的生產(chǎn)能力，使農(nóng)民的投資項(xiàng)目具有可持續(xù)的穩(wěn)定現(xiàn)金流，提高農(nóng)民經(jīng)營生產(chǎn)、創(chuàng)造價(jià)值的能力，從源頭上降低農(nóng)房貸不良貸款率。

今年，央行再次調(diào)高個(gè)人住房貸款利率，由此更多市民打算提前還貸。根據(jù)銀行人士預(yù)計(jì)，由于新利率要在明年1月1日才正式執(zhí)行，所以年底將掀起一股提前還貸的高潮。為制止提前還貸的勢頭，廣東多家銀行已準(zhǔn)備出臺措施，市民提前還貸所帶來的利息損失，收取違約金成為正在考慮的主要措施。據(jù)了解，中行已規(guī)定按還款額的月利息作為違約金，而農(nóng)行、建行、工行則在緊急商討中，估計(jì)會在1～2月內(nèi)出臺具體措方案。

那么，市民提前還貸給銀行所帶來的利息損失是否屬于違約金，提前還貸是否應(yīng)該支付利息損失呢?筆者將就以上問題從三個(gè)方面加以分析。

(一)什么是違約金違約金是指當(dāng)事人在合同中約定的或法律所規(guī)定的，一方違約時(shí)應(yīng)支付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金可分為以下三種：

第一，法定違約金。法定違約金是指由法律直接規(guī)定違約金的數(shù)額、固定比率，或者由法律直接規(guī)定違約金的比例幅度，具體比率由當(dāng)事人在此幅度內(nèi)商定，但當(dāng)事人并未具體商定或商定無效的違約金，法定違約金是法律預(yù)先規(guī)定的，不得由當(dāng)事人協(xié)商而改變，也不管當(dāng)事人是否把法定違約金條款寫進(jìn)合同，違約方都應(yīng)支付違約金。

第二、約定違約金。約定違約金是指數(shù)額和支付條件都是由當(dāng)事人雙方約定的違約金。從我國現(xiàn)行法律規(guī)定來看，約定違約金主要有兩種情況：1、法律、法規(guī)對違約金未作具體規(guī)定，完全允許當(dāng)事人約定的違約金。2、法律、法規(guī)雖規(guī)定了違約金的數(shù)額、比率或幅度，但是又允許當(dāng)事人自行協(xié)商，或規(guī)定當(dāng)事人的約定優(yōu)于法定的違約金。合同法第114條對這個(gè)問題作了明確規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！?/p>

第三、混合違約金?；旌线`約金是指法律規(guī)定了違約金的比率幅度，當(dāng)事人在該幅度內(nèi)商定具體比率或幅度的違約金。這種違約金是法定和約定相結(jié)合的違約金，也稱混合違約金。

摘要:在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，商業(yè)銀行應(yīng)不斷適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，積極應(yīng)對新常態(tài)帶來的挑戰(zhàn)，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理。本文首先闡述了個(gè)人住房貸款的定義和特點(diǎn)，然后從銀行、借款人和市場三個(gè)角度分析了個(gè)人住房貸款所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，最后，針對個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的防范措施。

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;個(gè)人住房貸款;風(fēng)險(xiǎn);防范

1.引言

現(xiàn)階段，中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)增速放緩、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的新常態(tài)，對商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理提出新的挑戰(zhàn)。特別是中央經(jīng)濟(jì)工作會議將去庫存作為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要任務(wù)以來，商品房價(jià)格持續(xù)走高，催生房地產(chǎn)市場泡沫，給整個(gè)金融體系特別是商業(yè)銀行帶來不穩(wěn)定因素。而今年一季度末全國各個(gè)城市為應(yīng)對房地產(chǎn)市場過熱相繼出臺的限購政策使得房價(jià)跌落的同時(shí)，也加劇了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。我國商業(yè)銀行應(yīng)不斷適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，積極應(yīng)對經(jīng)濟(jì)新常態(tài)帶來的挑戰(zhàn)，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，降低個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下穩(wěn)健發(fā)展。

2.個(gè)人住房貸款的含義與特點(diǎn)

2.1商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的含義。中國人民銀行將個(gè)人住房貸款定義為:借款人由于購買自用普通住房的需要而向貸款人申請的貸款。同時(shí)貸款人在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款是指農(nóng)業(yè)銀行向自然人發(fā)放的用于購買國有土地上的住房，并以購房設(shè)定抵押的貸款。2.2商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)。與其他個(gè)人貸款不同，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款主要有以下特點(diǎn):第一，貸款額度較高。隨著房屋價(jià)格的走高，以房產(chǎn)作為抵押物的個(gè)人住房貸款的額度一般在幾十萬到幾百萬不等，明顯高于其他個(gè)人貸款額度。第二，貸款期限長，還款周期短。個(gè)人住房貸款期限根據(jù)借款人年齡及意愿一般為5至20年，最高可達(dá)30年。其還款形式為按月還款的償還方式。第三，貸款對象、貸款用途與抵押物單一。個(gè)人住房貸款的貸款對象是自然人，貸款只可用于購買自用住房，其抵押物是所購買的住房本身。第四，貸款信息分散龐雜。住房貸款屬于個(gè)人消費(fèi)貸款，申請人數(shù)量較多，涉及申請人基本信息和信用信息、貸款數(shù)量和年限信息、還款信息等，對商業(yè)銀行信息處理能力提出較高要求。

摘要：美國次級房貸危機(jī)已對全球股市和美國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大影響。分析美國次級房貸危機(jī)產(chǎn)生的背景和原因，并指出中國的抵押貸款市場存在的重大風(fēng)險(xiǎn)。我們應(yīng)該以美國次級債危機(jī)為借鑒，為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展和金融市場的健康發(fā)展獲得一些啟示，并做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

關(guān)鍵詞：美國；次級房貸危機(jī)；中國房貸；金融市場

Abstract:Thesub-primemortgagecrisisinUSAhasmadegreatshocktotheglobalstockmarketsandUSAeconomy.AnalysisoftheU.S.secondarymortgagecrisisthebackgroundandcauses，andpointedoutthatChina′smortgagemarketthemajorrisk.WeshouldbesecondarytotheU.S.mortgagecrisisforthedrawforChina′srealestatemarketandthehealthydevelopmentoffinancialmarketsgetsomeinspirationandgoodriskpreventionmeasures.

Keywords:USA；subprimemortagecrisis;China′sestatemortgage;financialmarkets

引言

3月13日紐約股市遭遇了2007年第二個(gè)“黑色星期二”，道瓊斯30種工業(yè)股票價(jià)格指數(shù)暴跌242.66點(diǎn)，收于12075.96點(diǎn)，跌幅達(dá)1.97%，是美國四年來第二大單日跌幅，全球股市隨之下挫。標(biāo)普500指數(shù)和NASDAQ跌幅分別達(dá)到了2.04%和2.15%，在所有行業(yè)中金融和建筑股受創(chuàng)最重。標(biāo)普金融股指數(shù)下跌3.2%。住房建筑股指下跌4.6%。美國抵押貸款銀行家協(xié)會2006年第四季度房貸市場季度報(bào)告，稱2006年第四季度美國抵押貸款違約率創(chuàng)四年來新高，達(dá)4.95%。此后，紐約股市因次級房貸危機(jī)多次發(fā)生波動。

一、解決房價(jià)高漲問題刻不容緩

“上海的房價(jià)已超過法國巴黎!”“中國的房價(jià)已超過美國!”隨著房改后買房浪潮的增加,近年來房價(jià)的過快上漲已經(jīng)成了社會各界普遍關(guān)注的問題經(jīng)過了一場大的金融海嘯,中國的房價(jià)在少許歇息后又大踏步的前進(jìn)了北京上海南京等地,新房價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了每平米3,4萬,二手房每平米1.8萬的讓老百姓瞠目結(jié)舌的高價(jià)居民能不能買得起房,主要取決于其收入水平與房價(jià)水平的關(guān)系中國目前的房價(jià)收入比嚴(yán)重惡化,已經(jīng)超過了部分發(fā)達(dá)國家據(jù)大部分學(xué)者的研究,房價(jià)與居民收入比在3到6之間合適,不宜超過7但就當(dāng)前來講以南京為例,房價(jià)收入比高達(dá)12,居民已經(jīng)不具備購買房屋的能力房價(jià)與居民購買房屋能力之間的關(guān)系的惡化程度,已經(jīng)到了不得不解決的地步

二、政府面對“兩難”何去何從

我國現(xiàn)在調(diào)控房價(jià),遭遇“兩難”,一方面想把高房價(jià)調(diào)下來,但又怕傷害了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,對銀行的業(yè)務(wù)和企業(yè)的投資都有影響,影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長,但如果不把房價(jià)壓下來,那廣大人民群眾會不滿

房價(jià)政策遭遇兩難正?，F(xiàn)象這協(xié)調(diào)開發(fā)商,地方政府和廣大人民群眾的一個(gè)過程所以在政策的制定過程中還要牢牢把握政策的根本問題:房價(jià)太高,老百姓買不起在公共政策的制定過程主要任務(wù)發(fā)現(xiàn)公共問題,擬定解決問題的方案以及分析評估方案和最終選擇方案一項(xiàng)決策的背后總在某種程度上蘊(yùn)涵了價(jià)值的判斷和選擇,以何種價(jià)值作為決策的依據(jù)決策方案的倫理基礎(chǔ)我國正處于社會轉(zhuǎn)型期,階層的分化和利益多元化,必然形成社會群體價(jià)值觀念多元化這為政策制定者從社會角度統(tǒng)籌公眾利益提出了難題,政策主體需要平衡不同的需求,既能保證公眾一致性的利益,又能顧及少數(shù)公眾的特殊利益因此,決策者在決策活動中應(yīng)時(shí)刻提醒自己,代表的并不一部分人的利益和要求,而廣大人民群眾的根本經(jīng)濟(jì)與政治利益,這樣制定的政策方案才最優(yōu)質(zhì)的

在制定政策之前首先要分析一下房價(jià)為什么會過快上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了居民的支付能力房價(jià)上漲關(guān)系到三個(gè)利益群體:居民,政府和開發(fā)商一居民買不起房,二許多城市中的大企業(yè),甚至大型國有企業(yè),天價(jià)購買土地,成為“地王”,進(jìn)一步推高了房價(jià)的預(yù)期

摘要：縣域房地產(chǎn)金融起步晚、起點(diǎn)低，市場潛力巨大。加之農(nóng)村居民的信用意識強(qiáng)，房地產(chǎn)市場保持了良好的發(fā)展態(tài)勢。然而，短期房市繁榮的背后卻隱藏著中期下挫的風(fēng)險(xiǎn)和潛在壓力，金融部門必須予以高度重視，緊緊抓住政策時(shí)滯在縣域的延長期這一段寶貴時(shí)間，并適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，應(yīng)對中短期面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

縣域房地產(chǎn)金融起步晚、起點(diǎn)低，市場潛力巨大。加之農(nóng)村居民的信用意識強(qiáng)，房地產(chǎn)市場保持了良好的發(fā)展態(tài)勢。然而，短期房市繁榮的背后卻隱藏著中期下挫的風(fēng)險(xiǎn)和潛在壓力，金融部門必須予以高度重視，并適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，應(yīng)對中短期面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

一、縣域房地產(chǎn)現(xiàn)狀、特點(diǎn)及成因探究

2007年一季末，樣本縣個(gè)人消費(fèi)貸款余額達(dá)3.16億元，新增0.32億元，增長11.19％。其中，個(gè)人住房貸款余額為2.85億元，比年初增加0.37億元，增幅14.75％，比同期增加0.85億元，同比多增0.48億元。信貸資產(chǎn)質(zhì)量較高，不良貸款占比僅為3.42％，低于全市平均水平的6.53個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)貸收息率達(dá)到99％，高出于全市平均水平5.76個(gè)百分點(diǎn)，欠息率僅有1％。

（一）縣域房地產(chǎn)市場欠成熟，整體表現(xiàn)尚屬繁榮。

據(jù)調(diào)查，目前，該縣房地產(chǎn)市場仍處于不成熟階段，并具體特征特征表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開發(fā)商隊(duì)伍缺乏理性的市場觀念，該縣房地產(chǎn)開發(fā)商30余家，但有四級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司僅兩家，規(guī)模小，多數(shù)仍處于上世紀(jì)末傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)建筑隊(duì)的民間風(fēng)格。二是房地產(chǎn)中的有些環(huán)節(jié)并沒有真正按市場化運(yùn)作，價(jià)格競爭機(jī)制未得到有效形成。市場介入不充分，競爭強(qiáng)度低，致使市場價(jià)格被“壟斷”于個(gè)別幾家有資質(zhì)的開發(fā)商手中。該縣雖屬偏遠(yuǎn)山區(qū)和欠發(fā)達(dá)縣，但其房價(jià)已超出該市平均水平，城區(qū)新建商品房價(jià)格位于1700－2400元/平方米的之間，平均房價(jià)達(dá)到了1780元/平方米，高出全市平均價(jià)格近20％；三是樣本縣的房地產(chǎn)市場風(fēng)格獨(dú)具，自成一體，受外界的影響慢，對國家調(diào)控政策的反映遲緩。市場年需求3000套，每年缺口在1000套，市場需求穩(wěn)定保持在年25－30萬平方米水平。究其成因主要為：