物業(yè)管理公司是從房地產(chǎn)公司中衍生出來的，在房地產(chǎn)企業(yè)中起著重要的作用。隨著時(shí)代的發(fā)展，人們對(duì)自己所居住環(huán)境要求的提高，物業(yè)管理公司雖然在一定程度上滿足了人們的需求，但是在發(fā)展中仍有一些問題出現(xiàn)，如何更好的服務(wù)于消費(fèi)者，是物業(yè)管理公司亟待解決的問題。

一、物業(yè)管理中存在的問題

1．物業(yè)管理目標(biāo)不明確一些房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)物業(yè)管理概念不夠了解，很多時(shí)候，只是將房地產(chǎn)房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)換一個(gè)牌子就作為物業(yè)管理公司來用，這種不正規(guī)的物業(yè)管理公司必然不能起到專業(yè)物業(yè)管理公司的管理水平。物業(yè)管理模式是按照傳統(tǒng)公司的管理模式進(jìn)行的，這種模式主要是對(duì)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對(duì)設(shè)備設(shè)施的修繕保養(yǎng)及各種費(fèi)用進(jìn)行代收或代繳，管理方式多數(shù)是人工管理，這樣不僅浪費(fèi)人力、財(cái)力、物力，還會(huì)造成人不敷出的局面，甚至依賴主管部門或是開發(fā)部門的資助啦維持日常開銷。

2．開發(fā)商與物業(yè)管理缺乏有效的溝通近些年來，由于開發(fā)商和物業(yè)管理缺乏有效的溝通，關(guān)于物業(yè)管理方面的負(fù)面新聞比較多，投訴率相對(duì)也較高。出現(xiàn)這種局面的原因既有房地產(chǎn)開發(fā)商的過錯(cuò)，又有物業(yè)管理本身的過錯(cuò)。隨著房地產(chǎn)開發(fā)熱的興起，一部分房地產(chǎn)開發(fā)商為了使商品房能夠快速的售出，沒有顧慮的太多就向物業(yè)管理公司隨便許諾，以至于給物業(yè)管理帶來不必要的麻煩。此外，還有一些房地產(chǎn)開發(fā)公司在決策、規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工階段留下后遺癥，居民入住后，才發(fā)現(xiàn)有很多問題，居民為了維護(hù)自己的權(quán)益，只能找物業(yè)解決，物業(yè)公司只能代替房產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)責(zé)任；物業(yè)管理公司為了使自己獲得更多的利益，常常會(huì)自制收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，想居民多收費(fèi)或是亂收費(fèi)，這樣不僅加重住宅產(chǎn)權(quán)人和使用人的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也使自身的名譽(yù)受損。房地產(chǎn)開發(fā)商不負(fù)責(zé)任，物業(yè)管理落后、亂收費(fèi)的現(xiàn)象是了開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間缺乏有效溝通的表現(xiàn)。

3．物業(yè)管理市場(chǎng)缺乏健全的管理體制由于我國(guó)的物業(yè)管理業(yè)是從房地產(chǎn)行業(yè)中延續(xù)出來并為其服務(wù)的，使得物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定也是沿襲房地產(chǎn)企業(yè)的，再加上一些物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)公司直接控股或組建的，這樣使得物業(yè)管理公司的管理體制不得不依附于房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理體制，這樣不利于物業(yè)管理公司的公平競(jìng)爭(zhēng)。由于物業(yè)管理公司缺乏健全的管理體制，在實(shí)際工作中存在一定的弊端。一般的物業(yè)管理市場(chǎng)采取的方式是議標(biāo)式，由于招標(biāo)方式不規(guī)范，使虛假招標(biāo)有機(jī)可乘。就現(xiàn)在的物業(yè)管理市場(chǎng)來看，除了極少數(shù)的物業(yè)管理市場(chǎng)有一定規(guī)范體制外，大多數(shù)物業(yè)管理市場(chǎng)并沒有明確的規(guī)范體制，還是由主管部門或是開發(fā)商進(jìn)行指派的物業(yè)管理公司，這種管理模式不利于物業(yè)管理公司的長(zhǎng)足發(fā)展，也不利于物‘業(yè)管理市場(chǎng)的形成，甚至?xí)o物業(yè)公司帶來危機(jī)感或緊迫感，不能更好的為小區(qū)住戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

二、解決物業(yè)管理問題策略

2009年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)，受世界金融危機(jī)影響和上半年國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，市場(chǎng)急劇萎縮，出現(xiàn)嚴(yán)重持幣觀望情緒。我們?cè)诠绢I(lǐng)導(dǎo)的正確指揮下；在營(yíng)銷部經(jīng)理積極的帶領(lǐng)下。營(yíng)銷部克服種種困難，把握市場(chǎng)機(jī)遇。達(dá)到了在整個(gè)集團(tuán)公司完成指標(biāo)百分比第二、營(yíng)銷費(fèi)用控制最好，宜賓本地銷售份額占有率最高，的可喜成績(jī)。

作為宜賓魯能營(yíng)銷部一員，在今年激烈的市場(chǎng)博弈中;在我們一次次市場(chǎng)調(diào)研、預(yù)測(cè)、目標(biāo)客戶的分析、把握，以及制定出階段性目標(biāo)和相應(yīng)的工作計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行中;在一次次部門溝通協(xié)調(diào)，思想碰撞中;在領(lǐng)導(dǎo)不斷委以重任，充分信任并實(shí)時(shí)的培養(yǎng)指教下；在全部門暢通溝通，積極配合下。擔(dān)任推廣管理工作崗位的我，收益頗多，也成長(zhǎng)不少。同時(shí)我也很榮幸能在魯能公司任職，得到鍛煉和提高的同時(shí)也在實(shí)踐工作中成長(zhǎng)展示了自己?，F(xiàn)對(duì)09年全年工作總結(jié)如下：

首先在推廣主線上，09年我們一共有3條推廣主線：1、以上半年為主的林中漫步的蓄客、強(qiáng)銷、持銷的推廣;2、從年中開始的鑫空間項(xiàng)目的蓄客、強(qiáng)銷的推廣；3、貫穿全年的一個(gè)山水綠城大盤品質(zhì)、區(qū)域生態(tài)、提高品牌美譽(yù)度和忠誠(chéng)度品牌推廣。

其次在媒體資源整合上，我們現(xiàn)有媒體一共有：1、大眾媒體報(bào)媒，以新三江周刊、日?qǐng)?bào)、晚報(bào)為主。再充分考慮宜賓本地閱讀習(xí)慣和考察了各報(bào)媒影響力和投放量后，我們采取了增加新三江投放量，適量減少日?qǐng)?bào)、晚報(bào)投放量。在具體實(shí)施過程中我們采取軟硬結(jié)合，即給客戶強(qiáng)勢(shì)的視覺沖擊，又注重引導(dǎo)其消費(fèi)觀念。2、大眾媒體電視廣告，電視廣告以宜賓電視臺(tái)為主，也做到項(xiàng)目線和品牌線相結(jié)合，即時(shí)更新電視廣告內(nèi)容，突出當(dāng)時(shí)我公司推廣重點(diǎn)，另外在調(diào)查發(fā)現(xiàn)潛在郊縣客戶量巨大后，我部從8月開始在各大郊縣投放了縣有線電視廣告，即時(shí)把我公司產(chǎn)品信息、銷售信息傳達(dá)到郊縣市場(chǎng)。3、網(wǎng)路網(wǎng)站，09年我公司產(chǎn)品小戶型居多，客戶群趨向年輕一代，所以我部投放了以零距離網(wǎng)絡(luò)、泡菜壇網(wǎng)絡(luò)、宜賓新聞網(wǎng)、三江房產(chǎn)網(wǎng)等本地網(wǎng)絡(luò)媒體。即時(shí)我公司各重大節(jié)點(diǎn)信息，銷售信息等。另外09年我部重新規(guī)劃了我公司網(wǎng)站，讓公司有一個(gè)獨(dú)立的全面的網(wǎng)站。4、戶外媒體，戶外媒體據(jù)客戶來電來訪分析為最有效的媒體，所以09年我部對(duì)戶外媒體投放進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，對(duì)一些位置不好，可視效果不佳的戶外廣告予以終止，新增加了戎州橋，郊縣戶外。另外在項(xiàng)目?jī)?nèi)戶外也進(jìn)行了規(guī)劃，開通了山水庭院高炮、外江路4個(gè)燈箱廣告光亮效果；新增加了財(cái)富廣場(chǎng)2個(gè)戶外廣告；統(tǒng)一規(guī)劃了項(xiàng)目?jī)?nèi)所有燈箱道旗廣告，預(yù)計(jì)10年年初能執(zhí)行。最后在全年戶外布點(diǎn)基礎(chǔ)上，我部即時(shí)更換戶外信息，定期檢查戶外效果，力保戶外即時(shí)有效。5、其他媒體，09年我部針對(duì)直接目標(biāo)客戶，進(jìn)行了以大企業(yè)團(tuán)購(gòu)為單位的巡展，走訪，以郊縣目標(biāo)客戶為主的dm單直郵，郊縣巡展。

再次在活動(dòng)方面，1月成功舉辦了“傾城七年，一路有您”山水綠城幸福大家庭春節(jié)晚會(huì)，鞏固了魯能品牌形象，2月林中漫步樣板房開放活動(dòng)，4月林中漫步休閑長(zhǎng)廊開放、林中漫步開盤活動(dòng)，5月份宜賓房產(chǎn)文化節(jié)活動(dòng)，6月鑫空間樣板房開放既魅力香港游活動(dòng)，7月山水綠城運(yùn)動(dòng)嘉年華活動(dòng)開幕，8月份鑫空間看盤活動(dòng)，10財(cái)富中心開工儀式、宜賓住博會(huì)?；顒?dòng)營(yíng)銷一是維護(hù)老客戶關(guān)系，提升品牌美譽(yù)度，提高口碑宣傳。還有配合銷售，各客戶一種尊貴感，榮譽(yù)感，提高成交率。

另外在銷售物料道具放方面，1、先后2次對(duì)銷售中心在費(fèi)用不足的情況下進(jìn)行了裝飾調(diào)整，2、先后配合協(xié)調(diào)了林中漫步和鑫空間樣板房裝修工作，并順利按時(shí)的完成任務(wù)。3、規(guī)劃定做了鑫空間的景觀沙盤模型，并能充分體現(xiàn)鑫空間優(yōu)勢(shì)。4、按時(shí)制作了林中漫步、鑫空間項(xiàng)目的樓書、戶型單頁(yè)等銷售物料，給銷售現(xiàn)場(chǎng)密切配合，強(qiáng)有力的支持。5、其他一些銷售現(xiàn)場(chǎng)修補(bǔ)，布置工作都在得到通知或發(fā)現(xiàn)后迅速完成。

如果讓我選擇一個(gè)詞來形容房產(chǎn)行業(yè)20*年，我一定會(huì)選擇“動(dòng)蕩”。之所以選擇“動(dòng)蕩”，是由于今年的2個(gè)項(xiàng)目有點(diǎn)無可奈何，也有點(diǎn)困難和那無形的壓力。年初當(dāng)我剛得到通知接任貴都國(guó)際花城項(xiàng)目經(jīng)理的時(shí)候，感覺到茫然和無出著手，這個(gè)項(xiàng)目的前期我并不熟悉，開發(fā)商方面的溝通也不太順暢，但憑這公司對(duì)我的這份信任，我接受了這個(gè)“挑戰(zhàn)”。由于開發(fā)商前期的廣告力度不夠、市內(nèi)售樓點(diǎn)不突出等原因，導(dǎo)致前來咨詢的客戶非常少。雖然2月份在江南都市報(bào)做了1/2版的廣告，登記了約有400組的咨詢電話，但時(shí)間拖得太長(zhǎng)（5月份才開始對(duì)外銷售），許多客戶都遺忘了這個(gè)項(xiàng)目或是已在其它樓盤購(gòu)買了住宅。為此，公司與開發(fā)商進(jìn)行討論，決定為迎合“五一”黃金周財(cái)富廣場(chǎng)房展會(huì)，推出80套特價(jià)房吸引購(gòu)房者并發(fā)放金卡，結(jié)果當(dāng)天在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)就有9xxxx的房源被意向定購(gòu)，這也為貴都國(guó)際花城的公開認(rèn)購(gòu)積累了客戶，五月份成功認(rèn)購(gòu)住宅83套,簽合同20套?？墒欠浅＿z憾，因?yàn)殚_發(fā)商的不配合以及銷售業(yè)績(jī)達(dá)不到開發(fā)商的要求等原因，貴都國(guó)際花城于8月30日收盤。我永遠(yuǎn)記得這一天，當(dāng)大家收拾好東西離開工作了三個(gè)月的崗位時(shí)，我看到大家的不舍與一點(diǎn)點(diǎn)的哀傷，而我也為自己交了一份不合格的答卷而自責(zé)與難過。當(dāng)大家都一片沮喪以及對(duì)往后去向茫然的時(shí)候，是龍總用那溫暖的笑容迎接我們這群沒打贏勝仗的戰(zhàn)士們，鼓勵(lì)我們不要?dú)怵H。其實(shí)大家心里都明白，公司上到龍總，下到設(shè)計(jì)人員都為這個(gè)項(xiàng)目花費(fèi)了很大的精力，龍總更是從策劃方案、廣告設(shè)計(jì)，細(xì)到文案用詞都是傾力傾為，蓓蓓姐與江總監(jiān)每周固定要與開發(fā)商開例會(huì)。而當(dāng)前線的戰(zhàn)士帶著不佳的戰(zhàn)果回來時(shí)，得到的卻是安慰與鼓勵(lì)，這一次又讓我深深感受到了百年“人性化管理”的魅力所在。

在還沒完全調(diào)整好失落的心情時(shí)，公司又安排了新的任務(wù)給我——就任清豪仙湖別墅的項(xiàng)目經(jīng)理。說句心理話，當(dāng)時(shí)我真不想過去，因?yàn)樗匿N售業(yè)績(jī)不理想，因?yàn)楣炯伴_發(fā)商對(duì)我的期望太高，因?yàn)槲疫€沒有從失敗中調(diào)整回來。在這種情況下，由于我的工作狀態(tài)不佳以及對(duì)新的工作環(huán)境、工作氛圍的不適應(yīng)，我遭到了開發(fā)商的嚴(yán)重投訴及不滿，而銷售員也因?yàn)槲业牡兔沂沟霉ぷ鳠崆椴桓邼q，銷售現(xiàn)場(chǎng)有些“死氣沉沉”。為此，開發(fā)商與我公司進(jìn)行了一次開誠(chéng)布公的會(huì)議。我在會(huì)上做了自我檢討與接受批評(píng)，暗下決心，一定要調(diào)整好工作狀態(tài)，不讓公司領(lǐng)導(dǎo)失望。之后我重新制定項(xiàng)目的規(guī)章制度，鼓舞大家的士氣，重新培訓(xùn)他們的統(tǒng)一說詞及銷售技巧，指正每個(gè)銷售員的優(yōu)缺點(diǎn)，幫他們找回自信，再加上戴樂的協(xié)助，公司領(lǐng)導(dǎo)及開發(fā)商的配合，使得工作走上正軌，與開發(fā)商之間的溝通也越來越融洽。銷售業(yè)績(jī)也在提高。從20*年9月—20*年12月，本項(xiàng)目共新簽認(rèn)購(gòu)29套（不包括開發(fā)商自行銷售的9套別墅），合同24套（不包括開發(fā)商自行銷售的7套別墅），銷售合同金額計(jì)人民幣壹仟壹佰貳拾壹萬陸仟貳佰捌拾玖元整（￥11216289.00），加上9月份之前銷售的13套別墅，累計(jì)銷售37套別墅。

與此同時(shí)，對(duì)于清豪仙湖別墅項(xiàng)目我們做了十分系統(tǒng)的客戶資料分析，從成交客戶的職業(yè)背景、認(rèn)知途徑、成交原因及未成交原因等多個(gè)角度進(jìn)行了歸納總結(jié)，具體如下：

成交客戶的職業(yè)背景分析：目前的成交客戶中以政府公務(wù)員及私企老板占大多數(shù)，兩者之和占總數(shù)近6xxxx的比例。

成交客戶的認(rèn)知途徑分析：主要的認(rèn)知途徑還是朋友介紹及廣告媒，兩者占到5xxxx。因此，本項(xiàng)目今后還要加大客戶維系力度，多與客戶進(jìn)行溝通。此外，上網(wǎng)了解的也占到一定比例，但比

例太小，建議今后須加大網(wǎng)絡(luò)宣傳力度，畢竟本案的目標(biāo)客戶層次較高，網(wǎng)絡(luò)對(duì)他們的影響力會(huì)比較大。

如果讓我選擇一個(gè)詞來形容房產(chǎn)行業(yè)2008年，我一定會(huì)選擇“動(dòng)蕩”。之所以選擇“動(dòng)蕩”，是由于今年的2個(gè)項(xiàng)目有點(diǎn)無可奈何，也有點(diǎn)困難和那無形的壓力。年初當(dāng)我剛得到通知接任貴都國(guó)際花城項(xiàng)目經(jīng)理的時(shí)候，感覺到茫然和無出著手，這個(gè)項(xiàng)目的前期我并不熟悉，開發(fā)商方面的溝通也不太順暢，但憑這公司對(duì)我的這份信任，我接受了這個(gè)“挑戰(zhàn)”。由于開發(fā)商前期的廣告力度不夠、市內(nèi)售樓點(diǎn)不突出等原因，導(dǎo)致前來咨詢的客戶非常少。雖然2月份在江南都市報(bào)做了1/2版的廣告，登記了約有400組的咨詢電話，但時(shí)間拖得太長(zhǎng)（5月份才開始對(duì)外銷售），許多客戶都遺忘了這個(gè)項(xiàng)目或是已在其它樓盤購(gòu)買了住宅。為此，公司與開發(fā)商進(jìn)行討論，決定為迎合“五一”黃金周財(cái)富廣場(chǎng)房展會(huì)，推出80套特價(jià)房吸引購(gòu)房者并發(fā)放金卡，結(jié)果當(dāng)天在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)就有9xxxx的房源被意向定購(gòu)，這也為貴都國(guó)際花城的公開認(rèn)購(gòu)積累了客戶，五月份成功認(rèn)購(gòu)住宅83套,簽合同20套?？墒欠浅＿z憾，因?yàn)殚_發(fā)商的不配合以及銷售業(yè)績(jī)達(dá)不到開發(fā)商的要求等原因，貴都國(guó)際花城于8月30日收盤。我永遠(yuǎn)記得這一天，當(dāng)大家收拾好東西離開工作了三個(gè)月的崗位時(shí)，我看到大家的不舍與一點(diǎn)點(diǎn)的哀傷，而我也為自己交了一份不合格的答卷而自責(zé)與難過。當(dāng)大家都一片沮喪以及對(duì)往后去向茫然的時(shí)候，是龍總用那溫暖的笑容迎接我們這群沒打贏勝仗的戰(zhàn)士們，鼓勵(lì)我們不要?dú)怵H。其實(shí)大家心里都明白，公司上到龍總，下到設(shè)計(jì)人員都為這個(gè)項(xiàng)目花費(fèi)了很大的精力，龍總更是從策劃方案、廣告設(shè)計(jì)，細(xì)到文案用詞都是傾力傾為，蓓蓓姐與江總監(jiān)每周固定要與開發(fā)商開例會(huì)。而當(dāng)前線的戰(zhàn)士帶著不佳的戰(zhàn)果回來時(shí)，得到的卻是安慰與鼓勵(lì)，這一次又讓我深深感受到了百年“人性化管理”的魅力所在。

在還沒完全調(diào)整好失落的心情時(shí)，公司又安排了新的任務(wù)給我——就任清豪仙湖別墅的項(xiàng)目經(jīng)理。說句心理話，當(dāng)時(shí)我真不想過去，因?yàn)樗匿N售業(yè)績(jī)不理想，因?yàn)楣炯伴_發(fā)商對(duì)我的期望太高，因?yàn)槲疫€沒有從失敗中調(diào)整回來。在這種情況下，由于我的工作狀態(tài)不佳以及對(duì)新的工作環(huán)境、工作氛圍的不適應(yīng)，我遭到了開發(fā)商的嚴(yán)重投訴及不滿，而銷售員也因?yàn)槲业牡兔沂沟霉ぷ鳠崆椴桓邼q，銷售現(xiàn)場(chǎng)有些“死氣沉沉”。為此，開發(fā)商與我公司進(jìn)行了一次開誠(chéng)布公的會(huì)議。我在會(huì)上做了自我檢討與接受批評(píng)，暗下決心，一定要調(diào)整好工作狀態(tài)，不讓公司領(lǐng)導(dǎo)失望。之后我重新制定項(xiàng)目的規(guī)章制度，鼓舞大家的士氣，重新培訓(xùn)他們的統(tǒng)一說詞及銷售技巧，指正每個(gè)銷售員的優(yōu)缺點(diǎn)，幫他們找回自信，再加上戴樂的協(xié)助，公司領(lǐng)導(dǎo)及開發(fā)商的配合，使得工作走上正軌，與開發(fā)商之間的溝通也越來越融洽。銷售業(yè)績(jī)也在提高。從2008年9月—2008年12月，本項(xiàng)目共新簽認(rèn)購(gòu)29套（不包括開發(fā)商自行銷售的9套別墅），合同24套（不包括開發(fā)商自行銷售的7套別墅），銷售合同金額計(jì)人民幣壹仟壹佰貳拾壹萬陸仟貳佰捌拾玖元整（￥11216289.00），加上9月份之前銷售的13套別墅，累計(jì)銷售37套別墅。

與此同時(shí)，對(duì)于清豪仙湖別墅項(xiàng)目我們做了十分系統(tǒng)的客戶資料分析，從成交客戶的職業(yè)背景、認(rèn)知途徑、成交原因及未成交原因等多個(gè)角度進(jìn)行了歸納總結(jié)，具體如下：

成交客戶的職業(yè)背景分析：目前的成交客戶中以政府公務(wù)員及私企老板占大多數(shù)，兩者之和占總數(shù)近6xxxx的比例。

成交客戶的認(rèn)知途徑分析：主要的認(rèn)知途徑還是朋友介紹及廣告媒，兩者占到5xxxx。因此，本項(xiàng)目今后還要加大客戶維系力度，多與客戶進(jìn)行溝通。此外，上網(wǎng)了解的也占到一定比例，但比

例太小，建議今后須加大網(wǎng)絡(luò)宣傳力度，畢竟本案的目標(biāo)客戶層次較高，網(wǎng)絡(luò)對(duì)他們的影響力會(huì)比較大。

國(guó)土房產(chǎn)行業(yè)企業(yè)商業(yè)賄賂自查自糾表

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法人代表

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尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，親愛的同事們：

大家好！

我非常高興今天能和大家歡聚一堂共同參加**年的年終述職大會(huì)，也非常感謝公司能提供這樣一次機(jī)會(huì)和這樣一個(gè)平臺(tái)，讓大家來一起分享我在**成長(zhǎng)的滋味。

**年是我人生的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也是我人生的一個(gè)新起點(diǎn)。辦完學(xué)校所有的改派手續(xù)，我打點(diǎn)行裝走出了我曾經(jīng)最熟悉的校園，成為了一名真正的行者。那一刻我是興奮的，更多是迷茫和彷徨。**對(duì)我來說是非常有紀(jì)念意義的一年，因?yàn)槲矣行壹尤肓?*這個(gè)大家庭中，在同事們**的愛與關(guān)懷中，我體會(huì)著成長(zhǎng)的快樂和感動(dòng)，用心收獲著這份寶貴的財(cái)富?；厥啄麃頃r(shí)路上深深淺淺的腳印，我感慨萬千。

一、**年的個(gè)人總結(jié)

**年3月29---5月5日即發(fā)**見習(xí)秘書，5月6日---6月29日即**城實(shí)習(xí)秘書，6月30日至今即**正式秘書！從3月29日加入公司分到**，或許就注定我一路走來是與感動(dòng)同行的！

編者按：本文主要從房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的必然性；房地產(chǎn)聯(lián)盟的內(nèi)容；房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟中應(yīng)該注意的若干問題進(jìn)行論述。其中，主要包括：近年來隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)也迎來了新一輪的發(fā)展高峰、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟是兩個(gè)或者兩個(gè)以上的房地產(chǎn)企業(yè)之間出于對(duì)共同市場(chǎng)的預(yù)期和企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的不確定性及復(fù)雜性是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的外在因素、房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)因素要求企業(yè)在發(fā)展壯大過程之中必須走聯(lián)盟之路、房地產(chǎn)企業(yè)在局部領(lǐng)域合作的戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟、房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)為基礎(chǔ)進(jìn)行戰(zhàn)略型聯(lián)盟、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的合作與競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的文化融合與沖突、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的組織設(shè)置問題等，具體請(qǐng)?jiān)斠姟?/p>

摘要】文章詳細(xì)分析了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的企業(yè)聯(lián)盟現(xiàn)象，分析了房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟產(chǎn)生的原因及聯(lián)盟形式，重點(diǎn)闡述了聯(lián)盟中企業(yè)的合作內(nèi)容，同時(shí)也指出了在房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟過程中應(yīng)該注意的問題，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)形勢(shì)的變化，加強(qiáng)彼此間的合作具有重要的參考價(jià)值。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟競(jìng)合

2005年3月萬科集團(tuán)下屬的上海萬科公司，萬科浦東公司與南都集團(tuán)下屬的上海中橋基建公司在上海簽訂協(xié)議。萬科集團(tuán)以總計(jì)18.58億元人民幣受讓南都集團(tuán)通過中橋持有的在上海、江蘇的70％的權(quán)益和在浙江20％的權(quán)益。這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈資源整合趨勢(shì)以來的標(biāo)志性事件。近年來隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)也迎來了新一輪的發(fā)展高峰。但是房地產(chǎn)投資的急劇擴(kuò)張也帶來了一系列的問題。為此，政府部門從土地政策以及金融信貸兩個(gè)方面加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控。在此背景下，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)宏觀政策環(huán)境及市場(chǎng)環(huán)境所帶來的挑戰(zhàn)，是關(guān)系房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步健康良性發(fā)展的重要問題。企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略是當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)謀生存求發(fā)展的合眾連橫之道。

房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟是兩個(gè)或者兩個(gè)以上的房地產(chǎn)企業(yè)之間出于對(duì)共同市場(chǎng)的預(yù)期和企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，為了達(dá)到共同擁有市場(chǎng)、交換互補(bǔ)性資源，各自達(dá)到特定的戰(zhàn)略目標(biāo)和最后獲得長(zhǎng)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)等目的，通過各種協(xié)議而結(jié)合的優(yōu)勢(shì)特長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的利益聯(lián)合體。企業(yè)聯(lián)盟的核心是聯(lián)盟中的各個(gè)企業(yè)從事自身具有比較優(yōu)勢(shì)的領(lǐng)域，通過合作取得比單個(gè)企業(yè)更高的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)效率。換而言之，參與企業(yè)聯(lián)盟的重要原因是在合作之中取得分工利益。房地產(chǎn)企業(yè)走聯(lián)盟之路也是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的必然產(chǎn)物。

一、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的必然性

編者按：本文主要從房地產(chǎn)品牌的涵義；房地產(chǎn)品牌建設(shè)的必要性；房地產(chǎn)品牌建設(shè)中存在的問題；房地產(chǎn)品牌建設(shè)的對(duì)策與建議進(jìn)行論述。其中，主要包括：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量、低成本的競(jìng)爭(zhēng)在過去的幾年基本己經(jīng)解決、房地產(chǎn)品牌是目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)開始頻頻使用的時(shí)髦概念、房地產(chǎn)商借助品牌的力量及魅力開拓市場(chǎng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈和外部環(huán)境的急劇變化需要塑造品牌、產(chǎn)品品質(zhì)的趨同性催生品牌、房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)過剩的總體格局呼喚品牌、商品的品牌形象己成為消費(fèi)者認(rèn)知的第一要素、品牌意識(shí)薄弱、品牌建設(shè)的連貫性差、缺乏打造品牌所需要的人才、不注重品牌的根本—房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量、樹立正確品牌觀，強(qiáng)化全員品牌意識(shí)、“母子式”的命名策略、卓越的質(zhì)量等，具體請(qǐng)?jiān)斠姟?/p>

摘要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)逐步走向成熟與理智。在日趨精明與理性的消費(fèi)者面前，一些明智的開發(fā)商已充分意識(shí)到品牌建設(shè)是企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)、提高市場(chǎng)占有份額的重要手段。本文針對(duì)房地產(chǎn)品牌建設(shè)中存在的問題，提出房地產(chǎn)品牌建設(shè)的對(duì)策與建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)品牌建設(shè)

1房地產(chǎn)品牌的涵義

今天，我們?cè)诙鴮?duì)紛呈的樓盤，很難判斷究竟哪一個(gè)房型更好，哪一種特色的物業(yè)管理史令人滿意，惟一能產(chǎn)生差別的就是開發(fā)商企業(yè)的商標(biāo)和樓盤的名稱。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量、低成本的競(jìng)爭(zhēng)在過去的幾年基本己經(jīng)解決，目前擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而前的路只有一條，那就是品牌的競(jìng)爭(zhēng)。它會(huì)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供更廣闊的競(jìng)爭(zhēng)空間。

從表面上看，品牌是指代某種產(chǎn)品的名稱、標(biāo)志和注冊(cè)商標(biāo)，而從更深層次來看，品牌實(shí)際上反映出消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品和廠商的判斷、認(rèn)可和評(píng)價(jià)。產(chǎn)品是消費(fèi)者購(gòu)買并期望帶來實(shí)際功用的物質(zhì)載體，品牌則能契合消費(fèi)者購(gòu)買時(shí)心理上需要的放心、信賴、愉悅和滿足感。產(chǎn)品要成為品牌遠(yuǎn)不是一個(gè)自然、簡(jiǎn)單的過程?！捌放剖菤v史的產(chǎn)物，品牌是市場(chǎng)的產(chǎn)物。衡量品牌確立的標(biāo)準(zhǔn)是市場(chǎng)，檢驗(yàn)品牌價(jià)值大小的標(biāo)準(zhǔn)也是市場(chǎng)。”[1]

摘要：本文首先分析了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要性；其次闡述了新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題，加強(qiáng)了新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下我國(guó)房產(chǎn)的發(fā)展，深入分析我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀發(fā)現(xiàn)其中的不足并給予發(fā)展策略，保證我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；新形勢(shì)；發(fā)展探討

自改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，被稱為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的主流經(jīng)濟(jì)，取得了顯著的發(fā)展成效。但隨著社會(huì)的發(fā)展和新經(jīng)濟(jì)形態(tài)的涌現(xiàn)，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)許多新的特點(diǎn)，與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)有很大區(qū)別。經(jīng)濟(jì)的網(wǎng)絡(luò)化使得各行業(yè)對(duì)信息資源的獲取極為便捷，擁有更廣泛的渠道和發(fā)展平臺(tái)，在數(shù)字化經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國(guó)房產(chǎn)也廣泛應(yīng)用了先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的信息化和虛擬化，為消費(fèi)者帶來更加直觀全面的體驗(yàn)，使得我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到新型經(jīng)濟(jì)的沖擊，在取得很大成績(jī)的同時(shí)也出現(xiàn)了較大的問題，應(yīng)該逐漸采取有效措施完善房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的不足，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，達(dá)到改善民生的目的。

1房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要性

首先，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)，房產(chǎn)是人們重要的生活基本要素和物質(zhì)保障，也對(duì)社會(huì)生產(chǎn)有著重要作用。目前我國(guó)不斷進(jìn)行城市化建設(shè)，旨在為人們創(chuàng)造更優(yōu)厚的物質(zhì)條件，房產(chǎn)行業(yè)的不斷進(jìn)步也促進(jìn)了城市的整體發(fā)展；其次，房產(chǎn)行業(yè)與許多其他行業(yè)都有著密切的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系，房產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)ζ渌袠I(yè)的發(fā)展起到帶頭作用。當(dāng)前房產(chǎn)行業(yè)具備更加先進(jìn)的技術(shù)與創(chuàng)新的模式，房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大，前景廣闊，也具有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中重要的地位，在房產(chǎn)行業(yè)不斷優(yōu)化和改革產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)過程中也拉動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。

2新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題

摘要：房子對(duì)于我們很重要，房產(chǎn)問題也一直是我們及其關(guān)注的問題。房產(chǎn)測(cè)繪是最近幾年新出現(xiàn)的名詞。細(xì)分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪。房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)和質(zhì)量對(duì)建筑行業(yè)有舉足輕重的作用。為了保證房產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，需要制定相關(guān)法律制度和完善監(jiān)督體系便于房產(chǎn)測(cè)繪發(fā)揮其在房產(chǎn)市場(chǎng)的作用。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；測(cè)繪；質(zhì)量管理

我國(guó)在測(cè)繪工程質(zhì)量的合格率方面與別的國(guó)家相比有著一點(diǎn)差距，需要有自己的科學(xué)運(yùn)作方法和完善的理論模型和技術(shù)體系。房產(chǎn)測(cè)繪存續(xù)期間較短。但是房產(chǎn)測(cè)繪已經(jīng)成為了市場(chǎng)上必不可少的行業(yè)資產(chǎn)。因?yàn)榉慨a(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量參差不齊，好壞難辨。

1現(xiàn)實(shí)社會(huì)中的房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理問題

1.1測(cè)繪部門人員缺乏監(jiān)督。監(jiān)管力度不夠。測(cè)繪單位對(duì)測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行實(shí)地檢查，只是對(duì)上交的測(cè)繪報(bào)告進(jìn)行檢查。因?yàn)槌绦蚝?jiǎn)單賄賂收益很大，所以在測(cè)繪中可以按照自己的主觀標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，導(dǎo)致了測(cè)繪結(jié)果和實(shí)際情況差距較大。測(cè)繪結(jié)果分析的真實(shí)性影響了結(jié)果的質(zhì)量。這些問題都是監(jiān)督薄弱導(dǎo)致的。分析結(jié)果虛假，影響測(cè)繪質(zhì)量。帶來虛假消息，不合法收益。監(jiān)督力度不夠，人民群眾不滿意，行業(yè)只會(huì)越走越危險(xiǎn)。1.2相關(guān)法律，制度體系不完善。房產(chǎn)行業(yè)越來越火，日常生活中。對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪做出了規(guī)范的文件在制定的時(shí)候，房產(chǎn)測(cè)繪并不發(fā)達(dá)。房產(chǎn)測(cè)繪要求嚴(yán)格，不按照格式報(bào)告，流通性差，導(dǎo)致虛假測(cè)繪等不良現(xiàn)象的發(fā)生。需要更加完善的法規(guī)制度進(jìn)行對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)規(guī)范。原有的法規(guī)，實(shí)際可操作程度不高，不能適應(yīng)現(xiàn)在的行業(yè)。缺乏相關(guān)法律，不能確定違法情況，和懲罰的程度。法律制定極其困難。不僅需要法律方面的專家人力方面的專家，有專業(yè)知識(shí)的專家。多者的配合又不簡(jiǎn)單。所以相關(guān)法律制定難成為了質(zhì)量管理問題的一個(gè)瓶頸。

2法律監(jiān)督